【樓市降價(jià)太匆忙?】樓市降價(jià)

　　剛剛過(guò)去的10月份，持續(xù)兩年的房產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”沒(méi)有出現(xiàn)，反而降價(jià)與退房成了熱點(diǎn)詞，仿佛回到了三年前的2008年。 　　日前，上市公司紛紛放棄持股房地產(chǎn)、而一線(xiàn)城市地產(chǎn)也呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的頹勢(shì)。
　　對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，當(dāng)前房產(chǎn)存在泡沫，合理地?cái)D掉一些泡沫，有利于整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展。
　　
　　上市公司逃離房地產(chǎn)
　　近段時(shí)間以來(lái)，經(jīng)常關(guān)注資本市場(chǎng)的人士有一種明顯的感覺(jué)，那就是上市公司開(kāi)始逃離房地產(chǎn)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而進(jìn)軍其它行業(yè)，這其中包括一些以房產(chǎn)為主業(yè)的公司。
　　10月19日，西部礦業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，將2007年、2008年在北京購(gòu)置的兩處房產(chǎn)微利出售。
　　9月份，北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，擬出資5400萬(wàn)元收購(gòu)一家礦業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司90%的股權(quán)。
　　同樣在9月份，福建水泥發(fā)表公告也表示，以4474萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓莆田建福大廈等多處房產(chǎn)。
　　據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，在內(nèi)地126家主業(yè)包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的上市公司中已有13家公司進(jìn)入礦產(chǎn)行業(yè)，總投資超過(guò)29億元，涉及銅礦、鐵礦、煤礦、錳礦和金礦等礦產(chǎn)資源。如果算上去年早已轉(zhuǎn)向的企業(yè)，進(jìn)軍礦業(yè)的上市房企則接近二成。
　　還有一些原本計(jì)劃進(jìn)軍房地產(chǎn)的企業(yè)，開(kāi)始打起退堂鼓。
　　國(guó)美電器9月27日發(fā)布公告稱(chēng)，將與全資附屬公司鵬潤(rùn)、北京鵬潤(rùn)以及北京國(guó)美訂立合營(yíng)協(xié)議，設(shè)立物業(yè)公司從事物業(yè)開(kāi)發(fā)及投資業(yè)務(wù)，但公告發(fā)布后，股價(jià)不斷下跌，并創(chuàng)下兩年來(lái)的新低。國(guó)美緊急召開(kāi)董事會(huì)，10月3日便發(fā)布公告稱(chēng)，決定暫停該計(jì)劃。
　　此外，五糧液明確否認(rèn)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，長(zhǎng)虹、杉杉進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域也僅為總部大樓或商業(yè)地產(chǎn)……
　　房地產(chǎn)尤其住宅地產(chǎn)一夜之間似乎成了各大上市公司避之不及的項(xiàng)目。而在此之前數(shù)年，從資本市場(chǎng)融資然后用于在房產(chǎn)市場(chǎng)上市，一些公司甚至通過(guò)銀行授貸投向民間借貸再轉(zhuǎn)向房產(chǎn)市場(chǎng)，脫離主業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
　　
　　量降與價(jià)跌
　　多家上市公司逃離房地產(chǎn)市場(chǎng)，顯然跟近幾月來(lái)北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷有關(guān)。
　　從國(guó)慶期間，記者走訪(fǎng)了北京房山、通州和河北燕郊多個(gè)樓盤(pán)與中介機(jī)構(gòu)，以及一些樓盤(pán)售樓處，都頗顯冷清。在這些地區(qū)的樓盤(pán)附近，一見(jiàn)看房客，銷(xiāo)售人員往往會(huì)一擁而上，售樓現(xiàn)場(chǎng)，活動(dòng)不斷，但簽約者寥寥。
　　中原地產(chǎn)根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月份，北京商品房住宅成交量為5236套，二手房住宅成交量為8750套，成交量依然維持8月的低迷狀態(tài)，總套數(shù)環(huán)比微漲了2.4%，其中二手房上漲了7.3%，商品房住宅則下調(diào)了4.9%。
　　對(duì)比三年來(lái)的“金九”可以發(fā)現(xiàn)，今年的“金九”成交量屬于最低迷狀態(tài)，總成交量不足1.4萬(wàn)套，比2009年9月成交量下滑了65.6%，比2010年的9月下調(diào)幅度達(dá)到了51.4%。
　　深圳亦是如此，其中10月份的一周數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比下降13.8%；成交面積3.79萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11%。
　　其實(shí)量跌在一線(xiàn)城市已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，但價(jià)格一直堅(jiān)挺。而在“銀十”結(jié)束之際，受多重因素影響。一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇了降價(jià)或者所謂的特價(jià)房盡快回籠資金。
　　北京市通州區(qū)的京貿(mào)國(guó)際城，在2010年初只有1萬(wàn)元/平方米左右，但在2010年3月份這些樓盤(pán)就因新城規(guī)劃坐地起價(jià)，兩、三個(gè)月內(nèi)價(jià)格迅速翻番，竄至2萬(wàn)多元/平方米。而在今年10月下旬，這一樓盤(pán)放出1.34萬(wàn)元/平方米的起價(jià)，重新回到2010年初的水平。
　　在與通州一河之隔的燕郊，雖然并不在一線(xiàn)城市之列，但因其與北京樓市的緊密性，而備受關(guān)注。
　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：9月份成交的商品房住宅均價(jià)21735元每平米，相比8月份的21836元每平米微降0.5%，延續(xù)了下調(diào)趨勢(shì)。
　　在2010年，很多郊區(qū)樓盤(pán)開(kāi)出了一萬(wàn)元以上的價(jià)格，但在10月30日，記者走訪(fǎng)多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，大部分鎖定在8000多元每平方米。此外，盡管在表面上沒(méi)有明顯的降價(jià)行為，但各開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種各樣的活動(dòng)在變相降價(jià)。對(duì)于現(xiàn)金，開(kāi)發(fā)商顯得特別迫切，在東貿(mào)國(guó)際公寓，銷(xiāo)售人員表示全款加上其它活動(dòng)可以達(dá)到9.5折，位于燕順路上的星河185樓盤(pán)打出了7000元每平方米的廣告，在北京國(guó)貿(mào)地鐵站附近大量發(fā)放。
　　在上海，龍湖地產(chǎn)成為此次降價(jià)“風(fēng)暴”的焦點(diǎn)之一。據(jù)媒體報(bào)道，龍湖好望山預(yù)期售價(jià)2.7萬(wàn)元/平米，優(yōu)惠價(jià)平層公寓1.5萬(wàn)元/平米；龍湖酈城前期成交均價(jià)1.7萬(wàn)元/平米，優(yōu)惠后精裝公寓1.2萬(wàn)元/平米起，相當(dāng)于7折。
　　龍湖之外，中海地產(chǎn)是另一個(gè)降價(jià)“明星”，旗下中海御景熙岸，前期公寓成交均價(jià)2萬(wàn)元/平米到2.2萬(wàn)元/平米、別墅3萬(wàn)元/平米，優(yōu)惠后一律均價(jià)1.7萬(wàn)元/平米，公寓相當(dāng)于8折，別墅相當(dāng)于5.8折。
　　在深圳，從9月成交套數(shù)排行榜可以看出，目前成交情況較好的項(xiàng)目中大部分價(jià)格深幅下調(diào)。
　　
　　鞏固調(diào)控成果
　　早就有專(zhuān)家和機(jī)構(gòu)分析國(guó)內(nèi)樓市存在較大泡沫，需要擠掉，只是這次來(lái)得似乎有點(diǎn)匆忙。
　　多位分析人士表示，從目前國(guó)內(nèi)的形勢(shì)來(lái)看，除了限購(gòu)政策導(dǎo)致樓市銷(xiāo)售低迷之外，全面緊縮的金融政策則是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃而不得不降價(jià)銷(xiāo)售以回籠資金的根本原因。記者采訪(fǎng)中，一些開(kāi)發(fā)商盡管表示當(dāng)前沒(méi)有問(wèn)題，但對(duì)未來(lái)資金鏈表示了擔(dān)憂(yōu)。
　　央行年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，執(zhí)行銀根縮緊的貨幣政策，使商業(yè)銀行因流動(dòng)性的限制而被迫收緊房貸信貸額度。而就在房地產(chǎn)企業(yè)大面積轉(zhuǎn)向信托業(yè)融資以緩解資金鏈危機(jī)之際，監(jiān)管層又在10月初對(duì)國(guó)內(nèi)各大信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，“電話(huà)叫�！狈康禺a(chǎn)信托。
　　“這對(duì)缺錢(qián)的地產(chǎn)商無(wú)疑是雪上加霜。”分析人士告訴記者，房地產(chǎn)信托被叫停，加上目前民間借貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，無(wú)疑斷了開(kāi)發(fā)商融資的財(cái)路。
　　民生銀行一信貸負(fù)責(zé)人告訴記者，目前開(kāi)發(fā)商的資金情況比2008年更加糟糕，溫州民間借貸危機(jī)的曝光也讓民間熱錢(qián)有所收斂。
　　此外，隨著北京建行首套房貸利率上浮1.1倍的消息傳出，多個(gè)城市也已開(kāi)始跟進(jìn)，購(gòu)房者觀望情緒更濃，尤其對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，意味著風(fēng)險(xiǎn)更大。
　　開(kāi)發(fā)商在資金鏈繃緊的背景下，率先搶得先機(jī)降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金將是首選。
　　“買(mǎi)房必賺的中國(guó)樓市怪圈終于打破�！蓖�策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉直言。對(duì)于瘋狂了近10年的中國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，這可能是個(gè)歷史性的時(shí)刻。
　　“樓市在‘國(guó)八條’調(diào)控之下，市場(chǎng)出現(xiàn)了微妙的變化�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析，在供應(yīng)層面，去年以來(lái)土地的大規(guī)模供應(yīng)、高開(kāi)工率增加了樓市庫(kù)存；在需求層面，一方面以限購(gòu)限貸為代表的政策極大地抑制了投資投機(jī)需求，另一方面購(gòu)房者普遍處于觀望態(tài)勢(shì)，整個(gè)供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。
　　但懸念依然存在，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，降價(jià)周期和價(jià)格底部仍有待確認(rèn)。
　　薛建雄提醒，從中長(zhǎng)期來(lái)看土地成本和建設(shè)成本都在大幅上升，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)力也將大幅上升。短期的房?jī)r(jià)調(diào)整，只是上一輪上漲過(guò)快的泡沫被擠除和短期銀根較緊資金緊缺下的產(chǎn)物，一旦銀根和樓市調(diào)控政策放松，房?jī)r(jià)可能重新迎來(lái)新一輪上漲。
　　10月29日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，釋放出一個(gè)重要信息，那就是堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。要求各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。

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