房產(chǎn)稅最新消息2018 [房產(chǎn)稅的中國(guó)博弈]

　　關(guān)于房產(chǎn)稅的傳言每天都在上演，但迄今為止依然只是停留在紙面討論，尚未有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，就連名稱也在“房產(chǎn)稅”和“物業(yè)稅”之間徘徊不定其間難度可想而知。 　　房產(chǎn)稅在中國(guó)并非新稅種，早在1986年的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》中就已經(jīng)有房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納的規(guī)定，繳納標(biāo)準(zhǔn)為房產(chǎn)原值次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為12％，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。不過(guò)，當(dāng)時(shí)的規(guī)定對(duì)5種情況予以免征，其中包括個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)。房產(chǎn)稅其實(shí)是一直存在的稅種只不過(guò)是免予征收。
　　房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的種作為則產(chǎn)稅，最重要的前提就是產(chǎn)權(quán)的明晰而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)除了商品房之外還有很多有限產(chǎn)權(quán)的住房，比如經(jīng)濟(jì)適用房合作建房集資建房房改房等，在產(chǎn)權(quán)關(guān)系理清之前貿(mào)然開(kāi)征房產(chǎn)稅顯然會(huì)帶來(lái)更大的混亂。同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)是住宅私有而土地國(guó)有住宅所有者只對(duì)土地?fù)碛?0年的使用權(quán)，而不是像大多數(shù)國(guó)家那樣的永久產(chǎn)權(quán)。而物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，前提是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有者征稅。
　　世界上其他大部分國(guó)家和地區(qū)都是住宅和土地私有制，所以物業(yè)稅的征收理所當(dāng)然，住宅私有而土地公有的代表為新加坡和中國(guó)香港地區(qū)，他們雖然也征收物業(yè)稅或者產(chǎn)業(yè)稅，但征收辦法和西方主要國(guó)家明顯不同，西方國(guó)家是對(duì)土地和住宅統(tǒng)一征收，以物業(yè)價(jià)值作為稅基，而新加坡，香港地區(qū)則以物業(yè)租金作為稅基。比如新加坡以年租金的4％和10％作為標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論房屋是否出租都必須繳納，年租金標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)只是評(píng)估機(jī)構(gòu)計(jì)算出的虛擬租金。香港地區(qū)則分為差餉稅(原用于警政開(kāi)支，后來(lái)擴(kuò)大用于支付街燈供水消防等)和物業(yè)稅兩種，差餉稅的征收和新加坡類似，以虛擬年租金為基礎(chǔ)，無(wú)論是否出租都必須繳納
　　物業(yè)稅則以實(shí)際出租為準(zhǔn)如果實(shí)際出租獲得了收入，則繳納物業(yè)稅。
　　中國(guó)居民在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)一次性支付了70年的土地出讓金如果再次征收物業(yè)稅，顯然屬于重復(fù)征收。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅那么已經(jīng)購(gòu)買了住房的居民顯然不應(yīng)該再重新支付，在計(jì)算房屋價(jià)值作為納稅基礎(chǔ)時(shí)如果不以物業(yè)租金為標(biāo)準(zhǔn)，而是以物業(yè)價(jià)值為準(zhǔn)
　　那么也應(yīng)該扣除土地價(jià)值，僅以房屋價(jià)值為稅基。在70年土地使用年限下，不同年限的住房如何估值?70年到期之后如何征收?這些都是懸而未決的問(wèn)題。
　　對(duì)于物業(yè)稅推出之后的新售住房，壓力在于，是否還應(yīng)該像從前那樣一次性繳納70年的土地出讓金7如果土地出讓金轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅，那就意味著一次性收取的70年租金分化為年復(fù)一年收取的稅金。而沒(méi)有70年土地出讓金的支撐，住房?jī)r(jià)格理應(yīng)大幅下跌，與此同時(shí)，由于物業(yè)稅的存在，居民持有住房的成本將會(huì)大幅上升。但是，由于物業(yè)稅開(kāi)征的初衷并不以打壓房?jī)r(jià)為直接目的，所以，即使將來(lái)正式推出
　　對(duì)于那些希望房?jī)r(jià)下跌的人而言，距離他們的期望值也會(huì)有很大距離。
　　從中央政府來(lái)看，未來(lái)將面臨較大的財(cái)政收入壓力，財(cái)政壓力將在定程度上成為物業(yè)稅出臺(tái)的誘因。2007年，中央財(cái)政收入增速高達(dá)35.6％，但是2008和2009年的增幅分別只有17％和9.8％，今年的預(yù)計(jì)增長(zhǎng)也只有6％，但與此同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，財(cái)政支出并未減緩，2009年的中央財(cái)政支出同比增長(zhǎng)24.1％，2010年預(yù)計(jì)支出6.3％，中央財(cái)政收支相抵，赤字8500億元，增加1000億元。
　　中央財(cái)政80％左右的支出主要是對(duì)地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。1 994年分稅制之后，地方政府缺乏穩(wěn)定的稅收來(lái)源，很大程度依靠中央的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。1994～2007年，中央對(duì)地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付從2389億元增加到1.8112萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了6.6倍，年均增長(zhǎng)16.9％。金融危機(jī)爆發(fā)后，中央對(duì)地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付明顯增加，2008年中央財(cái)政收入增加17.5％，對(duì)地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付增加26.7％，2009年中央財(cái)政收入增加9.8％對(duì)地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付增長(zhǎng)29.8％。不難看出，最近幾年地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付的增幅顯著超過(guò)中央財(cái)政的收入增幅。如果能夠適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅將給地方政府增加個(gè)很重要的稅收來(lái)源，這將減輕中央政府對(duì)地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力。另外，由于房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性地位在短期內(nèi)不會(huì)有實(shí)質(zhì)性變化，除了考慮到物業(yè)稅的稅收功能，還必須綜合考慮物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，不致對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形成較大沖擊。
　　對(duì)地方政府而言，對(duì)物業(yè)稅的態(tài)度可能既愛(ài)又十R。目前中國(guó)地方政府的收入來(lái)源主要有三塊――中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付、地方本級(jí)財(cái)政收入和地方政府性基金收入。以2009年來(lái)看，中央稅收返還和，轉(zhuǎn)移支付2.86萬(wàn)億元，地方本級(jí)財(cái)政收入3.26萬(wàn)億元，地方政府性基金收入1.59萬(wàn)億元，最后一項(xiàng)主要是土地轉(zhuǎn)讓金收入三者合計(jì)7.71萬(wàn)億元。土地出讓金占地方政府的總收入比重超過(guò)20％如果物業(yè)稅的改革涉及土地出讓金，比如將一次性收取的土地出讓金分?jǐn)傊?0年內(nèi)，對(duì)于應(yīng)屆政府而言意味著收入大減，長(zhǎng)期來(lái)看雖然可以給地方政府提供穩(wěn)定收益，但短期收入將會(huì)驟減。
　　為了配合金融危機(jī)之后的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，各地方政府通過(guò)城投公司等融資平臺(tái)大規(guī)模融資貸款形成了極大的債務(wù)壓力。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)披露的數(shù)據(jù)截至今年6月底，地方融資平臺(tái)貸款達(dá)7.66萬(wàn)億元，存在嚴(yán)重償還風(fēng)險(xiǎn)的貸款
　　占比23％，相當(dāng)于2009年全國(guó)GDP的23％，相當(dāng)于2009年全國(guó)財(cái)政收入的112％，相當(dāng)于地方政府本級(jí)財(cái)政收入的235％。如果按照中國(guó)5年期以上貸款利率5.94％來(lái)看，每年的利息支出就高達(dá)4550億元。
　　1994年分稅制之后地方政府一直面臨較大的財(cái)政壓力，加之地方政府無(wú)法自行發(fā)行地方債，所以對(duì)土地出讓金等預(yù)算外資金的依賴程度較強(qiáng)
　　從而在相當(dāng)程度上刺激了土地價(jià)格上漲。將土地出讓金轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅一方面能給地方政府帶來(lái)重要的稅種，減輕中央政府對(duì)地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付壓力，而且還能夠使中央和地方政府形成利益一致，在這樣的背景下，中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策也將得到最大程度的執(zhí)行和貫徹。
　　從普通居民來(lái)看，已經(jīng)購(gòu)房者顯然不希望物業(yè)稅開(kāi)征，等待購(gòu)房者則熱盼物業(yè)稅到來(lái)能夠?qū)⒏吒咴谏系姆績(jī)r(jià)打壓下來(lái)。不過(guò)，從其他國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看物業(yè)稅也起不到抑制房?jī)r(jià)的作用，比如美國(guó)、日本和中國(guó)香港地區(qū)等，這些國(guó)家和地區(qū)的物業(yè)稅早已存在多年，但房?jī)r(jià)并未因此下跌。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言，物業(yè)稅如果真的推出，對(duì)于房?jī)r(jià)也只是短期影響，不會(huì)影響房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)。
　　對(duì)于大多數(shù)普通個(gè)人而言，目前承受的最主要稅負(fù)來(lái)自個(gè)人所得稅，如果房產(chǎn)稅對(duì)所有有房者普征，按照現(xiàn)在流傳較廣的方案來(lái)計(jì)算在北京上海等房?jī)r(jià)較高的一線城市每年所繳房產(chǎn)稅可能會(huì)和一個(gè)年薪12萬(wàn)元左右的白領(lǐng)所繳個(gè)人所得稅相近，甚至可能更高，將成為個(gè)人承擔(dān)的第一大稅負(fù)。對(duì)于大多數(shù)中產(chǎn)階級(jí)而言，多年來(lái)提高個(gè)稅起征點(diǎn)的期盼尚未實(shí)現(xiàn)，而房產(chǎn)稅相當(dāng)于讓他們每年多繳一份個(gè)稅。
　　從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，征收物業(yè)稅后，除了部分補(bǔ)充地方政府的財(cái)政收入很大程度上為返還至社區(qū)提供公共設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，將來(lái)如果中國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅，資金如何使用也應(yīng)該公開(kāi)透明為宜。征稅的主要目的之一就是為納稅人提供更優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，這原本是稅收的基本常識(shí)，但從中國(guó)的稅收使用途徑來(lái)看稅收的更多用途還是用于投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)
　　而不是覆蓋社會(huì)保障領(lǐng)域。以2009年為例中國(guó)的財(cái)政收入達(dá)到6.85萬(wàn)億元其中用于醫(yī)療教育
　　社保就業(yè)等民生的支出占比不足15％，而在很多發(fā)達(dá)國(guó)家，這一比例至少在50％以上。
　　由于房產(chǎn)稅的具體方案尚未正式出臺(tái)，最終會(huì)以怎樣的面目亮相都是未知，現(xiàn)在評(píng)述其得失還為時(shí)尚早。

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