[那場(chǎng)未遠(yuǎn)去的噩夢(mèng),你還記得嗎]你還記得嗎

　　當(dāng)喧嘩歸于沉寂,10多年前的那輪地產(chǎn)泡沫,最后留給海南的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800多億元積壓資金,當(dāng)時(shí)僅四大國(guó)有銀行的壞賬就高達(dá)300多億元。
　　
　　約占海南全省總數(shù)的94%。許多停工的地基里因?yàn)殚L(zhǎng)年積水,甚至已成了人們垂釣的去處。
　　1988年,對(duì)海南而言是個(gè)特殊的年份,這一年它從廣東省的一個(gè)地級(jí)行政區(qū)搖身一變成為中國(guó)的第31個(gè)省級(jí)行政區(qū),它也從一個(gè)“海外孤島”一躍成為中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。
　　深圳的成功就在眼前,也讓無(wú)數(shù)錯(cuò)過(guò)上一班特區(qū)列車的人對(duì)此充滿了期望。國(guó)家特地請(qǐng)來(lái)了日本的專家,為海南規(guī)劃未來(lái)20年的發(fā)展路徑。李立(化名)是當(dāng)年廣州國(guó)土規(guī)劃部門的一位規(guī)劃師,曾親身參與了這場(chǎng)規(guī)劃之爭(zhēng)。
　　“吵得很厲害�！崩盍⒒貞浧甬�(dāng)年的特區(qū)發(fā)展藍(lán)圖時(shí)感概,日本專家為海南20年規(guī)劃了一條非常穩(wěn)健的道路,從農(nóng)業(yè)到工業(yè),再到第三產(chǎn)業(yè)。對(duì)一個(gè)“處女地”而言,20年的騰飛時(shí)間已經(jīng)不慢�！暗�領(lǐng)導(dǎo)非常不滿意這樣的發(fā)展速度,因?yàn)榘催@套方案,海南要到2007年才能建立一套趕上廣州的經(jīng)濟(jì)體系。”李立說(shuō)道。
　　太慢了。在那個(gè)熱烈的年代,慢就意味著思想不開放,特別是深圳紅紅火火的時(shí)候。“日本專家認(rèn)為,深圳背靠香港,完全可以依靠香港的資金技術(shù)發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。但海南不具備這個(gè)條件,只有通過(guò)穩(wěn)扎穩(wěn)打建立成體系的經(jīng)濟(jì)配套,才能吸引國(guó)外投資者的逐步進(jìn)入�！�
　　最終年輕的海南沒(méi)有采取這一套方案,而是優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。1992年初,鄧公南巡之后,住房、醫(yī)療等全方位的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開始提速,而地產(chǎn)則成了在海南這個(gè)新建省份和最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)生根發(fā)芽的新興產(chǎn)業(yè)。
　　剛開始,海南發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的確也有其道理,當(dāng)年20萬(wàn)大軍下海南,而彼時(shí)的�？谌丝诓坏�23萬(wàn)。一夜間涌入海南的人實(shí)在太多了,1992年海口一間100平方米的普通公寓,租金可以高達(dá)2000元。這給了海南拼命蓋房子的理由。
　　1992年,海南全省房地產(chǎn)投資達(dá)87億元,占固定資產(chǎn)總投資的一半,僅�？谝坏氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)面積就達(dá)800萬(wàn)平方米,地價(jià)由1991年的十幾萬(wàn)元/畝飆升至600多萬(wàn)元/畝;同年,海口市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的83%,另一個(gè)熱點(diǎn)城市三亞也達(dá)到了73.6%,地產(chǎn)是最大的經(jīng)濟(jì)推力――1992年,海南省財(cái)政收入的40%來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年鑒(1996)》統(tǒng)計(jì),1988年,海南商品房平均價(jià)格為1350元/平方米,1991年為1400元/平方米,1992年猛漲至5000元/平方米,1993年達(dá)到7500元/平方米的頂峰。短短三年增長(zhǎng)超過(guò)4倍。
　　“并非完全是由于當(dāng)?shù)卣�府的短�?或者投資者的逐利心態(tài)�！崩盍�對(duì)于當(dāng)年的瘋狂有一套自己的看法,“關(guān)鍵是投資者的融資成本太低、資本方對(duì)于融資炒賣也沒(méi)有一定的規(guī)限。”
　　“在中國(guó),人們沒(méi)錢才辦公司,沒(méi)資本才投資�！痹�經(jīng)的經(jīng)歷者馮侖調(diào)侃道。最簡(jiǎn)單的方法就是創(chuàng)造一個(gè)非常美麗的未來(lái),然后向資本許諾高額的回報(bào),在空手套到一大筆錢后,開始尋找投資項(xiàng)目。
　　馮侖1990年代到海南,與朋友湊了三萬(wàn)塊錢,成立了一家注冊(cè)資金1000萬(wàn)元的公司。然后在賬面上還剩幾百塊錢時(shí),開始了他們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售。他們用“所謂”8棟別墅的地產(chǎn)項(xiàng)目吸引了500萬(wàn)的資金,開始了當(dāng)年與許許多多投資人一樣的“擊鼓傳花”�！爸袊�(guó)最大特區(qū)”的名號(hào)太吸引人了,全國(guó)的資金都在往海南涌�！澳菚r(shí)候拿錢容易得很。有關(guān)系的沒(méi)關(guān)系的,一個(gè)電話過(guò)去,銀行的職員就會(huì)來(lái)到你的辦公室,一天內(nèi)辦好所有貸款手續(xù),然后2000萬(wàn)到手了。”有親歷者繪聲繪色地形容當(dāng)時(shí)的投資過(guò)程,在拿下2000萬(wàn)資本后,這位投資者買下了一棟�？诘拇髽�,然后再以2600萬(wàn)的價(jià)格賣出去。當(dāng)時(shí)以四大商業(yè)銀行為首,銀行資金、國(guó)企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的資本通過(guò)各種渠道源源不斷涌入海南,總數(shù)不下千億。
　　“沒(méi)人愿意做實(shí)業(yè),稍微長(zhǎng)線些的投資也不會(huì)有人參與�！碑�(dāng)年一位千里迢迢來(lái)到海南的投資者表示,當(dāng)年他首先想到的是在海南經(jīng)營(yíng)一個(gè)肥料廠,因?yàn)楹Ｄ系募t土地需要大量的這種肥料。然而在他簽好項(xiàng)目、選定廠址、畫好圖紙后,還是決定放棄這個(gè)項(xiàng)目。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的房地產(chǎn)熱已經(jīng)起來(lái)了,當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)流行的口號(hào)是“100%利潤(rùn)的項(xiàng)目我看不上”;相反肥料廠項(xiàng)目卻面臨許許多多的未知因素,例如,海南沒(méi)有核心技術(shù),海南農(nóng)業(yè)不受重視等,兩相比較之下,他最后把資金投入了房地產(chǎn)。
　　其實(shí)不僅是農(nóng)業(yè),當(dāng)時(shí)海南的工業(yè)配套也一直非常薄弱。1992年海南攜特區(qū)之名與蘇州爭(zhēng)奪工業(yè)園區(qū),最終也是由于配套薄弱而敗北。因此在工業(yè)、農(nóng)業(yè)沒(méi)有好項(xiàng)目可以投資、而全國(guó)又有大量資金涌入海南的背景下,海南房地產(chǎn)成了最大的受益者。
　　高峰時(shí)期,這座總?cè)藬?shù)不過(guò)600來(lái)萬(wàn)的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司。精明的開發(fā)商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進(jìn)自己的口袋,把還停留在圖紙上的房子高價(jià)抵押給銀行。由于投機(jī)性需求已經(jīng)占到了市場(chǎng)的70%以上,一些房子甚至還停留在設(shè)計(jì)圖紙階段,就已經(jīng)被賣了好幾手,當(dāng)然價(jià)格也翻了幾倍。
　　終于,到了1993年6月,時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的朱?基發(fā)表講話,宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè);次日,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》,出臺(tái)16條強(qiáng)力調(diào)控措施,包括嚴(yán)控信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國(guó)債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項(xiàng)目等。銀根開始全面緊縮。
　　一夜間風(fēng)聲鶴唳,資金鏈斷裂,大量開發(fā)商倒閉。房?jī)r(jià)地價(jià)直線下跌,1993年5000元每平方米的房子兩年后下跌到4000元,再過(guò)一年跌到2000元,到了1997年,同樣的房子已經(jīng)跌到了1000元以下。
　　隨著開發(fā)商的大量死亡,銀行成為海南最大的開發(fā)商,然而在銀行清理抵押品時(shí),卻發(fā)現(xiàn)所謂的高檔寫字樓通常都只是一個(gè)大坑。當(dāng)所有債權(quán)官司打完也執(zhí)行不了后,4大銀行處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司不得不上島了。即便如此,平均的資產(chǎn)償債率僅有6%。據(jù)統(tǒng)計(jì),僅建行一家,先后處置的不良房地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá)267個(gè),報(bào)建面積760萬(wàn)平方米,其中現(xiàn)房面積近8萬(wàn)平方米,占海南房地產(chǎn)存量的20%,現(xiàn)金回收比例不足20%。
　　當(dāng)喧嘩歸于沉寂,10多年前的那輪地產(chǎn)泡沫,最后留給海南的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800多億元積壓資金,當(dāng)時(shí)僅四大國(guó)有銀行的壞賬就高達(dá)300多億元。而從1999年開始,海南用了整整八年時(shí)間才處理完積壓房地產(chǎn)的工作,而1990年代海南泡沫對(duì)金融界的影響持續(xù)至今。

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