樓市不行，買還是不買？|車不開不買保險行不行

　　21世紀的房地產開發(fā)商，實際上就是要做房地產品牌的制造和供給者。傳統(tǒng)意義的房地產開發(fā)經營商提供商品房的使用價值和功能，而現代意義的品牌運營商，不僅要提供使用價值和功能，而且更重要的是提供風格、品位等精神要素為特征的綜合價值。對于“好”和“次”，群眾的眼睛是雪亮的。只有品質高、價格合理的房子，才有真正的剛性需求。
　　
　　11月中旬，央行發(fā)布的報告顯示，未來三個月打算買房的居民人數占比分別比上季和上年同期下降1.8％和2.8％，創(chuàng)調查以來的新低。報告分析，住宅交易量下降的原因主要是，前期房價上漲過快，市場有調整的內在需求。
　　面對銷售慘淡的近況，各地不少開發(fā)商都祭出了打折這面無奈的大旗。低價在不斷刷新，但也讓不少購房者陷入迷茫――不知道房價究竟什么時候見底?一位在某樓盤看房的28歲公務員向記者表示，“扣”折風似乎愈演愈烈。買，擔心房價會繼續(xù)跌；不買，又怕房價反彈，錯過購房時機�！边@位購房者的彷徨也是目前絕大多數購房者在“買”與“不買”之間躊躇不定的疑問。
　　
　　市場供應量或需關注
　　
　　“資本總是向利益流動”。銷售狀況持續(xù)惡化，一方面打壓了房價中不合理的泡沫部分，另一方面也在客觀上抑制了開發(fā)商的投資沖動。
　　國土資源部土地宏觀調控課題組撰寫的《2008年上半年土地市場運行的經濟分析報告》顯示，今年上半年，全國土地供應總量比去年同期減少25.27％。據統(tǒng)計，上半年，北京共出讓住宅土地676.5萬平方米，僅相當于全年計劃供應住宅供地1700萬平方米的1/3；廣州的比例則更低，僅15％；福州則不及計劃的三成。
　　在各地今年供地總量不變的情況下，下半年這些城市的供地壓力驟升。上海8月份連續(xù)發(fā)出了10個土地出讓公告，其中在8月20日一天就發(fā)出2個出讓公告，密集程度前所未有。在北京，受資金等因素制約，8月份土地交易依然冷清，住宅用地供應下降明顯。根據北京市土地整理儲備中心的數據統(tǒng)計，2008年8月份，北京土地成交共計9宗，成交面積82萬平方米，規(guī)劃建筑面積90.9萬平方米，成交總價為18.3億元。其中住宅及含住宅項目用地2宗，成交面積共計26.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積35.2萬平方米，成交總價14.3億元。其他公建用地7宗，成交面積55.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積55.7萬平方米，成交總價4億元。出讓土地中，僅1宗為招標出讓，其余8宗均為掛牌方式出讓。
　　與2007年同期土地出讓情況相比較可以發(fā)現，2008年8月土地交易量大幅下降，尤其是住宅項目用地下降更是相當明顯。數據顯示，同比2007年8月，住宅項目用地成交宗數下降了71.4％，成交面積下降了70％，規(guī)劃建筑面積下降了77.4％。各項降幅都非常大。
　　近期有媒體披露，萬科、金地、招商、華僑城等多家知名開發(fā)商本來計劃今年動工、明年推出的多個項目，現在都沒有動工的跡象，而有些在之前已經動工的項目，現在多已停工。對此，記者咨詢了渤海證券的一位房地產行業(yè)研究員。他表示，這是開發(fā)商根據市場銷售情況，做出的一些策略調整。
　　根據國土資源部《閑置土地處置辦法》相關規(guī)定，開發(fā)商在拿地后2年內必須開工建設，如滿1年未動工，開發(fā)商將向政府繳納一筆數目不小的開工滯納金，滿2年未動工的地塊將被政府無償收回。但政府只規(guī)定了不開工的項目會被罰款或無償收回，并沒有規(guī)定已施工的項目何時建成。因此，開發(fā)商只要施工，就不在上述規(guī)定的處罰之列。所以，在市場銷售黯淡的情況下，開發(fā)商采用這種延緩開工或開工后停建的策略就不難理解了。他進一步解釋道。
　　
　　房地產或將進入品牌時代
　　
　　11月17日，上海易居房地產研究院綜合研究部課題組發(fā)布的《2008-2009年中國房地產市場趨勢研究報告》稱，從今年1月－10月的全國新建商品房的銷售情況來看，全年新房銷售量將比2007年萎縮三到四成。不過值得注意的是，雖然市場低迷，但知名開發(fā)商卻借降價成功地擴大了市場份額。報告顯示，今年萬科的市場占有率已從去年的2.07％上升到今年的2.7％左右。恒大、富力、中海、大華、龍湖等知名企業(yè)的部分樓盤的銷售也是逆市飄紅，市場份額大增。
　　房地產品牌化的發(fā)展趨勢來源于全球經濟品牌化的深刻歷史背景。國外品牌運營的發(fā)展與研究大致可分為標記時期、商標時期、品牌時期和名牌時期四個階段。中國房地產業(yè)經歷了20世紀的“短缺”、“膨脹”到“迷惘”，進入21世紀則是一種野性、無序、短缺時代的終結。一種文明、秩序、信息、智慧、以“品牌競爭”為特征的房地產新時代正在孕育。
　　在大量空置、滯銷樓盤的堆積中，最耀眼的不是滯銷產品，而是暢銷的品牌。換句話說，正是在這些耀眼品牌明亮的光芒下，才使人們看清了其他房地產產品的過剩和多余。如今的中國民眾在這些年的房產大潮中學會了理性和鑒別。
　　一些富有遠見的開發(fā)商已經意識到，21世紀的房地產開發(fā)商，實際上就是要做房地產品牌的制造和供給者。傳統(tǒng)意義的房地產開發(fā)經營商提供商品房的使用價值和功能，而現代意義的品牌運營商，不僅要提供使用價值和功能，而且更重要的是提供風格、品位等精神要素為特征的綜合價值。對于“好”和“次”，群眾的眼睛是雪亮的。只有品質高、價格合理的房子，才有真正的剛性需求。11月中旬，北京西四環(huán)附近的某樓盤開盤當日就幾乎售完，或可算是一個現成的佐證。
　　房地產品牌競爭，作為一種時代性現象，在中國房地產經濟中已經或者正在從一般商品房消費轉向品牌商品房消費。
　　
　　“另眼”看待剛性需求
　　
　　房地產商品有別于一般商品，因為它不僅是一種消費品，還是一種投資品。作為投資品，它具有保值增值與虛幻泡沫的雙重屬性，而房地產價格是房地產市場運行的集中體現。我國從2003年開始進入房地產市場快速發(fā)展階段，房價也隨之飛漲，不論是上漲幅度還是平均房價，都達到歷史上的最高水平。
　　如今，房價終究開始向理性回歸，但回過頭來看一看這輪從2003年開始，一直持續(xù)到2008年上半年的房價猛漲背后的有力“推手”，想必是有意義也有意思的一個話題。
　　有很多人認為，此輪房價上漲是由真實的剛性需求拉動的。他們認為真實剛性需求比較大的理由，其一是我國城市化水平的不斷提高，大批農民進城變?yōu)槌鞘芯用�；其二是我國居民收入水平提高，相應的居住環(huán)境需要改善，于是便擴大住宅面積；其三是我國進入新一輪婚育高峰期，從而也會帶來對住宅的需求。
　　但從目前來看，真實剛性需求是房價上漲的原因之一，但不是主要原因。本輪房價上漲與投機性需求的關系比較大。投機性需求與房價是相互作用、共同推高的。
　　我國現階段的剛性需求會有一定程度的擴大，但并不是如市場所體現出來的需求量那么大。因為，真正的剛性需求要求消費者不僅有購買欲望還要有購買能力。我國貧富差距比較大，大多數缺房者是買不起如今的商品房的，購房者有較大一部分是那些已有房子的中高收入人群。他們出于投資、投機的目的，一個人購買幾套甚至幾十套房產。投機性需求拉動了房價的上漲。房價上漲越快，房地產投機收益越大，這又會加大房地產的投機性需求。因此，房價與房地產投機性需求是相互影響的。
　　此外，人們普遍存在一種觀念，認為我國經濟的快速增長加快了城市化進程，城市化進程推動了房價的上漲。因此，本輪房價的上漲很大一部分是由城市化推動的。
　　這種觀點在西方國家可能成立，而在我國卻可能并非如此。我國城市化的特點與其他國家不同。我國城市化是國家的一個產業(yè)政策，是政府單方面的行為，是政府的制度安排。因此，國外城市化所帶來的現象并不一定會在中國出現。
　　我國的城市化一般是通過兩種方式推進的。一種是通過移民建鎮(zhèn)的方式，即國家把移民政策和城市化政策結合起來考慮。這種城市化形成的房價和住宅需求純屬政府安排，是一種有價無市的市場，無法有力地推動房價上漲。
　　城市化的另一種方式是政府設立開發(fā)區(qū)招商引資。在政府政策、資金的引導下，各個城市都大興土木，開發(fā)商在開發(fā)區(qū)內跑馬圈地。原來的開發(fā)區(qū)內主要是工業(yè)廠房及其他配套設施，但是這部分需求有限，在商品房價格不斷上漲的情況下，各地開發(fā)區(qū)紛紛修改開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，大量投建商品房。因此，這種形式的城市化是由房價的上漲拉動的，而不是由其推動房價的上漲。
　　總的來說，近年我國房價持續(xù)上漲的主要原因是：土地制度變遷導致土地成本在房地產開發(fā)總成本中的比重陡然上升，土地投機現象嚴重；地方政府的利益驅動導致宏觀調控得不到落實，房價上漲有恃無恐；流動性過剩使房地產購買行為有了堅強的資金后盾；利率過低導致居民儲蓄欲望不高、開發(fā)商資金成本低廉，房地產市場超速發(fā)展；預收房款的制度缺陷加大房地產市場的投機成分；房地產供需結構失衡使房地產市場供求總量失衡。

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