空置房大量存在,擠干泡沫需調(diào)控深度發(fā)力:泡沫淹沒深度

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期,關(guān)于空置房的爭論因?yàn)橐粋�數(shù)字而再度激烈。目前空置房情況究竟如何?產(chǎn)生大量空置房的原因是什么?如何擠干空置房泡沫,促進(jìn)樓市健康發(fā)展? 　　
　　看著樓書,來到北京房山區(qū)的某個以“名園”命名的樓盤項(xiàng)目時,記者還是為它周圍的蕭條和冷落感到吃驚。
　　樓書上赫然印著:項(xiàng)目雄踞京西生態(tài)休閑帶,區(qū)內(nèi)綠化率高、容積率低,居住十分舒適;周邊生活配套設(shè)施較好。據(jù)售樓員介紹,這里是北京西南地區(qū)占地面積最大的樓盤。
　　售樓人員很殷勤地帶記者看樓盤,記者發(fā)現(xiàn),在一期項(xiàng)目的幾座樓里,大部分的住宅還沒有裝修。從很多沒有安裝門鏡的住宅門向房間里面窺視,基本是毛坯房。
　　售樓人員告訴記者,這里是2005年開始入住的,當(dāng)時一期的價格只有3000多元,目前二期的價格11000元。“由于目前的入住率還達(dá)不到20%,醫(yī)院、超市等大型公共設(shè)施都還沒有進(jìn)駐。”該售樓人員對記者說。此話很快就得到了驗(yàn)證。
　　記者在房山區(qū)的其他社區(qū)也發(fā)現(xiàn)了類似的情況。在一家小區(qū),當(dāng)夜幕降臨時,幾百戶的住宅樓里,只有零星的幾戶燈光。在小區(qū)里很難見到遛彎的居民。偶然見到一位遛狗的老大爺悄悄地說:“你是準(zhǔn)備在這里買房的嗎?千萬別上當(dāng)!”隨后他告訴記者,整棟大樓里,最多住了十幾戶,這里看病、購物都非常不方便。
　　最近關(guān)于空置房的爭論因?yàn)橐粋�數(shù)字而再度激烈了起來。有消息說,國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示,高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零,這些空置房足以供2億人居住。
　　隨后,盡管國家電網(wǎng)公司否認(rèn)了這一消息。但在這場紛爭背后,也折射出空置房現(xiàn)象已經(jīng)成為社會焦點(diǎn)。那么,目前空置房情況究竟如何?產(chǎn)生大量空置房的原因是什么?記者就此進(jìn)行了深入調(diào)查。
　　
　　空置房泡沫
　　
　　如果說房山區(qū)的情況只是說明北京郊區(qū)空置房很普遍,那么市區(qū)情況如何呢?
　　記者趕到望春園小區(qū)的時候是晚上八點(diǎn),正是夜幕降臨華燈初上的時候,而這個位于北五環(huán)的小區(qū)僅有零星燈光,路燈也比較昏暗。
　　記者看到,小區(qū)周圍或者小區(qū)里面分布著“鏈家地產(chǎn)”、“偉彥地產(chǎn)”、“誠潤德總店”、“中原地產(chǎn)”大大小小幾個地產(chǎn)公司,雖然已是晚上,透過柵欄可以看到小區(qū)外面依然有一些地產(chǎn)公司的員工,在向行人推薦附近幾個園區(qū)的二手房(當(dāng)然也包括望春園)。
　　晚上九點(diǎn)的時候,幾棟二十幾層的塔樓,亮燈率仍不足一半,而且主要集中在較低的樓層。
　　望春園屬于北苑家園,是一個落成沒幾年的小區(qū),伴隨新房的售罄而來的是小區(qū)二手房交易的火爆�！版溂业禺a(chǎn)”的李先生告訴記者,望春園有一半的房子是毛坯房,空置率還是挺高的。
　　而一位來自湖南,居住在該小區(qū)的王先生也告訴記者,這里邊好多房子都還沒裝修,有些是他們炒房的人買的,買了以后立馬就掛到二手房交易市場了,還有一些是一個人買兩套或者三套,自己住一套,其他的就租出去了。
　　據(jù)王先生說,他去年在此買房的時候,房子還是9000多1平方米,他的房子是118平方米,花了100萬過一點(diǎn),而據(jù)安居客網(wǎng)站信息顯示,8月望春園房屋均價是19402/平方米,一套100平方米的房子要賣到200萬�！斑@兒的房價漲得太快了�！蓖跸壬�向記者感嘆。
　　另據(jù)安居客的信息顯示,僅僅北苑家園望春園一個小區(qū),待售的二手房就有2338套,北苑家園的其他園區(qū),如蓮葩園待售二手房有1063套,清友園同樣待售的二手房是1556套,繡菊園是1277套,另外其他幾個小區(qū)都有1000多套的二手房待售。據(jù)搜房網(wǎng)信息,望春園在售二手房共2524套,出租房427套,清友園在售二手房2029套,出租房557套,從數(shù)據(jù)可以看出,北苑家園這一帶,地產(chǎn)市場主要集中在買賣二手房,而非租賃。
　　北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系張景秋和孟斌帶領(lǐng)課題組,對北京50多個2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行了調(diào)查,結(jié)論是,電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16%。
　　而電表不走的比例還在陸續(xù)上升,2007年時達(dá)到29%。并且越往外空置率越高,市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右,四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。
　　此前國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示,2008年全國有1億多立方米商品房未有售出。全國政協(xié)委員郭松海認(rèn)為,加上小產(chǎn)權(quán)房沒有售出的,全國閑置的商品房,僅僅按照未出售房屋閑置無人居住的,則有2億立方米。
　　“北京如果閑置六七千萬立方米,相當(dāng)于五六十萬套房屋,可以入住近200萬人,北京如此,全國會是一個多大的數(shù)字?”郭松海反問道。
　　
　　空置是怎么產(chǎn)生的?
　　
　　在北京工作已經(jīng)10年的扈先生現(xiàn)在有三套房子,一套和家人合住的,兩個小戶型用于投資。
　　讓扈先生敢于持有多套房的重要原因,是他對房屋作為不動產(chǎn)的升值潛力的樂觀預(yù)測�！叭说街心�,略有節(jié)余。投資房產(chǎn)是穩(wěn)定的升值收益,總是比投資股市要踏實(shí)一些�！膘柘壬鷮τ浾哒f。
　　在扈先生看來,在沒有太多投資渠道的情況下,房子留著度假、養(yǎng)老、投資都很合適。
　　“兩個小戶型房子就讓它閑置著。如果房子出租就舊了,收幾年租金可能還抵不上房子折舊速度,而且租房是個操心事,找人租、訂合同、收租金,這期間哪個過程出了問題都挺鬧心。”扈先生對記者說。
　　同扈先生一樣,北京人周女士今年40出頭了,在單位里做到了中層,平時沒有什么愛好,就喜歡購置一些房產(chǎn)長期持有,用她的話說,“投資樓市比較增值�！逼�今為止,周女士名下已經(jīng)有4套房了,多是兩居和三居的戶型。
　　“穩(wěn)扎穩(wěn)打,只有尋覓到價格合適的樓盤,才會毅然出手,在手里把持幾年,待時機(jī)成熟時再高價出手,賺取差價利潤�！敝芘�士對記者說。
　　最近有個折扣購房的機(jī)會,周女士毫不猶豫又貸款買了一套新房,成為5套房的房主。周女士說:“房子越早買越不吃虧。要長期持有,抵抗通脹�！�
　　“當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)住房投資性十分普遍,其重要原因是政府優(yōu)惠的信貸政策通過過高的金融杠桿影響了市場的需求,從而使得國內(nèi)絕大多數(shù)地區(qū)的房價都表現(xiàn)為嚴(yán)重的泡沫性�！敝袊�社科院金融研究所研究員易憲容說。
　　在易憲容看來,國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資性,完全顛覆了中國傳統(tǒng)的投資理財(cái)觀念和價格形成體系。如住房的投資價值代替了居住功能,住房成為投資的工具。
　　“一些人形成‘購買住房一定會賺錢’、‘誰擁有住房就擁有財(cái)富’的價值取向,以致讓不少消費(fèi)者對住房趨之若鶩�！币讘椚菡f。
　　在易憲容看來,中國房地產(chǎn)市場是一個投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場,其投機(jī)炒作比重之高是十分令人震驚的。
　　易憲容表示,這種偏激的投資傾向,也成了這次政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的最大障礙。政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策就是要全面遏制這種過度的房地產(chǎn)炒作與投機(jī)。在這種情況下,這些房地產(chǎn)投機(jī)炒作者一定會尋求各種理由來保護(hù)其利益。比如他們會說,房價下跌對GDP有負(fù)面影響等等。
　　
　　如何擠出泡沫?
　　
　　“我手上有十幾套房呢,不賺到100%以上不出手,反正暫時不缺錢。”一位山西炒房者表示,不管政策如何,只要開發(fā)商囤著房,投資者不拋房,樓價就不會嚴(yán)重走跌。
　　這顯然反映了一部分囤房的開發(fā)商和投資客的“任他風(fēng)吹浪打也要挺著”的心理。
　　針對房屋空置問題,早在今年3月全國“兩會”期間就有代表和委員提出了開征房屋閑置稅的建議。全國政協(xié)委員郭松海當(dāng)時在提交的一份大會發(fā)言中就建議將房屋閑置稅置于物業(yè)稅開征前,作為物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。因?yàn)榕c物業(yè)稅相比,房屋閑置稅的涉及面小,關(guān)系簡單,較易操作。
　　同時記者也了解到,目前空置房缺乏一個統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)和具體數(shù)據(jù)。8月4日,國家統(tǒng)計(jì)局在其公布的《2005年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售情況》中解釋,住房空置面積是指某一時點(diǎn)上已經(jīng)售出但實(shí)際無人居住的住房面積。而“準(zhǔn)確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取,有待于全國住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查”。
　　雖然不少專家曾建議根據(jù)用電、用水和用氣量作為房屋是否空置的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),但根據(jù)目前我國的電網(wǎng)及其他公共服務(wù)體系的建設(shè)水平,根本無法提供準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。即便公共服務(wù)聯(lián)網(wǎng)體系建立得已經(jīng)十分完善,僅憑用電、用水來判定是否空置也不一定科學(xué)。
　　今年4月以來,國務(wù)院、央行、國土資源部、國家稅務(wù)總局等部門出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,通過提高第二套住房首付門檻、部分地區(qū)商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套住房貸款等措施,重拳遏制投資投機(jī)性購房。
　　到目前為止,已持續(xù)4個月的房地產(chǎn)調(diào)控到底是應(yīng)該“松”還是“緊”?公眾一直爭論不已。在眾多業(yè)內(nèi)人士看來,讓住房回歸其居住本性和功能,而非投資品,尤為迫切和必要。遏制投機(jī)投資性投放不僅是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn),也應(yīng)成為中國樓市調(diào)控的常態(tài)。
　　住建部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為,宏觀調(diào)控永遠(yuǎn)不會結(jié)束,只不過調(diào)控的方向和手段、力度各有不同而已。而政策的基本走勢是鼓勵支持而不是限制居民的改善性需求,但對于奢侈型需求,將采取懲罰性的政策,比如承擔(dān)比較重的稅率。
　　
　　調(diào)控政策不要被“空置”
　　
　　空置率是衡量房地產(chǎn)泡沫的一個重要數(shù)據(jù),對于這樣重要的一個數(shù)據(jù),權(quán)威部門為何不能給出一個權(quán)威的答復(fù)?在公眾對空置房的數(shù)據(jù)表現(xiàn)出極大的熱情,相關(guān)權(quán)威部門為何表現(xiàn)出少有的沉默,擺出一副高深莫測的樣子?
　　應(yīng)當(dāng)說,就房地產(chǎn)市場而言,有多種統(tǒng)計(jì)體系和多種統(tǒng)計(jì)方法存在。除了地方政府、統(tǒng)計(jì)局可以獲得房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)之外,還有住建部、國土資源部、銀監(jiān)會、央行等部門可以從不同方面收集到相關(guān)數(shù)據(jù)。從統(tǒng)計(jì)技術(shù)角度看,通過對這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析,得出一個接近事實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并非不可能。
　　但是,令人遺憾的是,在“九龍治水”的情況下,盡管我們擁有豐富的數(shù)據(jù),但由于缺乏對統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的相互佐證和分析,這些由各部門掌握和公布的數(shù)據(jù)卻并不能給公眾提供一個房地產(chǎn)市場的真相,這才是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不夠權(quán)威的根源。
　　由于權(quán)威數(shù)據(jù)的缺失,晚上數(shù)燈成為不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家研究中國樓市的無奈之舉。早在2002年,經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容就通過打車觀察三環(huán)、四環(huán)沿線商品房小區(qū)的亮燈情況,收集樓市空置率的第一手資料。
　　其實(shí),空置率不是哥德巴赫猜想,只需下些功夫就能搞清楚。如國外調(diào)查房屋空置率就是通過在一個區(qū)域或者在一個城市,比如說用水費(fèi)、電費(fèi)等相關(guān)的這些指標(biāo)來進(jìn)行調(diào)查。這樣得出的數(shù)據(jù)簡單而明了,同時也比較科學(xué)。
　　在當(dāng)前樓市調(diào)控的大背景下,弄清楚空置率是一件很有意義的事。它將為下一步出臺房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅提供決策依據(jù)和參考。尤其對擠干樓市泡沫,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展有極其深遠(yuǎn)的意義。這就需要有關(guān)部門盡快進(jìn)行一次住房普查,對居民的住房使用情況進(jìn)行一次認(rèn)真徹底的調(diào)查,提供權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),以盤活存量,減少閑置,增加供給,從而緩解供需矛盾。千萬不能將調(diào)控政策“空置”,使得已經(jīng)取得的效果前功盡棄。
　　(8月10日《人民政協(xié)報》,作者為該報記者)

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