[嘉華捂地10年,地價(jià)1700元房價(jià)10萬] 嘉華小區(qū)房價(jià)

　　港資開發(fā)商嘉華國際集團(tuán)有限公司（00173.HK，嘉華集團(tuán)）從1980年進(jìn)入中國內(nèi)地發(fā)展，業(yè)務(wù)量已占其總量的3成左右。嘉華在內(nèi)地的開發(fā)保持了港資開發(fā)商特有的保守緩慢的作風(fēng)，其在上海最成功的項(xiàng)目慧芝湖花園從2005年開盤，直至今年10月，才推出收官之作，短短幾年時(shí)間，價(jià)格也翻了4倍。
　　
　　與此同時(shí)，嘉華似乎開始加快內(nèi)地項(xiàng)目的發(fā)展速度，未來5年在內(nèi)地的投資量將達(dá)50%，位于徐匯區(qū)的嘉御庭、靜安區(qū)的嘉天匯、閔行區(qū)的吳涇項(xiàng)目嘉怡水岸、青浦區(qū)的朱家角項(xiàng)目以及閘北區(qū)蘇河灣43號地塊軌交站上蓋商業(yè)項(xiàng)目將相繼亮相。
　　
　　但事實(shí)上，除了朱家角項(xiàng)目是2010年拿地外，其余項(xiàng)目均是早期以較低價(jià)格拿地，僅嘉御庭、嘉天匯就可追溯到2001年、2002年，拿地10年項(xiàng)目才醞釀推出，而這十年，上海地價(jià)和房價(jià)的增幅不言自明。
　　
　　10年價(jià)格翻近60倍
　　
　　2010年，嘉華（中國）投資有限公司市場、銷售及物業(yè)管理總經(jīng)理谷文勝在接受媒體采訪時(shí)曾表示，嘉御庭、嘉天匯兩個(gè)項(xiàng)目將是嘉華集團(tuán)在上海市場的爆破點(diǎn)，兩個(gè)項(xiàng)目建設(shè)差一季度，無所謂哪個(gè)項(xiàng)目先推，都會(huì)讓2011年成為嘉華集團(tuán)的豪宅年。
　　
　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，嘉御庭已于9月8日拿到預(yù)售許可證，一期共推出198套，登記備案的報(bào)價(jià)區(qū)間為69700 -131200元/平方米。
　　
　　據(jù)媒體報(bào)道，嘉御庭所在的建國西路68號地塊，土地使用面積僅為37889平方米，2001年，嘉華取得該地塊，總價(jià)僅2.59億元，樓板價(jià)只有1703.94元/平方米。
　　
　　嘉華集團(tuán)在2002年4月9日注冊登記了一家名為“上海嘉兆房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司”的企業(yè)，運(yùn)作上述項(xiàng)目。2006年4月，該項(xiàng)目正式開工。
　　
　　根據(jù)嘉華集團(tuán)2006年年報(bào)披露，建國西路68號a及b地塊位于建國西路、嘉善路一帶，總建筑面積約14萬平方米，是徐匯區(qū)舊城改造最后的大型地塊之一，計(jì)劃開發(fā)成一個(gè)包括豪華住宅、高級商業(yè)設(shè)施及酒店配套、服務(wù)式住宅在內(nèi)的“標(biāo)志性綜合項(xiàng)目”，第一期開發(fā)預(yù)計(jì)將在2009年完成。
　　
　　日前，時(shí)代周報(bào)記者以購房者身份探訪了嘉御庭項(xiàng)目，據(jù)售樓處工作人員介紹，嘉御庭總共分三期開發(fā)，均為高層和小高層，一期將于2013年年初交付，三期最早也要到2015年。
　　
　　“均價(jià)為8萬-10萬元/平方米，9月17日、18日兩天認(rèn)購，這兩天認(rèn)購可以獲得較大力度的優(yōu)惠，認(rèn)購當(dāng)天需交50萬元�！� 該樓盤暫定9月23日開盤。
　　
　　“嘉御庭很早就開始建了，所以有它的優(yōu)缺點(diǎn)，缺點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)比較早期，不是最新的，目前最新推出的豪宅都是大平層的理念，嘉御庭基本上都是140平方米的兩房、180平方米的三房，只有幾套268-318平方米的復(fù)式。但如果真的是大平層的話，它的價(jià)格就不得了了。2009年這個(gè)項(xiàng)目本來想賣毛坯房，定價(jià)11萬元/平方米起，當(dāng)時(shí)上海房產(chǎn)形勢很好，但集團(tuán)耽誤了，重點(diǎn)沒有放在這個(gè)項(xiàng)目上，錯(cuò)過了一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。現(xiàn)在卡著政策出來，所以有優(yōu)惠，而且現(xiàn)在全是精裝修了。”該售樓人員說。
　　
　　對于為何這個(gè)地塊需要用10年的時(shí)間才推出，該售樓人員稱，“這是從上海市政府手中拿的地，轉(zhuǎn)手過好多次，這里原來是法租界，屬于徐匯區(qū)天平街道，市政府要求很嚴(yán)格，所有規(guī)劃都要審批同意，包括綠化、景觀設(shè)計(jì)、層高等等，而且光動(dòng)遷就動(dòng)遷了3年，很多業(yè)主都出國了，人都找不到�！�
　　
　　但是，這10年上海的豪宅價(jià)格水漲船高，僅以嘉御庭來說，易居中國的數(shù)據(jù)顯示，嘉御庭所處的內(nèi)徐匯板塊，2006年的成交均價(jià)是22437元/平方米，按照目前均價(jià)8萬-10萬元/平方米計(jì)算，5年就翻了近5倍。按照當(dāng)初樓板價(jià)1703.94元/平方米計(jì)算的話，該項(xiàng)目拿地至今，價(jià)格翻了接近60倍。
　　
　　繼續(xù)捂盤成本增高
　　
　　與嘉御庭僅相差一個(gè)季度動(dòng)工的嘉天匯，則為靜安區(qū)嚴(yán)家宅三期地塊，總樓面面積10萬平方米。目前可查到的信息寥寥無幾，僅有的信息顯示，2002年4月29日，上海靜安區(qū)加強(qiáng)舊區(qū)改造力度，區(qū)政府正式將嚴(yán)家宅三期地塊批租于香港嘉華集團(tuán)，發(fā)展商將斥資近10億元，發(fā)展約13萬平方米高尚住宅，參與舊區(qū)改造工程。
　　
　　嘉天匯預(yù)計(jì)將于2012年推向市場，離拿地也有10年時(shí)間。而嘉御庭售樓人員在向時(shí)代周報(bào)記者比較兩個(gè)樓盤時(shí)表示，“嘉天匯全是大戶型，最小的戶型都有250平方米。完全兩種風(fēng)格，嘉御庭低調(diào)，嘉天匯張揚(yáng)一些。嘉天匯價(jià)格可能更高，因?yàn)殚_得晚些，政策如果有松動(dòng)，肯定會(huì)高。”
　　
　　2010年1月7日，嘉華集團(tuán)以10.144億元拿下朱家角鎮(zhèn)B3、B4地塊，樓板價(jià)14677元/平方米，溢價(jià)率154%。這將是嘉華在內(nèi)地的第一個(gè)別墅項(xiàng)目。除此以外，由于拿地較早，包括建國西路在內(nèi)的地塊，以及嚴(yán)家宅三期地塊、吳涇地塊、閘北區(qū)蘇河灣43號商業(yè)地塊、在售的慧芝湖花園，時(shí)代周報(bào)記者欲從多家房地產(chǎn)研究咨詢機(jī)構(gòu)了解，但均無法查詢到該地塊具體的信息及價(jià)格。
　　
　　對此，嘉華(中國)投資有限公司銷售經(jīng)理肖海平向時(shí)代周報(bào)記者表示，不方便提供當(dāng)時(shí)各地塊的拿地信息。
　　
　　對于嘉華在上海的項(xiàng)目是否有捂地、捂盤，緩慢開發(fā)的嫌疑，肖海平稱，“沒有推，有方方面面的原因，包括市場原因、政策原因、開發(fā)原因、動(dòng)拆遷問題、審批問題等等�，F(xiàn)在時(shí)機(jī)比較成熟，所以就推出來面向市場�！�
　　
　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出：“上海地塊比較少，市中心地塊，或者增長性地塊，開發(fā)企業(yè)一般都緩慢開發(fā)，土地不斷增值，另外房價(jià)也在上漲，可以獲得很好的溢價(jià)收益。一般港資企業(yè)都會(huì)在很核心的地段拿地，延長開發(fā)周期�！�
　　
　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍也認(rèn)為，目前形勢肯定沒有2009年好，但推出的價(jià)格肯定比2009年高，高端物業(yè)基本上都會(huì)走這個(gè)緩慢開發(fā)的路線，房子本身并沒有發(fā)生翻天覆地的變化，房價(jià)卻被地價(jià)推上去了。
　　
　　“從最近市場表現(xiàn)來說，豪宅算相對穩(wěn)定的市場，很多項(xiàng)目這個(gè)時(shí)候推出來，有市場節(jié)奏把握的因素，還有一個(gè)原因是房價(jià)仍處在高位，高端物業(yè)價(jià)格松動(dòng)沒有太明顯表現(xiàn)出來，而政策震蕩的機(jī)會(huì)越來越少，大幅反彈的機(jī)會(huì)也變小，繼續(xù)上漲的壓力很大。因此繼續(xù)捂盤，成本會(huì)比較高，收益會(huì)降低，不如把資金回籠一些，投向其他領(lǐng)域，是個(gè)比較好的選擇。很多企業(yè)基于這個(gè)背景作出調(diào)整，不一定步伐太快，但現(xiàn)在就開始著力，能推就推。而且，嘉華集團(tuán)這些地都是醞釀很多年了，已經(jīng)到了推的時(shí)候�！彼螘�(huì)雍說。
　　
　　發(fā)展提速起始年
　　
　　嘉華2010年財(cái)報(bào)及2011年中報(bào)均顯示，嘉華目前的主要收益均來自香港嘉御山及上�；壑ズ�二期的銷售入賬。
　　
　　由于宏觀調(diào)控的影響，原來計(jì)劃去年入市的嘉御庭和嘉天匯也延緩入市，2010年，嘉華的純利跌78.98%，至1.93億元。
　　
　　同策提供的數(shù)據(jù)顯示，慧芝湖花園從2005年開盤至今，均價(jià)從10790元/平方米漲至34073元/平方米。而據(jù)肖海平介紹，慧芝湖花園的收官之作嘉鉑薈，將于10月推出180套，為精裝景觀公寓，均價(jià)將達(dá)到4萬元/平方米。嘉華集團(tuán)2011年中報(bào)顯示，嘉華慧芝湖花園三期嘉悅天地?zé)徜N套現(xiàn)約27億元。
　　
　　張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者表示，慧芝湖一直在階段性推盤，慧芝湖花園二期開始，已連續(xù)兩年在上海地區(qū)銷售金額超過20億元，可以有很好的現(xiàn)金流，資金鏈上堅(jiān)持得住，嘉御庭等項(xiàng)目就可以晚推，以獲得更高的收益。但慧芝湖是嘉華在上海的唯一在售項(xiàng)目，從現(xiàn)金流平穩(wěn)運(yùn)行角度來看的話必然要推新的項(xiàng)目，以保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
　　
　　嘉華2011年中報(bào)顯示，嘉御庭已準(zhǔn)備就緒，待預(yù)售證批出后可因應(yīng)市況推出，嘉天匯項(xiàng)目住宅大樓已經(jīng)封頂，計(jì)劃明年推出，閔行區(qū)的嘉怡水岸也將于明年推出，朱家角項(xiàng)目則正在規(guī)劃中。
　　
　　谷文勝曾將2011年形容為嘉華“發(fā)展提速的起始年”，集團(tuán)內(nèi)部預(yù)計(jì)2011年的上海物業(yè)銷售回款預(yù)期在40億-50億元。在保持年銷售額40億-50億元的規(guī)模下，穩(wěn)定3-5年，嘉華將再上一個(gè)臺(tái)階，即年銷售額達(dá)到70億-80億元。
　　
　　嘉華對嘉御庭和嘉天匯兩個(gè)項(xiàng)目寄予了厚望，谷文勝去年曾透露，這兩個(gè)項(xiàng)目若完全去化，可為嘉華帶來270億元的銷售額。但是因限購的影響，加之戶型是早期開發(fā)設(shè)計(jì)的，是否能獲得現(xiàn)時(shí)的購房者的認(rèn)可，均需等待市場檢驗(yàn)。
　　
　　嘉華集團(tuán)一向走中高端路線，未來將推的5個(gè)項(xiàng)目基本屬于豪宅行列，如果政策繼續(xù)從緊，對產(chǎn)品定位單一的嘉華來說，也難以及時(shí)調(diào)整。肖海平坦言：“嘉御庭之前積累了很多意向客戶，國家政策多多少少對每個(gè)項(xiàng)目都有影響，這種影響是全方位的，不僅是上海，不僅是嘉華，我們也正在觀察�！�

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