通州華業(yè)東方玫瑰小區(qū) 押寶通州失手,華業(yè)急搬礦業(yè)救場

　　北京通州樓市下行的風(fēng)險，或?qū)⑥D(zhuǎn)變成華業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。 　　涉足地產(chǎn)26載，上市8年，北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（華業(yè)地產(chǎn)，600240.SH）并未取得多么亮麗的業(yè)績，反倒是屢屢憑借“降價潮引發(fā)老業(yè)主維權(quán)風(fēng)波”而被世人注目。
　　8月28日下午1點30分，東方玫瑰園A4業(yè)主在臨河里地鐵站口梨園主題公園集合，這已經(jīng)是他們的第四次集體維權(quán)活動。事出有因，8月初，通州樓盤華業(yè)東方玫瑰二期A9號樓推出60套特價房，均價1.4萬-1.5萬元/平方米，較之前1.65萬元/平方米的均價降幅達到10%以上，就此引爆前期A4業(yè)主強烈不滿情緒。8月17日，華業(yè)地產(chǎn)推出“諾亞方舟•安全島”計劃，在原有成交價格上以非現(xiàn)金形式給予A4業(yè)主5個折扣點的補償，并推出5重選擇。然而，A4業(yè)主并不領(lǐng)情，他們誓將“維權(quán)進行到底”。
　　在地產(chǎn)領(lǐng)域受挫后，華業(yè)地產(chǎn)開始雖然還繼續(xù)著東方玫瑰園的銷售，但是一個重大的轉(zhuǎn)變就是，華業(yè)地產(chǎn)已將觸角涉及礦業(yè)領(lǐng)域，2011年上半年在新疆成立托里縣華興業(yè)礦業(yè)投資有限公司，擬投資額不超過3.5億元，用于收購采礦權(quán)、探礦權(quán)和礦業(yè)公司股權(quán)。
　　未能在地產(chǎn)領(lǐng)域大展宏圖，且面臨日益嚴峻的行業(yè)形勢，華業(yè)地產(chǎn)能否成功在礦業(yè)“淘金”、“反哺”主業(yè)呢？
　　
　　5重選擇息事寧人
　　東方玫瑰園位于通州梨園，集組合住宅、公寓、商業(yè)中心、會所、小學(xué)于一體，規(guī)模達100萬平方米以上。和所有通州樓盤一樣，東方玫瑰面臨強大的庫存壓力。時代周報記者了解到，東方玫瑰取得預(yù)售的面積達12萬平方米，目前僅銷售1/4左右，雖勉強好過通州20%的整體消化率，但與其他樓盤相比，東方玫瑰因“量大”而面臨更大的銷售壓力。隨著樓市限購持續(xù)擴大，開發(fā)商面臨更為悲觀預(yù)期，不少樓盤在價格上有所“妥協(xié)”，東方玫瑰便是其中一員。
　　8月初，通州樓盤華業(yè)東方玫瑰二期A9號樓推出60套特價房。一石激起千層浪，這一降價行為引發(fā)了前期銷售的A4眾多老業(yè)主的極度不滿。因為，幾周前，這些業(yè)主剛以1.9萬元/平方米的最高價格購買了A4的戶型。
　　“樓市長期處于單邊上漲態(tài)勢，樓盤價格幾乎只有漲的，這已成為消費者的思維定式。短短幾周，自己購買的樓盤價格下跌數(shù)千元/平方米，消費者肯定不能接受�！笔缆�(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌如是向時代周報記者分析。
　　憤怒之余，A4業(yè)主向開發(fā)商訴諸“補償差價”的要求。幾經(jīng)周折，華業(yè)方面提出解決方案，“在原有成交價格下調(diào)‘5個折扣點’，”給前期業(yè)主“5重選擇”。華業(yè)地產(chǎn)董秘趙雙燕就此向時代周報記者表示，這并非是賠償，而是站在消費者的立場，給予一定的補償。
　　10%以上的差價，得到5個點非現(xiàn)金形式的補償，A4業(yè)主對此并不領(lǐng)情，并向時代周報記者指出“5重選擇”中的諸多“貓膩”。
　　就第一條“直接沖抵物業(yè)費或車位租賃費”而言，很多業(yè)主向時代周報記者表示，按現(xiàn)行2.5元/平方米的物業(yè)費計算，5個點可以沖抵25-30年的物業(yè)費，“說不定到時候就搬家了，物業(yè)費不是白白‘交’了，如果要新業(yè)主提前支付物業(yè)費，其間少不了諸多麻煩。”此外，物業(yè)費、租賃費不記利息也讓業(yè)主不滿。
　　在第二條“在建委報價基礎(chǔ)上，購置車位享8折，再直接沖抵折后購置款”。第三條，“在購或新推薦成交，直接沖抵新房購房款”。就這兩條而言，很多業(yè)主表示不一定有購置車位需求，在限購背景下，購置新房又太不現(xiàn)實了。
　　至于第四條“根據(jù)需求，更換至A9號樓”、第五條“無理由、無條件退房”。業(yè)主表示，A9基本上無房可換，剩下的戶型都不盡如人意，而所謂的“無理由、無條件”退房，實質(zhì)上還要業(yè)主交納10%的違約金。
　　對于業(yè)主提出的10%的現(xiàn)金補償要求，與業(yè)主談判的華業(yè)地產(chǎn)薛姓副總表示，華業(yè)地產(chǎn)是上市公司，每一筆財務(wù)都要接受證監(jiān)會的監(jiān)管，因此現(xiàn)金補償不可能。而華業(yè)地產(chǎn)在8月17日推出的“諾亞方舟•安全島”計劃，在8月28日的談判中得到進一步細化。
　　當(dāng)日，薛姓副總向業(yè)主提交以下方案，但方案尚需公司批復(fù)：第一，不購買車位的業(yè)主，可以將沖抵款轉(zhuǎn)讓給其他A4業(yè)主抵用；第二，換房戶型不局限于A9，A5、A6等樓也可供A4業(yè)主選擇。但同時表示，“諾亞方舟?安全島”計劃需要業(yè)主在8月31日前敲定，否則方案作廢。
　　業(yè)主方面，已經(jīng)出現(xiàn)分化：有的著手購置車位，有的不斷在業(yè)主組織中“叫賣”沖抵券，有的已經(jīng)換房“息事寧人”，但依然有不少業(yè)主表示，要繼續(xù)“抗?fàn)幍降住薄?
　　
　　樓市風(fēng)險或成經(jīng)營風(fēng)險
　　東方玫瑰園最初是北京君合百年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“君合百年”）旗下項目。君合百年成立于2000年9月，初始注冊資本1000萬元，海南君合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占70%，北京國銳投資有限公司（以下簡稱“國銳投資”）占30%。東方玫瑰園原案名為“自由小鎮(zhèn)”，先后更名為泰躍系景谷林業(yè)、中新公司、東環(huán)置業(yè)，幾經(jīng)周折后，終歸華業(yè)地產(chǎn)的“懷抱”，并擁有新的案名“東方玫瑰”。股權(quán)幾經(jīng)易手之后，東方玫瑰仍然難于擺脫拆遷安置、土地閑置等風(fēng)波，原本以為易主華業(yè)地產(chǎn)后，項目能“正常”推進，可在樓市“金九銀十”前夕，因降價引發(fā)的老業(yè)主求補償差價事件，再次將這個項目推向輿論的漩渦。漩渦背后，凸顯出華業(yè)地產(chǎn)將大部分業(yè)務(wù)布局通州的弊病。
　　發(fā)跡于南方，涉足地產(chǎn)26年，2003年借殼上市，華業(yè)地產(chǎn)身為A股上市公司，雖然布局中國好幾個城市，可看起來更像一個通州區(qū)域的地產(chǎn)公司。
　　據(jù)公開資料，華業(yè)地產(chǎn)于2005年前后進入北京地產(chǎn)市場，在朝陽區(qū)打造20萬平方米的樓盤玫瑰郡、在CBD東區(qū)打造8萬平方米公寓寫字樓―華業(yè)國際公寓之后，便一頭扎進通州市場。
　　因深陷資金危機無法開發(fā)自由小鎮(zhèn)，2009年7月31日，中新公司用1.6億元的價格將國銳投資100%的股權(quán)賣給了華業(yè)地產(chǎn)的全資子公司華富溢，又以10.3億元的價格轉(zhuǎn)讓了自由小鎮(zhèn)項目的所有股權(quán)。之后，華富溢又收購了東環(huán)置業(yè)和華建國際持有的君合百年44.05%的股權(quán)。至此，君合百年完全歸屬華業(yè)。
　　2010年，為對下屬公司進行清理整合，國銳民合又將其持有的55.95%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華富溢。至此，華業(yè)成為這個100萬平方米規(guī)模樓盤的第三任主人，并將自由小鎮(zhèn)改名為華業(yè)東方玫瑰園。
　　趙雙燕向時代周報記者表示：“東方玫瑰取得預(yù)售的面積為12萬平方米，正在施工的面積達50萬平方米�！边@意味著，東方玫瑰的快速回籠資金對華業(yè)地產(chǎn)非常重要。而在通州這個一會充滿機遇、一會充滿風(fēng)險的市場，再次走入下行軌道。北京中原地產(chǎn)分析師張大偉向時代周報記者表示，通州目前整體消化率不足20%，是北京樓市庫存最多、銷售壓力最大的區(qū)域，可能出現(xiàn)整體區(qū)域降價。事實上，通州區(qū)域的整體價位已經(jīng)由之前的2萬元/平方米，向1.5萬元/平方米回歸。價格下降，自然會引發(fā)老業(yè)主的極度不滿。
　　通州樓市步入下行軌道，華業(yè)地產(chǎn)卻持續(xù)深耕通州區(qū)域。據(jù)其2011年半年報顯示，華業(yè)在通州運河核心區(qū)還有51.52萬平方米的土儲。此外，華業(yè)旗下全資子公司北京高盛華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別在通州東小馬村、李莊舊村均有一級開發(fā)項目，其中光東小馬村項目，占地面積就達600畝以上。業(yè)內(nèi)估算，此次一級開發(fā)土地，至少一半土地的二級開發(fā)權(quán)將落入華業(yè)手中。如此一來，華業(yè)地產(chǎn)勢必是以后通州樓市的�？�，而通州樓市的風(fēng)險，也或?qū)⒆兂扇A業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。
　　
　　涉礦之路并不樂觀
　　在東方玫瑰A4業(yè)主與華業(yè)地產(chǎn)談判補償條件之時，華業(yè)地產(chǎn)早已將業(yè)務(wù)布局擴展到礦業(yè)領(lǐng)域。與眾多“揚言”進入礦業(yè)的房企相比，華業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)“熱身”完畢，進入實戰(zhàn)階段。
　　5月5日，華業(yè)地產(chǎn)成立華業(yè)礦業(yè)公司。隨后，更于6月16日公告稱，擬以2000萬元在新疆塔城地區(qū)托里縣注冊成立托里縣華興業(yè)礦業(yè)投資有限公司，經(jīng)營范圍為礦業(yè)投資、礦產(chǎn)資源開發(fā)經(jīng)營，礦產(chǎn)品加工及銷售等，總投資額不超過3.5億元。2011年8月，華業(yè)再成立一礦業(yè)公司―托里縣華富興礦業(yè)投資有限公司，注冊資本100萬元。
　　接二連三在礦業(yè)領(lǐng)域出手。對此，華業(yè)地產(chǎn)在半年報中表示，受國家宏觀調(diào)控政策影響，地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售增速減緩，為了增強公司抗風(fēng)險能力，公司管理層決定開拓新的業(yè)務(wù)渠道，打造新的、重要的利潤增長點。趙雙燕也向時代周報記者表示，涉足礦業(yè)就是為了需求新的利潤。
　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓長吉向時代周報記者表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展遭遇調(diào)控的過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于融資難、銷售壓力大等困擾，無意擴大經(jīng)營范圍，轉(zhuǎn)而投資礦業(yè)將能夠得到直接利好。
　　然而這種利好是否能直接變成利潤還要打上一個問號。王海斌向時代周報記者表示，企業(yè)的多元化戰(zhàn)略，更加考驗企業(yè)的經(jīng)營能力、現(xiàn)金流�！暗V業(yè)行業(yè)利潤高，對于缺錢的房企而言，直接能帶來非常直觀的現(xiàn)金流�！�
　　事實上，華業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流并不理想。據(jù)其財報，截至2011年6月30日，華業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-3.93億元，而去年同期為2.36億元。2011年華業(yè)計劃新開工面積將超過40萬平方米，資金需求加大。雖然這些項目已經(jīng)獲得銀行授信，建設(shè)資金基本通過開發(fā)貸解決，但華業(yè)地產(chǎn)還需面對一再走高的負債率。2010年后，華業(yè)的負債率一直在60%以上，而2008、2009年，華業(yè)的負債率還維持在20%、40%的水平。
　　雖然60%以上的負債率，對地產(chǎn)公司而言，在前幾年較為常見，可今日的資金環(huán)境不可同日而語。據(jù)中原地產(chǎn)研究報告，目前地產(chǎn)企業(yè)的資金杠桿率僅為2.48，不僅低于2009、2010年3以上的水平，更是低于2008年的最低水平。這意味著，融資變難的情況，高負債率意味著更大的風(fēng)險。
　　華業(yè)地產(chǎn)才剛剛涉及礦產(chǎn)，并未在報告中提及擁有礦數(shù)量及預(yù)期收益。此外，礦業(yè)典型的投資大、實施周期長、不確定性大等特點，也讓華業(yè)的涉礦之路并非想象中那么樂觀�；蛟S華業(yè)當(dāng)務(wù)之急，還是加快項目銷售，迅速回籠資金，學(xué)學(xué)萬科采取“現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略，繼而謀求長遠的發(fā)展。
　　

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