強者恒強的馬太效應_萬科:穩(wěn)中求勝,強者恒強

　　當嚴控遇上房地產(chǎn)商，會迸發(fā)出多少故事？當宏觀調(diào)控步步趨緊，并未出現(xiàn)緩和情況的2011年進入下半場，地產(chǎn)行業(yè)領頭羊萬科，雖然溫和、緩慢，但卻亦步亦趨地不斷履行著此前發(fā)布過的種種業(yè)績承諾。
　　2011年10月，萬科府前一號樓盤并未隨著國慶期間66%成交量跌幅而被市場冷落，反而受到了強烈追捧。而若從此刻回顧萬科的2011年，在還未做年終總結(jié)之際，市場卻已看到了萬科在今年內(nèi)一條穩(wěn)健卻又隨機應變的市場道路。
　　從年初的謹慎拿地甚至萬科董事長王石明確提出的限制增長，到年中財報數(shù)據(jù)的一片飄紅，再到下半年開始以底價拿地，一改上半年零拿地的作風，同時，截至今年9月30日，萬科今年累計銷售額已達997億元，萬科的2011年，上演了一出強者恒強的好戲。
　　年初“穩(wěn)”字開局
　　去年11月，當萬科宣布完成千億元銷售額時，市場均為這一提前完成的目標而歡呼。當千億元萬科提前誕生后，萬科并未停下腳步，去年12月份，萬科以161億元購買了21塊土地，購地款占全年的22%，同期，萬科單月建筑面積同樣占全年的23%，再創(chuàng)新高。
　　在萬科步入千億元并且仍在不知疲倦地置地時，國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施也在不斷加碼，當萬科單月購地161億元后，有分析人士指出：2011年萬科要將去年開工面積提高一半很難，并且2011年二、三線城市房地產(chǎn)市場不再樂觀。
　　但王石在去年年底表示：“2011年，萬科的銷售額不許超過1400億元。”如此明確的發(fā)展目標，據(jù)萬科業(yè)內(nèi)人士指出：1400億是按照萬科年增長20%來計算，在過去的25年，萬科凈利潤均超過30%。此時王石表示：“不能為了大而大，如果資源整合能力不適合做大，為了做大而大，最后的結(jié)果一定很不好。”因而，萬科要“健康豐盛”，而非盲目追求“第一”。2010年年末的此番言論，使得市場對于萬科的2011年，也抱以“觀望”的態(tài)度。
　　2011年1月，萬科公布了期內(nèi)公司銷售及近期新增項目情況：1月份公司實現(xiàn)銷售面積165.4萬平方米，銷售金額201.0億元，分別比2010年同期增長216.1%和220.8%，創(chuàng)月度銷售新高。隨后，萬科董秘譚華杰表示：銷售數(shù)據(jù)創(chuàng)下新高是有特殊原因，“由于去年底公司集中推盤，較多客戶當時實現(xiàn)了認購但未能在年底完成簽約，這部分業(yè)績在今年1月才正式計入公司銷售”。3月份，在萬科2010年業(yè)績推介會上，萬科總裁郁亮表示：萬科今年內(nèi)不會繼續(xù)資本市場融資，且2011年計劃新開工工業(yè)化住宅200萬平方米。而在去年年底，萬科持有的貨幣資金為378億元，郁亮稱：“萬科未來將秉持‘應對第一’的資金管理策略，注重現(xiàn)金流的管理�！�
　　不進行市場融資，一切市場行為均以“應對”為前提，萬科2011年年初，可謂以“穩(wěn)”開始。
　　并未感覺市場“寒冷”
　　“嚴寒之下，焉有完卵？”當調(diào)控在2011年仍未停止其繼續(xù)施壓的腳步時，萬科的每次業(yè)績發(fā)布，都成為了帶有標桿意味的重要數(shù)據(jù)參數(shù)。在“穩(wěn)”字第一的前提下，萬科并未感覺市場太過“寒冷”。
　　4月，萬科公布了2011年第一季度的銷售數(shù)據(jù)：累計實現(xiàn)銷售面積303.8萬平方米，銷售金額355.1億元；與去年一季度相比，銷售面積和金額分別同比增長144.6%和135.3%。
　　此時，3月份的房地產(chǎn)市場卻是一片“蕭索”。選取萬科重點關注的14個城市來看，北、上、廣、深等地3月份的成交面積環(huán)比均下降了15%，成交金額環(huán)比下降了16%，與去年同期相比，成交面積和金額則分別下降了32%和37%。
　　在限購、限貸、限售各方壓力下，上半年，萬科的各項銷售數(shù)據(jù)依然良好。8月，萬科公布了2011年中報，公告顯示：期內(nèi)萬科實現(xiàn)營收199.9億元，較之去年同期的167.7億元，同比增幅達19.2%；利潤總額為44.5億元，較之去年同期的41.5億元，同比增幅達7.32%。實現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%，近乎實現(xiàn)2011年度1400億銷售目標的一半。
　　此后，萬科用數(shù)據(jù)為市場一再注入了“強心劑”。在政策未見緩解的情況下，萬科不僅在今年三季度再次成為東莞地區(qū)銷售冠軍，同時在其他地區(qū)業(yè)績發(fā)展依舊良好。9月，深圳萬科項目累計吸引了近10萬人，萬科金域緹香更在2個小時之內(nèi)便火爆售罄。
　　限購時代的比房計劃
　　從年初的限制發(fā)展，到而今數(shù)據(jù)不斷走穩(wěn)，萬科依舊保持了龍頭地位。在解釋了萬科1月份業(yè)績大漲的“非市場”因素后，萬科董秘譚華杰同時表示：萬科銷售業(yè)績能創(chuàng)下新高的原因，主要還是由于公司堅持了中小戶型普通住房為主的主流定位，并采取了靈活的銷售策略，保持了良好的銷售速度，萬科前三個月的新推盤當月銷售率均超過了60%。
　　7月，萬科銷售面積環(huán)比6月增速有所放緩，截至7月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積637.2萬平方米，銷售金額740.9億元，同比分別上升60.9%和63.9%。此時萬科董秘譚華杰表示：7月以前，萬科拿地均比較謹慎，隨著限購政策的深入，市場將進一步向自住型需求主導的方向發(fā)展。
　　而一向主打住宅的萬科，在今年銷售的前7個月中，144平方米以下的戶型占比達87%，且大部分為裝修房。這不僅符合萬科一貫堅持的中小戶型普通住宅的發(fā)展目標，同時在調(diào)控政策下產(chǎn)品更為貼近自住型購房者的需求。
　　以佛山為例，以精裝中小戶型為主打的萬科金域道，多次推出68-115平方米二至三房單位，帶精裝修售價為9000多元/平方米起，開盤當天的成交率為70%以上。而面對萬科項目近8成的銷售率，除了萬科主打的以住宅地產(chǎn)為主的基調(diào)外，業(yè)內(nèi)專家還認為：日積月累成就的品牌影響力，有時候是在給市場做乘法。
　　針對清林徑項目，萬科還針對換房客戶推出“限購時代，換房不得不比”的“比房計劃”。該計劃包含“三天無條件退房，賠償看房成本”的補償計劃和“千萬信心保障計劃”的購房抽獎和優(yōu)惠行動。十一活動期間認購清林徑，便可享受三天無條件退訂，同時補償消費者三天的比較路程和時間成本現(xiàn)金500元。因此，有市場人士指出：萬科除了品牌及項目優(yōu)勢外，營銷手段也成為了保證良好銷售情況的必備條件。
　　土地市場大舉抄底
　　當王石宣布限制萬科銷售額發(fā)展后，2011年的萬科注定是不能任意擴張的一年。在今年上半年，伴隨著一片良好的銷售數(shù)據(jù)，卻并沒有出現(xiàn)萬科大幅度拿地的消息。甚至在今年上半年，萬科幾乎零拿地。
　　然而，步入下半年，萬科開始在土地市場上大舉抄底。8月，全國土地市場陷入了近幾年的最低谷，80%以上的地塊均以底價或接近底價成交。然而據(jù)新浪樂居統(tǒng)計，8月份，包括萬科在內(nèi)的十大品牌房企全國拿地達28塊。較7月份上漲了近兩倍，較去年同期增加了64%。7月16日，萬科以21.5億元高調(diào)拿下了佛順（掛）2009-010號佛陳公路潭洲村登州商住地塊一、地塊二項目。作為當?shù)卮溯喤馁u地塊的最大一塊，競買過程中出現(xiàn)了117次舉牌，最終萬科拿下，且刷新了當?shù)氐赝醯募o錄。9月，萬科更是拿地頗多，9月中旬，萬科攜2家企業(yè)報出33.51億元高價，拿下今年最大規(guī)模的地塊豐臺區(qū)郭公莊車輛段項目五期地塊。作為萬科今年在北京的第四次拿地，如此高的成交價，也在“寒冷”的市場中引發(fā)了軒然大波。
　　隨后的9月19日，萬科以16.1985億元，拿下了擱置半年之久的桂城74街區(qū)地塊。這不僅是限購令后，禪桂地區(qū)首次有地產(chǎn)大鱷出手拿地，同時萬科再次為當?shù)貏?chuàng)造了今年以來的“總價地王”。在今年6月，萬科證券事務代表梁潔在安信證券中期策略會上曾表示，“萬科今年新開工1330萬平方米，未開工3779萬平方米，總共土地儲備6000萬平方米，足夠萬科3年開發(fā)需要，所以拿地審慎�！比欢�步入下半年，萬科2011年發(fā)展策略，又再次發(fā)生了改變。
　　2011年，盡管王石年初一再提及要控制，但據(jù)悉，截至今年9月30日，萬科今年累計銷售額已達997億元。萬科2011年的千億元大戲，又將有望較去年提前兩個月上演……

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