[輕資產(chǎn)模式是救市良方?]輕資產(chǎn)模式

　　樓市寒冬之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈正遭受前所未有的考驗(yàn)。 　　日前，就有消息稱綠城中國將破產(chǎn)，害得綠城中國董事長宋衛(wèi)平要深夜從床上爬起來辟謠，否認(rèn)破產(chǎn)傳聞，但是卻坦承開發(fā)商年關(guān)難過。
　　綠城現(xiàn)象并非孤案，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過對189家上市房企的資產(chǎn)情況進(jìn)行盤查后發(fā)現(xiàn)，截至2011年6月30日，66家房企資產(chǎn)負(fù)債率超70%。
　　資金壓力已成為開發(fā)商難以逾越的一道坎。而在日前的鈞策匯地產(chǎn)沙龍上，地產(chǎn)界人士認(rèn)為，在弱市調(diào)整的壓力之下，地產(chǎn)企業(yè)想快快不起來，結(jié)果導(dǎo)致了資金壓力，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)從過分依賴銀行信貸的中國香港模式向輕資產(chǎn)管理的美國模式演變，這樣才有利于房地產(chǎn)企業(yè)提速增效，安渡危機(jī)。
　　銀行只會(huì)錦上添花
　　住建部住房政策專家委員會(huì)委員、廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲說，房地產(chǎn)行業(yè)有兩種不同的發(fā)展模式。
　　中國的房地產(chǎn)市場化改革30年，起步于廣東，然后推向全國，它使用的是香港模式。因?yàn)閺V東房地產(chǎn)市場學(xué)的是香港模式，因而土地制度、融資方式、開發(fā)模式都學(xué)習(xí)香港模式。這個(gè)模式基本上就是向銀行借錢去拿地，拿地之后就去施工建設(shè)，進(jìn)行開發(fā)，沒開發(fā)完就預(yù)售，相當(dāng)于向消費(fèi)者又借一筆錢。向銀行借一筆錢，向消費(fèi)者借一筆錢，再加上20%左右的自有資金，就形成開發(fā)所需要的資金。開發(fā)完成最后通過銷售，實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值。銷售完之后，資金回籠，又可以接著拿地、銷售、建設(shè)。這樣周而復(fù)始，做了30年。這種模式，既有成果，也有很大的問題。首先，這種模式占用了大量的社會(huì)資金，首先是銀行資金。所以每當(dāng)銀行資金很寬裕的時(shí)候，他就到處找開發(fā)商老板，求他們借錢，因?yàn)檫@樣能完成他的借貸任務(wù)。但是反之，到整個(gè)社會(huì)資金緊張了，開發(fā)商也緊張的時(shí)候，開發(fā)商找銀行行長是找不著的。所以我們通常講，銀行就是在太陽好的時(shí)候，把他的雨傘借給你，到下雨的時(shí)候，他趕緊收回。
　　所以在香港模式下，銀行只做錦上添花，不做雪中送炭的事情，開發(fā)商的發(fā)展波動(dòng)特別夸張，高就很高，低就很低，這樣的發(fā)展是一種不健康的發(fā)展模式。在很多問題、矛盾不斷產(chǎn)生之后，大家就探討另一種模式，就是所謂美國的模式。美國房地產(chǎn)的模式把投資跟開發(fā)這兩個(gè)行業(yè)分離，投資的人不懂開發(fā)，他就看這個(gè)項(xiàng)目有錢賺就投資，并且是長期投資；房地產(chǎn)開發(fā)商只管開發(fā)，要去找資金，組織開發(fā)，完成銷售。
　　做輕資產(chǎn)提速增效
　　正略鈞策合伙人、副總裁郝炬認(rèn)為，商業(yè)公司在金融背景不完備的情況下，要做大，一定是要把資產(chǎn)做輕，然后要把規(guī)模做大，企業(yè)發(fā)展提速，即所謂的輕資產(chǎn)管理模式。
　　國內(nèi)有些地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始償試采用輕資產(chǎn)管理模式，比如像綠城的代建模式，融創(chuàng)跟部分國有背景的制造企業(yè)的合作，這些方式是與資本對接的一種嘗試，而且中間體現(xiàn)出它的品牌和管理效益。
　　中國房地產(chǎn)市場這幾年的變化，使得輕資產(chǎn)管理模式能夠得以實(shí)施。現(xiàn)在房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、營銷、代理、景觀，像運(yùn)營、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都有成熟的供應(yīng)商。同時(shí)，這幾年雖然房地產(chǎn)金融市場并不盡如人意，但是相關(guān)的信托，尤其是從2010年開始，房地產(chǎn)的私募基金是風(fēng)起云涌，另外制造業(yè)和相關(guān)其他行業(yè)的部分資金，由于資產(chǎn)配置的關(guān)系和避險(xiǎn)關(guān)系，進(jìn)入房地產(chǎn)。同時(shí)，在運(yùn)作過程中，不管是恒大也好、萬科也好、龍湖也好，在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化層面，做得相對較好。而在管理上，實(shí)施輕資產(chǎn)管理模式的企業(yè)，要保持高效，要么是強(qiáng)集權(quán)式的，雖然總部的管理團(tuán)隊(duì)龐大，但是運(yùn)作效率非常高。要么是相對在一定管理基礎(chǔ)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上授權(quán)，然后通過精益機(jī)制的牽引來運(yùn)作。
　　
　　

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