【虧損難題如何求解?保障房債券能否解資金困局?】 債券會虧損嗎

　　虧損難題如何求解？保障房債券能否解資金困局？ 　　3成項目挖坑待建 保障房差錢6000億 　　 　　上海三林鎮(zhèn)懿德居住區(qū)的15街坊10/4宗、17/2宗地塊因為土地權(quán)屬爭議，閑置至今，卻已經(jīng)被納入保障房的開工數(shù)據(jù)中，佛山大良南國西路公租房項目被曝開工數(shù)日后又停工；珠海多個新增保障房項目列入新建數(shù)據(jù)中，以圖充數(shù)。
　　
　　全國一些地方保障房項目“挖坑算開工”，地方政府為應(yīng)付上級檢查，而玩的保障房建設(shè)的“文字游戲”，使社會各界對保障房開工率的真實性、竣工時間、資金到位等問題產(chǎn)生擔(dān)憂。輿論壓力之下，11月11日，住建部副部長齊驥向媒體承認(rèn)，其中存在約1/3的“挖坑待建”情況。為此住建部已經(jīng)下發(fā)通知，要求此類房屋年底前務(wù)必完成地基結(jié)構(gòu)的施工。
　　
　　然而，齊驥此言未能平息質(zhì)疑。時代周報記者在北京、上海、廣東等地的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)一些保障房項目尚未開工、建成公租房成本難收、后續(xù)到位資金堪憂、企業(yè)參與不盈利反虧損的現(xiàn)象。保障房建設(shè)之路還是“路漫漫其修遠(yuǎn)兮”。
　　
　　上海閑置地塊列入開工項目
　　
　　保障房建設(shè)，如何才算開工？
　　
　　對此，齊驥表示絕不只是“挖個坑”，必須大體達(dá)到：一是年初比較早開工的項目盡量做到結(jié)構(gòu)封頂，基本建成；二是開工較晚的項目力爭完成基礎(chǔ)，進入到地上的施工，讓老百姓能夠看到它的進度；三是開工急促的項目，到年底工程要做到地基基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的施工。然而，在全國各地，尚且存在因各種原因基本未動工的保障房項目。
　　
　　據(jù)東方網(wǎng)之前的報道，規(guī)劃總建筑面積243萬平方米的三林保障性住房基地，作為上海大型居住社區(qū)之一，其規(guī)劃總?cè)丝?.45萬人，174萬平方米經(jīng)濟適用住房已全面開工，其中140萬平方米住宅已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計到2011年底前，三林基地的保障性住房將全面竣工。
　　
　　但是，時代周報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在已上報納入開工數(shù)據(jù)的三林保障性住房基地中，卻有一塊占地97畝的土地由于權(quán)屬爭議，閑置荒蕪至今，甚至都沒有“打洞”。這塊位于三林鎮(zhèn)懿德居住區(qū)的15街坊10/4宗、17/2宗地塊，被三魯路劃分為東西兩部分，地塊四周被圍墻圍起，空蕩的地塊上突兀地擺放著兩個集裝箱，圍墻之外林立著已經(jīng)基本建成的保障性住房。
　　
　　此前，時代周報曾報道過，該地塊原本屬于上海銀馬房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“銀馬”），該地塊由最初的工業(yè)用地調(diào)整為住宅用地后，由于政府部門之間的推諉，銀馬與浦東新區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會、規(guī)劃與國土資源管理局、上海市房地產(chǎn)管理局等多部門溝通協(xié)商，卻遲遲拿不到土地證。
　　
　　2008年，周小弟案發(fā)后，上海市房地局將三林懿德居住區(qū)2000多畝土地全部收回，用地性質(zhì)全部調(diào)整為三林保障房基地，銀馬的土地隨后也被一并調(diào)整為保障房用地。
　　
　　銀馬公司董事長王文才告訴時代周報記者，當(dāng)時跟浦東新區(qū)相關(guān)部門協(xié)商同意將其中50%的土地建設(shè)中低價房，并打算在此塊地上創(chuàng)新建設(shè)“民間保障房”。但直到2010年11月6日，上海義品置業(yè)有限公司在該地塊上準(zhǔn)備開工鉆探時，王文才得知該地塊“一女二嫁”，政府部門并沒有給銀馬一分錢的補償就擅自將該地塊收歸國有，也沒有任何公示或通知銀馬該地塊進行招標(biāo)，2010年悄悄以經(jīng)適房名義將部分地塊劃撥給了上海義品置業(yè)有限公司。
　　
　　11月21日，浦東新區(qū)公安局派出的維穩(wěn)工作人員口頭告知王文才，該地塊即將“強制”動工，理由是此地塊去年11月就已經(jīng)納入保障性住房開工建設(shè)范疇，已經(jīng)向全市人民承諾明年即將交房，但到現(xiàn)在都沒有動工，各方都很焦急。
　　
　　珠海新建變新增
　　
　　而在廣東珠海，同樣有一塊保障房用地在曬太陽。
　　
　　于2008年奠基的珠海南屏沁園保障房項目，被統(tǒng)計納入2011年珠海保障性住房安居工程項目落實及開工情況統(tǒng)計表中，表格中，該項目實際開工時間為2010年12月。然而，時代周報記者于2011年11月20日傍晚前往該項目現(xiàn)場時發(fā)現(xiàn)，偌大一個施工場地僅停有一臺小型挖土機，工地內(nèi)右側(cè)一排建筑工人起居簡易房，僅有兩三間亮燈，其他都無人居住。項目用地，僅做簡單平整之后再無施工。
　　
　　據(jù)時代周報記者了解，2011年4月，就有媒體報道南屏沁園項目因為打樁遇到孤石而不得不停工的消息，至今仍未得到解決，也并未正式復(fù)工。珠海市住建局住房保障科的工作人員向時代周報記者表示，該項目原本就有一個施工隊，后因孤石問題而再招標(biāo)一個施工隊，后來上級部門擔(dān)心兩個施工隊導(dǎo)致權(quán)責(zé)不明，故又恢復(fù)至一個施工隊。其間招標(biāo)、協(xié)商溝通過程耗時過長。
　　
　　除了一些項目確實未開工之外，一些地方只為完成指標(biāo)，把整治環(huán)境的一些拆遷安置房也納入保障房范圍；有的把其他類型的住宅或者是去年沒有完工的項目，也納入新建保障房統(tǒng)計。這些做法看似帶來了表面繁榮，卻與保障房建設(shè)的實質(zhì)要求相差甚遠(yuǎn)。
　　
　　以珠海保障房建設(shè)為例，截至9月份，珠海市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，已開工14個項目，開工套數(shù)為9514套。然而時代周報記者發(fā)現(xiàn)，實際上，截至2011年9月9日，珠海僅新建5個保障房項目，套數(shù)3413套，與9514套相差甚遠(yuǎn)。對此，珠海住建局住房保障科人士向時代周報記者解釋，2011年初，珠海市政府與省簽訂目標(biāo)責(zé)任套數(shù)為新增7910套，而珠海市以前保障房的統(tǒng)計口徑中，未將企業(yè)自建職工宿舍形式的公共租賃房統(tǒng)計入內(nèi)，因此可以納入2011年的新增。
　　
　　此外，時代周報記者還注意到，珠海市2009年、2010年開工的錦園、南屏沁園、五洲花城二期、橫琴新家園、庫區(qū)移民新村等城市危舊房改造同樣出現(xiàn)在上述表格中。時代周報記者質(zhì)疑，為何中央要求新建的保障房，到珠海市相關(guān)部門就變成新增。上述珠海住建局住房保障科人士表示，珠海市是按與廣東省簽訂的目標(biāo)責(zé)任書來執(zhí)行的。
　　
　　6000多億元的資金缺口
　　
　　保障房的資金問題怎么解決？
　　
　　根據(jù)年初的規(guī)劃，今年我國保障性安居工程開工量為1000萬套，需要資金1.3萬億-1.4萬億元，其中，中央財政預(yù)算擬安排補助資金1210億元，地方政府籌集4000多億元，其余的8000億元是通過社會機構(gòu)的投入和保障對象以及所在的企業(yè)籌集。
　　
　　而央行剛剛公布的前三季度金融數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，全國保障性住房開發(fā)貸款余額2808億元，新增保障住房開發(fā)貸款1150億元。
　　
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭向時代周報記者分析，現(xiàn)在中央的錢已經(jīng)全部到位，即便認(rèn)為地方政府的4000億元完全到位，那剩余的8000多億元資金是從哪來的？除了2000多億元的信貸之外，企業(yè)自有資金和企業(yè)債是最大的源頭。“而根據(jù)媒體公開報道的信息顯示，這兩方面的資金來源勢必?zé)o法彌補信貸之外的6000多億元缺口�！�
　　
　　然而，地方政府的4000億元資金也并非那么容易到位。時代周報記者了解到，地方政府籌集保障房資金，有的是按土地出讓金的5%或者10%來提取，或者按土地出讓凈收入的10%提取。據(jù)珠海市住建局住房保障科人士介紹，珠海市并沒有具體比例，主要來源當(dāng)然也是土地出讓金、財政預(yù)算。然而，今年上半年，珠海市土地出讓金為44.4億元，僅完成預(yù)算的1/3左右。在財稅收入方面，珠海近幾年的額度也僅為100余億元。土地出讓金收入下滑厲害，而財稅收入總量不高。
　　
　　然而，珠海市住建局住房保障科人士在接受時代周報記者采訪時卻認(rèn)為資金不成問題：“2011年開工項目，資金均已到位，不用擔(dān)心。然而，后續(xù)新建保障房的資金很可能變得緊張�！�
　　
　　不同于珠海市，深圳、廣州等4個城市已經(jīng)在試點做保障房債券。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任研究員秦虹近日表示，保障房債券能否順利發(fā)行，關(guān)鍵是看收益率能否滿足投資者要求，除了本身公租房的租金回報之外，仍需一定的政府補貼。
　　
　　事實上，公租房為保障房建設(shè)的主要形態(tài)，單靠租金回報，回收成本將是一個漫長的周期。時代周報記者走訪廣州公租房萬匯樓發(fā)現(xiàn)，單憑租金回報，萬匯樓需要57年才得以回本。
　　
　　這會讓很多資本就此失去對投資保障房的興趣。
　　
　　南京市住房和建設(shè)委員會副主任郭宏定近日在接受媒體采訪時表示，一定要平衡好資金的使用、歸還，按時歸還才會讓觀望資金積極入市。
　　
　　保障房建設(shè)不賺錢困境
　　
　　保障房建設(shè)，憑什么得到資本、企業(yè)的追捧？“究其根本還是要實現(xiàn)盈利，才會讓企業(yè)資金、社會資金動心，而企業(yè)資金和社會資金才是保障房建設(shè)得以持續(xù)的重要保證�！眮喬�城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存向時代周報記者表示，事實上，目前很多房企參與保障房建設(shè)都是虧本的。
　　
　　這一點可以在北京的保利嘉園項目得到印證。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新在接受時代周報記者采訪時表示，單靠商品房銷售平衡，保利嘉園的保障房項目是虧損的，后來靠銷售商鋪才填補虧損。
　　
　　無獨有偶，馬上可以申請租賃的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下項目遠(yuǎn)洋?沁山水中公租房部分也是虧損的。其媒體公關(guān)人士向時代周報記者表示，該項目略為虧損，目前已經(jīng)移交給政府，由政府負(fù)責(zé)出租、管理。
　　
　　相比而言，承建、代建保障房較多的首開股份對保障房是否盈利的體驗最深。首開股份董秘王怡向時代周報記者表示，保障房選擇的地點、配套條件一般，對市場機構(gòu)參與的吸引力不大；其二，有些商品房小區(qū)配建了一部分保障房，由于目前商品房銷售不佳，整個項目很難實現(xiàn)盈利；其三，政府規(guī)定的雙限房，價格過低，企業(yè)無利潤可言；其四，一些政府回購的項目，回購時間沒有保證�！袄�如，政府原計劃5月回購，因為一些原因而拖到10月，你就得多墊資5個月，無形之中增加了資金成本�！�
　　
　　王怡認(rèn)為，保障房建設(shè)不賺錢，有的項目甚至略為虧損。為了平衡整體利潤，首開股份擬定施工保障房面積不會超過全部施工面積的1/4。
　　
　　事實上，從利潤方面考慮，在香港上市的房企雅居樂就明確表示不參與保障房建設(shè)�！澳壳氨Ｕ戏拷ㄔO(shè)，主要由中國中鐵、中國鐵建等央企，或地方國有龍頭房企（如城建集團）來完成�！笔缆�(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌如是向時代周報記者分析。如此來看，房企參與保障房建設(shè)的積極性、動力并不大。今年以來，各地配建保障房住宅土地的流拍便是佐證。
　　
　　保障房建設(shè)在探索中前進，民眾無理由期待政府全部“買單”。事實上，各級政府“四兩撥千斤”，調(diào)動社會各界力量參與保障房建設(shè)，才是上策。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　中華企業(yè)債務(wù)危機爆發(fā) 存貨要賣40年
　　
　　本報記者 姜燕 發(fā)自上海
　　
　　中華企業(yè)股份有限公司（600675.SH，中華企業(yè)）到了最危險的時刻，前三季度實現(xiàn)凈利潤總額2.42億元，與上半年實現(xiàn)凈利潤3.31億元相比，也就是第三季度，中華企業(yè)虧損0.89億元。
　　
　　截至9月末，中華企業(yè)的資產(chǎn)總額為235.79億元，負(fù)債總額為184.20億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)78.12%，而其幾個短期償債指標(biāo)也遠(yuǎn)未達(dá)到安全值，按照0.025的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率計算，中華企業(yè)的庫存需要40年才能消化。
　　
　　與此同時，中華企業(yè)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債卻高達(dá)36.25億元。中華企業(yè)大部分在售項目位于限購的上海，銷售回籠資金緩慢加之融資渠道收緊，使得其債務(wù)危機越發(fā)凸顯。中華企業(yè)正在為其2009年以來激進的拿地策略付出代價。
　　
　　實際負(fù)債率超過上限
　　
　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年9月至今，中華企業(yè)分別以14億元、28.1億元、26.2億元、7.4億元、4.95億元購得了上海羅店新鎮(zhèn)D1-2 地塊、杭州江干區(qū)章家壩R21-01/02地塊、上海龍興路R19-1號地塊、蘇州平江區(qū)2010-B-33地塊、江陰市澄地2009-C-100號地塊，總地價至少高達(dá)80億元。除了江陰地塊外，上述地塊樓板價均接近或超過1萬元/平方米。
　　
　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向時代周報記者表示，僅蘇州項目的樓板價就高達(dá)30291元/平方米，而當(dāng)時周邊在售的別墅最高價也就3萬元/平方米左右�！澳孟碌貕K時，中華企業(yè)想賣5萬-6萬元/平方米，但現(xiàn)在市場風(fēng)險很大�！�
　　
　　據(jù)中華企業(yè)2011年半年報顯示，上述地塊均顯示為“在建”，但處于前期準(zhǔn)備、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、前期審批等不同階段�！八�謂在建，就是現(xiàn)在賣會虧，只能把建設(shè)、銷售周期拉長。其他幾個高成本拿地的項目也是如此。目前中華企業(yè)在售的項目拿地成本相對較低。”
　　
　　中華企業(yè)在2010年集中采取了激進的融資方式，一年內(nèi)連發(fā)7筆地產(chǎn)信托、一筆證券信托，總計募集資金34億元，平均信托收益率達(dá)9.3%，期限在1-2年。
　　
　　今年3月，中航證券首席研究員杜麗虹曾發(fā)布研報稱，以低谷中存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.3計算，預(yù)計中華企業(yè)將出現(xiàn)較大資金缺口，其財務(wù)安全底線凈借貸資本比的上限為122%，總負(fù)債率上限為73%。2009年底時，中華企業(yè)的凈借貸資本比為50%，但到2010年底，其凈借貸資本已上升至169%，負(fù)債率上升至77.3%，2010年激進擴張推動的實際負(fù)債率顯著超過負(fù)債上限。
　　
　　一方面，中華企業(yè)大部分項目在上海及周邊區(qū)域，除了江陰外，均處于限購范圍，另一方面，其2010年全年平均售價18340元/平方米，在上市房企中僅次于仁恒置地和綠城中國，中高端定位也使得中華企業(yè)面臨較大的調(diào)控沖擊。
　　
　　正略鈞策顧問劉爭告訴時代周報記者：“2009年，房地產(chǎn)行業(yè)形勢很好，中華企業(yè)決策失誤，在地價最高點的時候出手買了幾塊不該買的地，為了彌補資金缺口，發(fā)債、信托融資背了一身的債，現(xiàn)在沒有能力償還，只能惡性循環(huán)了。”
　　
　　短期負(fù)債激增196.69%
　　
　　三季度報顯示，中華企業(yè)1-9月實現(xiàn)利潤總額3.83億元，凈利潤2.42億元。但如果除去公司轉(zhuǎn)讓國泰君安證券股份有限公司和申銀萬國證券股份有限公司股權(quán)投資取得的收益1.73億元，以及來自上海浦東金鑫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的紅利1.55 億元，其前三季度實際經(jīng)營利潤僅0.56億元。而半年報時，中華企業(yè)實現(xiàn)銷售簽約面積69286 平方米，回籠資金僅1.2億元，實現(xiàn)利潤總額為0.67億元，這意味著該公司第三季度無進賬反而凈虧損0.11億元。由于部分長期借款及信托將于一年內(nèi)到期，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債較期初增加196.69%至36.25億元，負(fù)債率達(dá)78.12%。
　　
　　劉爭認(rèn)為，中華企業(yè)核心問題是短期償債能力較弱�！鞍肽陥蟮牧鲃颖嚷蕿�1.86，正常值一般是2。速動比率為0.34，正常安全值要到1左右。兩個指標(biāo)一起看，手里的現(xiàn)金等價物太少。上半年營業(yè)收入才8億元，財務(wù)費用高達(dá)2億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本上沒有賺錢，靠賣股權(quán)賺的錢也基本上全支付銀行或信托機構(gòu)了�！�
　　
　　此前，中華企業(yè)的賬面現(xiàn)金一直維持在30億元左右，但由于項目投入相對較多，銷售回籠相對較少，貨幣資金較期初減少49.25%至14.55億元。1-9月中華企業(yè)籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也較上年同期減少91.32%至4.53億元。
　　
　　“上半年，90%以上的銷售收入來自上海區(qū)域，下半年形勢更嚴(yán)峻。它2011年存貨資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.025，而今年四五月份，全國的平均水平大概是0.3，因此中華企業(yè)的房子基本賣不動。半年報的存貨有170億元，按照0.025的比率，存貨要40年才能賣完。之前它通過股權(quán)質(zhì)押做了很多信托，但現(xiàn)在信托收緊，股市弄不來錢，2009年已經(jīng)發(fā)行了12億元的5年期債券，近期也不可能發(fā)債了。雖然由于國企背景相對容易從銀行貸款，但成本很高，房子賣不動，回籠的資金不要說償付一年內(nèi)到期的債務(wù)，就連利息都難以彌補�！眲�爭說。
　　
　　目前，在其他房企紛紛大幅降價促銷回籠資金之際，中華企業(yè)并沒有顯現(xiàn)出降價的跡象。此前不久，中華企業(yè)營銷總監(jiān)戴正芳接受媒體采訪時表示，接近年底，各種工程款和貸款即將到期，企業(yè)希望能通過銷售來回籠資金，而回籠資金最直接和有效的辦法則是促銷，但近期幾家開發(fā)商的促銷，帶來的社會影響，讓部分開發(fā)商對此有所顧忌，這對于品牌的折損度較大，一般在資金鏈沒有斷裂的情況下，開發(fā)商很少會選擇促銷。
　　
　　時代周報記者致電戴正芳，問及資金缺口較大，接下來是否會降價時，戴正芳表示正在開會，婉拒采訪。
　　
　　大股東或?qū)��?nèi)部并購
　　
　　中華企業(yè)目前在售的項目包括美蘭湖中華園、南郊中華園、印象春城、古北香緹嶺、古北御庭等。同策提供的數(shù)據(jù)顯示，1-9月，美蘭湖中華園的銷售均價為16660元/平方米，南郊中華園均價為22823元/平方米，印象春城均價17764元/平方米；10月至今，上述三個項目銷售均價分別為16980元/平方米、24164元/平方米、16432元/平方米。剛開盤不久的古北御庭均價高達(dá)37483元/平方米。
　　
　　不難發(fā)現(xiàn)，只有印象春城均價略有下滑，其余兩個項目不降反漲。張宏偉分析道：“有可能是樓盤里房源的差別，開始賣一些位置不好的，后來推出的可能是位置好些的房源，但9-10月幾個樓盤成交量明顯下滑，估計和漲價有點關(guān)系�！�
　　
　　一旦不能償還到期的債務(wù)，中華企業(yè)的大股東是否會直接輸血？劉爭認(rèn)為很難，因為國有資產(chǎn)注入血本無歸，造成國有資產(chǎn)流失是很嚴(yán)重的問題�！艾F(xiàn)在無非三個辦法，第一就是采取有效營銷手段，降價促銷，把手上存貨變現(xiàn)，但中高端項目均價高，即使降價，銷量也很難上去。第二，借新債償舊債，但從哪里能融到資是很大問題。第三，最有可能發(fā)生的是股權(quán)并購賣項目。上半年賣掉國泰君安和申銀萬國的股權(quán)，可能也是資金撐不住了，這兩個投資長期持有的話收益還是不錯的，如果資金寬裕不會賣掉。接下來，可能是中華企業(yè)的大股東地產(chǎn)集團出手并購它的部分項目，算是內(nèi)部并購，作為長期股權(quán)投資�！�

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