龍湖:城市運(yùn)營(yíng)三部曲_運(yùn)營(yíng)是做什么的

　　一直以來，地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)都與城市發(fā)展有著密不可分的關(guān)聯(lián)。城市，派生地產(chǎn)的發(fā)展。而肩負(fù)城市運(yùn)營(yíng)之責(zé)的地產(chǎn)開發(fā)，亦可以重新激活城市功能，并改變著人們的生活方式。 　　龍湖地產(chǎn)股份有限公司（00960.HK）正進(jìn)行著從普通的地產(chǎn)商向一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商的華麗轉(zhuǎn)身。
　　日前，龍湖集團(tuán)客戶及公司品牌部總經(jīng)理秦力洪在接受記者采訪時(shí)稱，房地產(chǎn)開發(fā)和城市化建設(shè)之間的關(guān)系模式是在不斷變化中的。最初，是政府賣地收錢，開發(fā)商買地開發(fā)賺錢；第二階段，開發(fā)企業(yè)配合政府做一些區(qū)域建設(shè)；第三階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為城市發(fā)展的動(dòng)力之一。在這一過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展形成了三部曲，第一步就是開發(fā)住宅，即傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商；第二步是分享城市的繁榮，開始涉入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；第三步，參與分享城市發(fā)展，即城市運(yùn)營(yíng)商。龍湖現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入第二步，準(zhǔn)備在兩到三年之內(nèi)，開發(fā)持有300萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，并嘗試邁出第三步，介入城市片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，成為城市運(yùn)營(yíng)商。
　　地鐵商業(yè)一體化
　　地鐵正在日益改變城市的格局。在北京這座因迅速膨脹而備受嚴(yán)峻交通壓力的“堵城”，近年來20余條地鐵線路的規(guī)劃，336公里地鐵運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)度，大大緩解了城市出行的壓力，節(jié)約了時(shí)間成本。經(jīng)由地鐵，一座座新城區(qū)崛起，讓城市的發(fā)展模式由過去的單中心圈層式格局開始向多中心組團(tuán)式發(fā)展大勢(shì)轉(zhuǎn)變。
　　然而，地鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式中，商業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃、城市規(guī)劃的完全分離，使得軌道交通最核心的站點(diǎn)，尤其是交通樞紐的價(jià)值并沒有完全發(fā)揮出來。以西直門、東直門交通樞紐為例，從外部環(huán)境來看，因?yàn)槿狈Υ笮偷纳虡I(yè)統(tǒng)一規(guī)劃，黑車、小攤遍布，安全、衛(wèi)生條件都不容樂觀，多數(shù)城市站點(diǎn)開始成為了城市的污點(diǎn)。從內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，長(zhǎng)距離的輾轉(zhuǎn)換乘，長(zhǎng)時(shí)間的穿行，里面沒有任何的內(nèi)容規(guī)劃，讓整個(gè)過程極為乏味，亦毫無生機(jī)。
　　地鐵軌道地上地下發(fā)展空間無法協(xié)調(diào)形成凝聚力，不僅造成城市資源的白白浪費(fèi)，亦讓城市以及周邊更大一片區(qū)域的活力不能得到有效釋放。當(dāng)年，北京的回龍觀、亦莊成為一座座臥城，便是典型的一例。也因此，著眼于地鐵對(duì)城市結(jié)構(gòu)、城市功能、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的復(fù)合影響，在后續(xù)多條地鐵線路的上蓋物業(yè)打造之中，城市對(duì)于地鐵沿線地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃也提出了更高的要求。作為城市建筑師的開發(fā)商，打造城市建筑之余，尋求交通、商業(yè)、城市資源的共同發(fā)展，將成為未來發(fā)展的主流趨勢(shì)。
　　這其中，龍湖地產(chǎn)在北京首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目長(zhǎng)楹天街，其在地鐵上蓋之上全球城市生活綜合體的內(nèi)容打造，便是這一理念的先行實(shí)踐者。
　　長(zhǎng)楹天街踞地鐵六號(hào)線常營(yíng)站之上而建。作為繼一號(hào)線后唯一的橫貫東西的地鐵線路，M6擁有著每小時(shí)100公里的最快速度、從地安門到通州新區(qū)一共52公里的最長(zhǎng)距離和交叉站點(diǎn)最多的無可比擬優(yōu)勢(shì)。
　　依據(jù)M6這一極具分量感的城市價(jià)值軌道，長(zhǎng)楹天街47萬平方米城市生活綜合體，地上、地下立體式無縫隙連接，涵蓋京東首個(gè)IMAX影院、四季主題購物中心、兒童成長(zhǎng)中心、真冰溜冰場(chǎng)等多元內(nèi)容于一體的27萬平方米家庭主題商業(yè)，750米長(zhǎng)參與式商業(yè)走廊，借由地鐵輸送來大量穩(wěn)定消費(fèi)人流。
　　改變商業(yè)的重要力量
　　城市生活文明應(yīng)該走向何處，什么才是符合城市未來發(fā)展趨勢(shì)的最佳地產(chǎn)開發(fā)模式，成為了一個(gè)重大的發(fā)展命題。早在2009年第十屆北京CBD國(guó)際商務(wù)節(jié)上，隨著CBD東擴(kuò)范圍的確定，常營(yíng)便迎來了一次價(jià)值的飛躍。此后，定福莊國(guó)際傳媒走廊打造年產(chǎn)過千億元、具有世界影響力的傳媒新地標(biāo)的目標(biāo)，再一次讓這里為整個(gè)社會(huì)所關(guān)注。在政府發(fā)展規(guī)劃中，常營(yíng)，作為CBD―通州商務(wù)發(fā)展區(qū)、孫河國(guó)際會(huì)議區(qū)，東壩第四使館區(qū)三大城市發(fā)展板塊交界的絕佳生活板塊的地理標(biāo)注已是極為明確。
　　從曾經(jīng)單個(gè)的項(xiàng)目自身價(jià)值的打造，到如今一個(gè)新CBD生活圈層的鍛造，常營(yíng)片區(qū)，也開始步入到一個(gè)交通、景觀、商業(yè)、品牌各項(xiàng)城市資源集合發(fā)展的時(shí)期。據(jù)了解，長(zhǎng)楹天街是龍湖在北京的首個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，也是京東最大的一個(gè)綜合體項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目46萬平方米，在龍湖“商業(yè)+住宅+物業(yè)”的全驅(qū)動(dòng)模式之下，龍湖•長(zhǎng)楹天街重新整合交通資源、自然資源、城市生活消費(fèi)資源、開發(fā)資源四重資源，重磅打造京東區(qū)最宜居的世界城市生活體……最終為CBD呈現(xiàn)出一個(gè)360度全方位立體化的完美生活平臺(tái)。而這一全面激活城市、改變城市生活方式的全方位生活平臺(tái)，便是近年來市場(chǎng)所盛傳的龍湖天街模式。
　　據(jù)悉，龍湖天街模式，早在2003年便已大獲成功。當(dāng)年北城天街，直接帶動(dòng)了重慶江北商圈的跳躍式發(fā)展，短短數(shù)年間，就讓觀音橋這個(gè)曾經(jīng)荒蕪的城市邊緣地帶，坐上了重慶“第一商圈”的交椅。近年來，隨著龍湖西城天街、龍湖時(shí)代天街、龍湖天街三千集等一部部作品面市，天街模式在重慶、成都兩大城市重點(diǎn)推行，并相繼將該系列作品打造成為影響當(dāng)?shù)爻鞘懈窬值闹匾�地�?biāo)。而本次長(zhǎng)楹天街，自持商業(yè)達(dá)27萬平方米，堪稱龍湖天街系旗艦品牌的一次大匯合。
　　據(jù)悉，龍湖天街系列還將在杭州、無錫等地面市。伴隨著龍湖全國(guó)商業(yè)戰(zhàn)略展開，以發(fā)展大型超區(qū)域及區(qū)域型購物中心為核心的龍湖天街系列，以打造社區(qū)型時(shí)尚生活中心為主的龍湖星悅薈系列，以高端精品家居生活館為定位的龍湖MOCO系列在全國(guó)范圍內(nèi)全面復(fù)制，預(yù)計(jì)至2014年，龍湖國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積將達(dá)200萬平方米。繼別墅專家、景觀專家之后，龍湖，將有望與萬達(dá)、華潤(rùn)等商業(yè)地產(chǎn)巨頭一起，成為影響和改變中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的最重要力量。
　　第三空間提升生命幸福感
　　在龍湖商業(yè)的整體戰(zhàn)略中，不僅僅關(guān)注商業(yè)體本身這棵大樹的生長(zhǎng)，而是先關(guān)注如何營(yíng)造一個(gè)活躍的、有生命力的生態(tài)系統(tǒng)，即如何營(yíng)造整個(gè)片區(qū)的繁榮。以重慶時(shí)代天街為契機(jī)，龍湖商業(yè)迎來一次全面的升級(jí)。
　　首先，龍湖致力于打造一個(gè)多樣性的城市綜合體。這個(gè)綜合體不僅是住宅和商業(yè)的綜合，在住宅方面，會(huì)有低密度的洋房或別墅，也會(huì)有公寓、SOHO，而非以往業(yè)態(tài)單一的社區(qū)；商業(yè)部分，則包括了寫字樓、酒店、一個(gè)集中的購物廣場(chǎng)和眾多臨街的商鋪。住宅和商業(yè)的多樣性，直接導(dǎo)致的結(jié)果是未來活動(dòng)人群的多樣性，在這個(gè)綜合體里，能看到各個(gè)年齡階段、各種家庭組合的人群活動(dòng)，為這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的生命力奠定了基礎(chǔ)。
　　在多樣性的基礎(chǔ)之上，由于業(yè)態(tài)豐富，功能多樣，龍湖的城市綜合體可以為自身和周邊人群提供一個(gè)小半徑范圍內(nèi)解決大多數(shù)居住、商務(wù)、生活需求的步行生活圈。這對(duì)現(xiàn)代都市人群來說是非常寶貴的城市資源，可以讓他們擺脫居室―辦公兩點(diǎn)一線的單調(diào)生活，把原本花費(fèi)在擁擠、低效、高耗能的城市交通中的時(shí)間釋放出來，以更舒緩、放松的節(jié)奏進(jìn)行休閑、娛樂、社交等各種消費(fèi)活動(dòng)，提升生命的幸福感，這就是龍湖所定義的“第三空間”。
　　而此時(shí)龍湖商業(yè)的使命，則是承載“第三空間”的需求，通過功能全面、體驗(yàn)豐富的產(chǎn)品和服務(wù)，將整個(gè)片區(qū)凝聚和盤活。新的天街系產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，也更多地傾向于如何還原這種原生態(tài)的步行生活感受，提供更方便、更親切的消費(fèi)環(huán)境，提供更多主題功能空間。龍湖提出了線形街區(qū)、多層天街、屋頂花園等多個(gè)概念和設(shè)計(jì)，會(huì)陸續(xù)體現(xiàn)在龍湖時(shí)代天街和以后的產(chǎn)品中。

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