契約和信托的區(qū)別_小區(qū)物業(yè)管理,不妨試試信托契約

　　2011年4月，北京市西城區(qū)朗琴園小區(qū)因向全體業(yè)主發(fā)放公共收益，再次成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。3年前，該小區(qū)因采用信托契約管理物業(yè)，被喻為國(guó)內(nèi)“第一個(gè)吃螃蟹的物業(yè)”。 　　從業(yè)主不滿停車費(fèi)漲價(jià)堵門維權(quán)，到領(lǐng)回自己的公共收益，一個(gè)起步于重重矛盾的小區(qū)究竟如何走向自治？
　　業(yè)主領(lǐng)取現(xiàn)金收益紅包
　　2011年4月28日，北京西城區(qū)朗琴園小區(qū)物業(yè)辦公室，家住12號(hào)樓的饒女士在同意領(lǐng)取名冊(cè)上簽字，拿到了寫有自己名字和房號(hào)的紅包。紅包內(nèi)裝著自家2008年的公共收益242.14元（按家中面積151平方米算出），“住了6年了，以前都是交錢，領(lǐng)錢還是第一次。”饒女士高興地說。
　　據(jù)了解，朗琴園小區(qū)2415戶業(yè)主，于2002年開始分批入住。2007年11月20日，小區(qū)業(yè)委會(huì)罷免前期物業(yè)，嘉浩物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)并依據(jù)信托契約制度開始服務(wù)。今年3月份，嘉浩物業(yè)公示3年來小區(qū)公共收益累積568.74萬元。根據(jù)小區(qū)物業(yè)管理信托契約，在保證小區(qū)正常運(yùn)營(yíng)流動(dòng)資金的前提下，物業(yè)采取隔年返還的方式向業(yè)主發(fā)放2008年的公共收益。
　　多次沖突逼出業(yè)委會(huì)
　　和不少小區(qū)一樣，朗琴園小區(qū)初期也面臨著開發(fā)商單方面提高停車費(fèi)的麻煩�！暗厣宪囄粡拿吭�150元提到每小時(shí)2元，地下車位也漲了，并且要一次交兩年。”推了業(yè)主代表，但多次談判都破裂了�！皹I(yè)主們紛紛反映，單個(gè)業(yè)主根本沒渠道也沒資格和開發(fā)商及物業(yè)談判。
　　談不攏，業(yè)主們決定聯(lián)合行動(dòng)維權(quán)。2006年3月9日，數(shù)百名業(yè)主開車堵住小區(qū)大門，引發(fā)政府部門介入干預(yù)調(diào)查才散去。這就是5年前該小區(qū)發(fā)生的“堵門”事件。
　　此后的“打井”事件，又一次將業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)之間的矛盾推向白熱化�！八麄�?cè)谠簝?nèi)及附近私自挖了18口深井，為新建商務(wù)樓供水，有6口井距樓房不足20米，大家擔(dān)心樓體塌陷。”后來成立的小區(qū)業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人欒繼敏，這樣介紹“打井”事件的背景。當(dāng)時(shí)，業(yè)主自發(fā)聚集并阻止工人施工引發(fā)沖突，更有業(yè)主掉進(jìn)井溝。
　　“這些事件促進(jìn)了業(yè)主維權(quán)意識(shí)的覺醒，也讓大家看到只有成立業(yè)主大會(huì)，選舉出業(yè)委會(huì)，我們才有力量和開發(fā)商、物業(yè)抗衡�！睓枥^敏稱。
　　2007年4月，朗琴園小區(qū)成立了首屆業(yè)主委員會(huì)。2007年11月4日，業(yè)委會(huì)召開維權(quán)大會(huì)，罷免原物業(yè)，重新選聘新物業(yè)，推出物業(yè)管理信托契約，并由此走上了起訴開發(fā)商封井、拆除違建小黃樓、抵制地庫(kù)被拍賣等一系列訴訟維權(quán)之路。
　　信托契約制約束物業(yè)
　　為加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主共有利益，依據(jù)《信托法》和新頒布的《物權(quán)法》，2007年10月，朗琴園小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決通過了《朗琴園小區(qū)物業(yè)管理權(quán)信托契約》，并以此啟動(dòng)了選聘新管家活動(dòng)。
　　依據(jù)信托契約，委托人為小區(qū)業(yè)主大會(huì)，受托人為物業(yè)公司，受益人為全體業(yè)主。受益人有權(quán)接受受托人提供的服務(wù)，分配信托利益，享有對(duì)受托人管理、服務(wù)的建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)和表決權(quán)。信托契約在物業(yè)費(fèi)的籌集與支付、服務(wù)酬金的支取、公共收益分配及會(huì)計(jì)和審計(jì)等方面，也都作了詳細(xì)的規(guī)劃和確定。
　　信托契約規(guī)定，物業(yè)費(fèi)收支單獨(dú)設(shè)立賬目，獨(dú)立核算，須每月向業(yè)委會(huì)及業(yè)主公示上月財(cái)務(wù)報(bào)告。該契約的核心，是將建議權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)還給了每一位業(yè)主。
　　2007年11月，北京嘉浩物業(yè)公司從10余家參與競(jìng)聘的物業(yè)中勝出，取得對(duì)小區(qū)的服務(wù)權(quán)，嘉浩也由此被稱為“第一個(gè)敢吃螃蟹的物業(yè)”。契約規(guī)定，嘉浩只能按財(cái)務(wù)預(yù)算支取花費(fèi)，并按照物業(yè)費(fèi)支出的6%領(lǐng)取酬金。
　　“任何一位業(yè)主，都可以查賬�！睒I(yè)主潘阿姨稱，她和小區(qū)幾位懂財(cái)務(wù)和審計(jì)的鄰居，自發(fā)組成了財(cái)務(wù)監(jiān)督小組，每月審查物業(yè)收支，“一直執(zhí)行得不錯(cuò)”。
　　 物業(yè)與業(yè)委會(huì)需要不斷
　　 溝通調(diào)和
　　朗琴園小區(qū)業(yè)委會(huì)并沒有因?yàn)榧魏莆飿I(yè)是自己招聘來的就放松要求，“沖突、指責(zé)這都是常有的事兒�！睓枥^敏稱。此次公共收益的發(fā)放，更是將物業(yè)與業(yè)委會(huì)之間的博弈推向了頂點(diǎn)。
　　面對(duì)業(yè)主高高興興領(lǐng)取紅包的場(chǎng)面，有業(yè)主仍明確表達(dá)對(duì)物業(yè)的不滿，認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)在對(duì)2008年的公共收益58萬余元進(jìn)行審計(jì)以及業(yè)主大會(huì)表決后，才能向全體業(yè)主發(fā)放�，F(xiàn)在這么發(fā)放，明顯沒有按程序走。
　　對(duì)于業(yè)委會(huì)質(zhì)疑的公共收益數(shù)額問題，嘉浩物業(yè)負(fù)責(zé)人表示，明細(xì)收支均可查賬。
　　嘉浩物業(yè)自入住小區(qū)后，也曾和業(yè)委會(huì)、業(yè)主等就停車、安全、環(huán)境等方面不斷地溝通。不過，經(jīng)過不斷的調(diào)和，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率從開始的30％逐漸提高到了90％�！白≈�很舒服，園子里風(fēng)景很好，很安全�！睒I(yè)主陳阿姨稱。
　　朗琴園小區(qū)模式值得推廣
　　北京仁和律師事務(wù)所律師孟憲生稱，朗琴園小區(qū)的物業(yè)管理模式，是在現(xiàn)有法律框架下設(shè)計(jì)的一次嘗試，其運(yùn)行初步顯示了信托關(guān)系在財(cái)產(chǎn)管理上的優(yōu)越性。
　　朗琴園小區(qū)物業(yè)管理信托模式設(shè)計(jì)之初，是希望通過信托制度，建立一個(gè)業(yè)主個(gè)體、業(yè)主團(tuán)體、業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參與的制度平臺(tái)。通過這個(gè)平臺(tái)，設(shè)立多個(gè)系統(tǒng)啟動(dòng)按鈕，使小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)不至于因?yàn)槟硞�(gè)沖突出現(xiàn)影響到小區(qū)的運(yùn)作。也就是只要一個(gè)按鈕啟動(dòng)，就能保證物業(yè)管理系統(tǒng)基本運(yùn)作；如果各部分能夠協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，可使小區(qū)物業(yè)管理更富有效率。
　　社區(qū)專家、朗琴園小區(qū)業(yè)委會(huì)顧問、物業(yè)管理信托契約設(shè)計(jì)人舒可心稱，目前，該信托契約管理模式已在北京市多家小區(qū)推廣。

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