中國樓市步步驚心:中國樓市

　　潘石屹說：住宅市場的崩塌就在眼前。 　　宋衛(wèi)平說：若到了實在沒辦法的地步，就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。 　　謝國忠說：未來國內(nèi)的房價下跌50%都很正常。一旦貨幣政策持續(xù)收緊，大量的開發(fā)商就將面臨倒閉潮。
　　股市說：地產(chǎn)版塊幾乎全線崩潰，“招保萬金”跌幅均超過5%，港股地產(chǎn)跌幅均超過8%。
　　媒體說：黑石已從中國撤了，這說明國外投資看空中國樓市。
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　　在中國，樓市一向有“金九銀十”的說法，每年的9月和10月都是“招財月”，但是，從目前公布的數(shù)據(jù)來看，2011年9月和10月的成交量顯然讓國內(nèi)諸多地產(chǎn)商失望甚至有點絕望了。這幾個月以來，不論是房地產(chǎn)商、專業(yè)研究人士還是消費者，幾乎都在問同一個問題：中國樓市真的要生變嗎？買樓客的春天真的到了嗎？
　　
　　降還是不降，這是個問題
　　
　　10月12日早上，潘石屹撥通了一位住宅開發(fā)商老板的電話。潘石屹說：“你們降價吧，給大家一個臺階下。我給你們背黑鍋�！遍_發(fā)商則稱：“不敢降，降了客戶就來砸售樓處了�！�
　　開發(fā)商說的絕不是假話。9月底，總部位于上海的景瑞地產(chǎn)在江蘇太倉的樓盤打出國慶促銷，總價8500元/平方的樓盤跌至6800元/平方，跌幅高達(dá)23%。上百名前期業(yè)主對于房產(chǎn)瞬間縮水相當(dāng)不滿，集體前往售樓部維權(quán)。
　　這當(dāng)然絕不是孤例。早在今年8月，北京華業(yè)東方玫瑰等多家樓盤推出了一批比前期樓盤便宜5000元/平方左右的特價房，前期業(yè)主抱團前往售樓部索賠。而此前，通州京貿(mào)國際城推出特價房后，大批業(yè)主圍堵該公司負(fù)責(zé)人并大打出手，甚至發(fā)生了流血事件。
　　類似的事件在成都也有發(fā)生。今年7月底成都麗晶港推出的100余套特價房，比前兩期的均價便宜了1000元/平方左右。業(yè)主難以接受十幾萬元瞬間打水漂的事實，集體要求退房。
　　10月5日和6日，記者分別到佛山市容桂和禪城的樓盤進行調(diào)查。在容桂德勝河南岸，最好的地段分別被保利、美的和碧桂園納入旗下。當(dāng)保利外灘一號的銷售人員得知記者是有房人士并且無能力一次性支付房款時，立刻流露出失望的表情。保利外灘一號正對德勝河，風(fēng)光漪旎，區(qū)內(nèi)房屋建筑容積率只有2.4，可與別墅區(qū)相媲美，而且均價只有8000元/平方，可是偌大的售樓部看樓客不足5人。銷售人員說：“限購和限貸是最大的阻礙。投資需求基本上被全部抑制住，而部分剛性自住需求也陷入觀望之中。”該銷售人員同時強調(diào)，盡管銷售情況不樂觀，但是優(yōu)惠政策仍僅限于國慶期間，國慶后房價恢復(fù)到1萬元/平方�！斑@樣的地段，雖然風(fēng)景靚點，但是什么都不便利�！币晃豢礃强捅硎荆骸皟�(yōu)惠2000算什么？我有耐心等，我看他們什么時候降到地板價什么時候再出手�！�
　　一方面是大批消費者強烈要求降價；一方面是部分消費者持幣觀望；一方面是地產(chǎn)商閃爍其辭遮遮掩掩，欲降不降；一方面是舊業(yè)主集體維權(quán)反對降價。中國樓市從未如此糾結(jié)。
　　
　　熱鍋上的地產(chǎn)商
　　
　　實際上，目前階段真正急的不是消費者，而是地產(chǎn)商。中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄認(rèn)為，進入9、10月份，開發(fā)商的推盤意愿明顯提高，但是目前的市場給開發(fā)商定價帶來不小的難題：小幅的降價不足以吸引購房者，而加大優(yōu)惠力度是開發(fā)商不敢也不愿嘗試的，“買漲不買跌”的心理會加劇觀望氛圍不說，還會引起早期購房者的不滿，引發(fā)退房糾紛。
　　“其實，這次‘十一’和以往相比，最大的不同不是成交新低，而是買房人對各種降價措施的無動于衷――買房人對開發(fā)商的降價讓利措施開始不認(rèn)賬了�！�10月6日，佛山禪城某售樓處的銷售人員告訴記者。“10月份是開發(fā)商最后的機會，如果不能回籠資金，年關(guān)難過�！痹摌潜P的營銷副總裁說：“但是目前來看情況不容樂觀”。
　　國慶期間，成交低、觀望濃的場面同樣在其他一線城市出現(xiàn)，有專家認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟政策與樓市調(diào)控政策“雙緊”的背景之下，樓市成交低迷的僵局很難打破。一方面，宏觀調(diào)控政策短期內(nèi)不會改變；另一方面，無論是上市公司還是中小開發(fā)商，多種融資渠道被堵的眼下，資金鏈日益緊張已經(jīng)是不容置疑的事實。有分析人士稱：“年關(guān)馬上來臨，拿什么去支付農(nóng)民工工資、還各種到期的債務(wù)，是他們馬上要面對的攻堅戰(zhàn)。由此判斷，10月恐怕是他們最后一個和購房人保持對立的月份，過了10月，很多開發(fā)商會在年關(guān)面前，選擇一次降到位�！碑�(dāng)然，是否真如宋衛(wèi)平所言“把價格降到底”，目前來看仍是一個不解之謎。
　　10月13日國家統(tǒng)計局全國企業(yè)景氣調(diào)查最新結(jié)果顯示，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心明顯不足。據(jù)悉，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)已連續(xù)6個季度位于行業(yè)最低，三季度跌破臨界值，指數(shù)為99.9，環(huán)比回落7.6點。國家統(tǒng)計局解釋說，景氣指數(shù)的取值范圍在0-200之間，以100為臨界值，指數(shù)在100以上，反映景氣狀況趨于上升或改善；低于100，反映景氣狀況趨于下降或衰退；等于100，反映景氣狀況變化不大。
　　素有地產(chǎn)大炮之稱的任志強曾在微博上表示：地產(chǎn)商“很快就只剩褲衩了”。曾經(jīng)錦衣華服、皮草加身的地產(chǎn)商居然要淪落得只剩一條褲衩，這一天真的會來臨嗎？
　　都是“新國五條”惹得禍？
　　
　　有人說，地產(chǎn)商的惡夢完全是2010年9月29日頒布的“新國五條”導(dǎo)致的�！靶聡�五條”被稱為是史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，它好比調(diào)控房地產(chǎn)市場的“五種兵器”，從限購、貸款、稅收、保障性住房、監(jiān)督問責(zé)等五個方面壓制住房價躁動的脈搏。
　　根據(jù)“新國五條”的規(guī)定，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。目前來看，除了監(jiān)督問責(zé)和稅收未發(fā)揮實質(zhì)性作用外，其他幾招，招招致命，令地產(chǎn)商步步維艱。
　　某證券公司地產(chǎn)行業(yè)分析師說，他對地產(chǎn)股后市機會并不樂觀，特別是“限購令”還在實施，不存在開發(fā)商愿不愿意賣，消費者愿不愿意買的問題，而是無購買指標(biāo)就不能購買。
　　除了限購令外，抑制房價的另一個重要因素是保障房的開發(fā)力度，這一點從地產(chǎn)商對保障房曖昧的態(tài)度不難看出。盡管保障房政策一經(jīng)推出就頻遭質(zhì)疑，但是保障性住房仍然是中央最關(guān)心也是調(diào)控房價最必不可少的組成部分。10月10日中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布公告稱，今年1月至9月，全國城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已開工986萬套，9月份新開工118萬套。
　　中國指數(shù)研究院高級分析員郭雨明說，“新國五條”后，去年四季度的樓市逐步被穩(wěn)住，成交量自今年年初開始明顯下滑。不少開發(fā)商寄希望于“金九”，在其監(jiān)測的30個大中城市中，9月有七成城市樓市成交量處于環(huán)比下降的態(tài)勢，其中廣州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30%。而10月份更是慘不忍睹，今年國慶節(jié)前5天假期北京住宅成交總量為547套，與去年國慶節(jié)前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，與今年9月份前5天相比大幅下跌67%，而廣州、杭州等地的成交量均不足100套。
　　中國銀行10月11日發(fā)布了《2011年四季度經(jīng)濟金融展望報告》，報告稱，無論從經(jīng)濟形勢，還是從房地產(chǎn)市場形勢來看，預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控政策都不會放松，也不應(yīng)放松。這或許是中國樓市政策繼續(xù)維持現(xiàn)狀的一個信號。
　　
　　樓市去向何方？
　　
　　中國銀行在《2011年四季度經(jīng)濟金融展望報告》中預(yù)計，商品住宅價格調(diào)整的拐點可能會在2012年春節(jié)前后到來。西南證券地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍則認(rèn)為，房價拐點是否真的漸行漸近仍難確定�！耙驗楣芾韺诱{(diào)控的重點是房價，如果在房價下跌的同時，銷量上升，正是管理層所需要的效果；相反，如果房價下跌的同時，銷量也下跌，大量的房屋閑置，影響宏觀經(jīng)濟，那只能說明房地產(chǎn)調(diào)控失敗。”同時，肖劍認(rèn)為，在目前的政策條件下，大小房企“冰火兩重天”，地產(chǎn)業(yè)界洗牌在即。
　　中原地產(chǎn)高級分析經(jīng)理孫剛分析說，9月份全國的一些大房企主要在一線城市降價促銷，10月份很可能加大其在二線城市的促銷力度。這無疑抬高了中小開發(fā)商促銷的門檻，每平方米降幾百元不一定能打動購房者，而一旦降幅較大，部分中小房地產(chǎn)商必將被淘汰出局。
　　在中國樓市一片唱衰的形式下，對于投行拋棄中國，另尋他歡的現(xiàn)象也引起了相關(guān)人士的關(guān)注。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年1月至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源5.5萬億元，同比增長達(dá)23.4%，值得引起重視的是其中利用外資633億元，同比增長達(dá)到71.5%。那么，如何解釋國際投行一邊唱空中國樓市，一邊大量注入資金的行為呢？
　　房地產(chǎn)專家楊紅旭說，在這些機構(gòu)的背后，常常隱有國際資本的特殊利益訴求，中國樓市經(jīng)濟及金融市場的整體不成熟，外資絕不會輕易言退，要引起警惕的反而是諸多外資的“二面派”手法，即是表面大肆“唱空”，而骨子里趁機“做多”，從而加大對中國樓市的“掠奪”。以黑石為例，黑石上海長壽路項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不過是一場秀，其真正目的仍在中國的地產(chǎn)江山，事實證明，對上海長壽路項目的“撤”，意味著接下來對中國商業(yè)地產(chǎn)是更進一步、更深層面的“切入”。據(jù)某網(wǎng)媒報道，黑石一面“出手”，一面“撈進”，或?qū)⑷�面投資國內(nèi)二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)，此契機基本以與上海本土地產(chǎn)大佬“鵬欣”的合作而揭開帷幕。據(jù)了解上海地產(chǎn)五十強之一的“鵬欣”集團將在今后10年內(nèi)，在全國二、三線城市打造100個以“水游城”命名的商業(yè)地產(chǎn)項目。
　　10月13日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強在湖南省長沙市主持召開加強保障性安居工程質(zhì)量和分配管理工作座談會上強調(diào)：房地產(chǎn)調(diào)控正處在關(guān)鍵時期，要大力發(fā)展保障房。健全分配制度，完善輪候制度，使符合條件的家庭能在合理輪候期內(nèi)獲得保障房。
　　政府大力推行保障房已成定局，而這一政策對樓市的作用顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過限購和限貸，正如牛刀曾經(jīng)說過的：如果中國各個城市社會保障住宅都能占到住宅供應(yīng)總量的40%左右，中國房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢實際已經(jīng)明朗。

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