[誰玩轉(zhuǎn)了土地“魔方”？]玩轉(zhuǎn)魔方之基本手法

　　土地資源是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中最重要的、有限的戰(zhàn)略資源。當(dāng)前，隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展，用地需求與土地供給之間的矛盾越來越突出，耕地總量逐年減少。近幾年來國家出臺(tái)了一系列嚴(yán)格保護(hù)耕地、從嚴(yán)管理土地的政策措施。如前些年叫停了高爾夫球場的建設(shè)用地，去年5月又規(guī)定對別墅項(xiàng)目的土地申請停止審批。這些措施無疑是符合我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要和子孫后代的長遠(yuǎn)利益的。
　　上世紀(jì)90年代，在對外開放、招商引資的熱潮中，各地競相仿效，興起了一股建設(shè)“開發(fā)區(qū)”熱，各級政府畫地為牢，財(cái)政出錢搞三通一平，“筑巢引風(fēng)”，吸引外來投資，結(jié)果是不少地方的開發(fā)區(qū)“養(yǎng)在深閨人未識”，造成大量土地閑置。
　　時(shí)下，與過去形成鮮明對比的是，我國火爆的樓市、股市，無不與土地有關(guān)，迅速攀升的房地產(chǎn)價(jià)格的背后，是日益膨脹的固定資產(chǎn)投資需求造成的可供利用土地資源的緊缺和土地升值的巨大空間。
　　
　　誰掌握了土地資源尤其是優(yōu)良的土地資源，誰就掌握了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)權(quán)、獲利權(quán)。土地在成為政府財(cái)政“聚寶盆”的同時(shí)，也變成了房地產(chǎn)開發(fā)商的“搖錢樹”。于是，一場爭奪土地資源和開發(fā)權(quán)的競爭由此展開。
　　在這種形勢下，政府及有關(guān)部門管好用好土地的責(zé)任就越來越重。然而遺憾的是，一些地方政府片面地追求GDP數(shù)字的增長，熱衷于搞“面子工程”，在引進(jìn)大項(xiàng)目、大品牌，資源“有水快流”的思想驅(qū)動(dòng)下，不惜犧牲生態(tài)環(huán)境和公共利益，用土地?fù)Q投資，只要對方肯來投資，土地可以賤賣甚至白送，契稅可以減免。
　　個(gè)別政府部門與房地產(chǎn)商結(jié)成利益共同體，在土地使用權(quán)出讓過程中違背公開公平公正的原則，名為“招拍掛”，實(shí)為暗箱操作。如事先內(nèi)定拍賣競得者，向投標(biāo)方泄露出讓底價(jià)，更有甚者，與投資方私下商定土地出讓價(jià)，以保證對方獲得最大利益。有的地方違反用地和審批程序的法規(guī)，祭起“變通”的法寶，國家不準(zhǔn)建別墅，有人就搞產(chǎn)權(quán)式酒店出售；法律規(guī)定征收土地超過多少畝要報(bào)國務(wù)院批，有人就化整為零或用限額接近數(shù)申報(bào)來規(guī)避；土地應(yīng)先批后用，有人就默許邊批邊用。有的部門放棄土地監(jiān)管職責(zé)，土地一賣了之，對開發(fā)商土地開發(fā)的期數(shù)、規(guī)模和竣工期限等均不作任何約束，悉聽尊便。
　　可見，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，在政府仍然充當(dāng)土地資源配置的主體和地方投資活動(dòng)組織者角色的情況下，它的管理職能行使的好壞直接影響到市場機(jī)制作用能否有效正常發(fā)揮，直接關(guān)系到國家土地調(diào)控政策能否落實(shí)并實(shí)現(xiàn)土地資源配置的科學(xué)化、集約化和效益最大化。
　　如果說我國實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)之初，遍地開花的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是當(dāng)?shù)卣�府直接運(yùn)用行政手段進(jìn)行土地儲(chǔ)備的產(chǎn)物，那么在國家建設(shè)可用土地越來越少的今天，一些大的房地產(chǎn)商表面上憑借實(shí)力獲得發(fā)展，實(shí)地里則是利用行政權(quán)力之手在大量圈地。
　　2007年4月才在香港掛牌上市的碧桂園公司，到8月短短的幾個(gè)月時(shí)間，就新增土地儲(chǔ)備3500萬平方米，共圈地4500萬平米，成為目前中國房地產(chǎn)業(yè)最大的地主之一。持有碧桂園七成股份的楊惠妍，10月以個(gè)人160億美元的凈資產(chǎn)，一躍登上福布斯亞洲版2007年中國(內(nèi)地)富豪榜首。
　　低成本、大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)造就了一代新富豪，可謂“點(diǎn)地成金”。土地――資本(市值)――土地形成的資金增值循環(huán)流，讓房地產(chǎn)大鱷們的財(cái)富如滾雪球般迅速變大。有限的土地資源大量聚集在少數(shù)地產(chǎn)商手中被用于商業(yè)開發(fā)，加劇了土地市場供求關(guān)系趨緊和供地結(jié)構(gòu)失衡的矛盾，造成公共建設(shè)用地和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房用地的緊張，同時(shí)推動(dòng)了商品房價(jià)格的急劇惡性上漲，并形成房價(jià)壟斷的趨勢。難怪近年來樓市開盤越多，房價(jià)反而越貴。
　　目前，印度農(nóng)民人數(shù)已超過中國。這一消息令人欣喜之余，又不免產(chǎn)生憂慮。因?yàn)殡S著我國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，農(nóng)村土地大量征用，失地農(nóng)民已達(dá)4000多萬，他們因失去土地可以失去“農(nóng)民”的身份，但這些失去了生產(chǎn)資料又缺乏知識技術(shù)的農(nóng)村人口成為了新的弱勢群體，他們中的大多數(shù)人涌進(jìn)大中城市謀生，就業(yè)、居住、生活等問題都需要解決，給城市容納帶來很大壓力。政府應(yīng)提供和保障土地供應(yīng)以建設(shè)更多的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，滿足農(nóng)民工和其他低收入階層的基本居住條件。因此，農(nóng)民數(shù)量的減少，城市人口的增加又帶來新的社會(huì)問題，加大了對城市土地供應(yīng)的需求。
　　現(xiàn)在是到了警惕新的“圈地運(yùn)動(dòng)”的時(shí)候了!

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