易憲容：上海房?jī)r(jià)是如何炒上去的

　　對(duì)于上海房?jī)r(jià)瘋漲的原因，一直是眾說紛紜。最為主流的觀點(diǎn)是房地產(chǎn)需求過旺，供不應(yīng)求，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，住房建筑成本提供及房地產(chǎn)炒作等。因此，如何從土地供應(yīng)量、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及遏制炒作入手來穩(wěn)定房?jī)r(jià)，將成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控最為有效的手段。實(shí)際上，這只是一些方面，最為重要的是不少地方的房?jī)r(jià)完全是人為炒作之結(jié)果。

　　上海房?jī)r(jià)的飆升應(yīng)該是在2003年SARS過后的事情。SARS之前，我去過一趟上海，看到上海人都在熱火朝天的談?wù)撡?gòu)房之事，就如我1991年去上海時(shí)人們?cè)谡務(wù)摴善币粯�。我�?dāng)時(shí)就想上海的房?jī)r(jià)也要被炒得熱火朝天了。事實(shí)上，上海房?jī)r(jià)在SARS之后就開始飆升了。有人統(tǒng)計(jì)過，在2001年上海只有4%的商品房每平方米售價(jià)高過8000元，而今天這一比例已達(dá)50%，而在上海內(nèi)環(huán)，根本找不到每平方米一萬元以下的房子。

　　近日，幾位上海某大學(xué)的教師向我提供了關(guān)于上海房?jī)r(jià)的資料。本來我在香港多年，看慣了香港的高房?jī)r(jià)，心理承受上肯定比他人要強(qiáng)，但資料中上海房?jī)r(jià)之高仍令我目瞪口呆。可以說，上海的房?jī)r(jià)比美國(guó)、香港有過之而無不及了。比如新外灘花園一套280平方米的房子，售價(jià)是1380萬元；
一套163平方米的房子，售價(jià)568萬元，每平方米單價(jià)近5萬元，甚至有樓盤開出每平方米8萬元的房子。至于在虹口區(qū)的房子，售價(jià)在2萬以上的十分普遍，更不要說黃浦區(qū)、徐匯區(qū)了。

　　從已獲得的信息來看，上海的房?jī)r(jià)瘋漲完全是房地產(chǎn)炒作的結(jié)果，而且這種炒作隨著“外資”的進(jìn)入，近一年來達(dá)到了瘋狂的地步。如果這些人用自己的錢來炒作房地產(chǎn)，應(yīng)該說如何瘋狂也不用怕，輸贏都在他們自己。

　　正如有人所說，外資之所以預(yù)期上海的房?jī)r(jià)會(huì)漲，它是跟紐約、東京、臺(tái)北、香港這些地方比，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，它覺得投資上海的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較小。果真如此嗎?外資進(jìn)來只是在投資上海房地產(chǎn)嗎?所謂的外資進(jìn)來都是通過合法的途徑嗎?其實(shí)不是。從目前的所掌握的信息來看，多以外籍或港臺(tái)地區(qū)華人為主，特別是臺(tái)灣、香港、新加坡等地的華人，多數(shù)是通過不合法的途徑進(jìn)入的，而且多數(shù)是套取國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的資金在炒作房地產(chǎn)。

　　2004年上海一些商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款成幾倍的增長(zhǎng)。截至2005年2月末，上海全市中資金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額3715億元，占全部貸款余額29．3%，其中個(gè)人住房貸款余額2599億元，同比增長(zhǎng)43．5%；
2005年1-2月，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增214億元，占全部新增貸款高達(dá)87．7%，房地產(chǎn)貸款占新增貸款近90%。如果一個(gè)地方的銀行把全部的資金都投向房地產(chǎn)業(yè)，一旦房地產(chǎn)業(yè)有風(fēng)吹草動(dòng)，其風(fēng)險(xiǎn)難以想像!

　　房地產(chǎn)炒作首先是從房地產(chǎn)開發(fā)商開始，他們?yōu)榱送瓿梢粋�(gè)項(xiàng)目，先通過拉高利貸、私募完成前期自有資金籌資之后，1億元的項(xiàng)目就可能包裝成1．5億元甚至更高的項(xiàng)目，然后從銀行套取1．5億元以上的貸款。銀行貸款一到手，開發(fā)商就會(huì)用銀行低廉的貸款迅速償還前期融資中的高利貸，然后在項(xiàng)目操作中以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款，或者挪用工程款、購(gòu)房者前期付款等房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作。而這種銀行資金的大挪移，不在乎政府的宏觀調(diào)控，并成了房地產(chǎn)炒作最主要的源頭。

　　既然開發(fā)商可以對(duì)商業(yè)銀行的錢大挪移，那么其他人同樣可以用銀行的錢來炒房�？梢哉f，目前上海的房?jī)r(jià)瘋狂飆升，完全是炒房者用銀行錢瘋狂炒作的結(jié)果。現(xiàn)有的炒房者有：房地產(chǎn)開發(fā)商、境內(nèi)炒房團(tuán)、境外炒房團(tuán)、炒房莊家、炒房散戶等。上海民眾根本就無法從一手市場(chǎng)購(gòu)買到房子，除非你有特別背景，明眼人一看就知道怎么回事了。

　　在這些炒房人當(dāng)中，先是個(gè)人散戶炒作，如2004年國(guó)家審計(jì)署對(duì)上海一銀行分支機(jī)構(gòu)抽樣審計(jì)，就審計(jì)出有一人貸款7800萬元，購(gòu)買商品房128套。而這只是抽樣審計(jì)。最近上海的“天賜公寓”一共只有114套房子，而一個(gè)叫李欣的人買了49套，總價(jià)超過1億元人民幣，其購(gòu)房款是哪里來的?目前，這種以散戶方式的炒房者已經(jīng)形成以親戚朋友為紐帶的大大小小的炒房團(tuán)。當(dāng)散戶炒房成功后，外地及上海的一個(gè)個(gè)炒房團(tuán)開始出現(xiàn)了。這些炒房團(tuán)到上海后，先在市場(chǎng)搜尋可炒作的樓盤，然后把一個(gè)團(tuán)分成A、B兩組炒作C、D樓盤（也可以分成更多的組，看資金實(shí)力而論）。假定每一樓盤總共有住房400套，那么炒房團(tuán)就會(huì)與房地產(chǎn)開發(fā)商合謀讓他們各自購(gòu)買300套。假定每套住房的價(jià)格100萬，8成20年按揭，那么A、B組首期付款各為6000萬元，一組個(gè)人銀行貸款各2．4億元。當(dāng)房子一到手后，炒房團(tuán)的A、B開始提高價(jià)格賣房子，如果有他人接手，就賣給他人（但這樣的情況不多）。如果沒有他人接手，就把各自房?jī)r(jià)逐漸地提高賣給A、B對(duì)方。一般來說，這樣的對(duì)沖，平均房?jī)r(jià)都會(huì)提高到150%以上。如果平均房?jī)r(jià)上升150%（實(shí)際上可能比這更高），即每套房?jī)r(jià)上升到250萬元，首期付款雙方對(duì)沖，不收也不付，然后到銀行做8成20年按揭，一組個(gè)人銀行貸款6億元，歸還上一次貸款2．4億元，獲得利潤(rùn)3．6億元，即使扣除交易中的費(fèi)用也獲利至少3億元。

　　但是事情到此并沒有結(jié)束，如果炒房團(tuán)覺得房?jī)r(jià)還有上升的機(jī)會(huì)，就會(huì)開始第二輪炒作對(duì)沖，上海的房?jī)r(jià)就是這樣瘋狂飆升了。如果覺得有問題或有風(fēng)險(xiǎn)，炒房團(tuán)就得考慮如何脫手。也就是說，當(dāng)炒房團(tuán)A、B組把這房?jī)r(jià)炒高之后，如果有外來者接手，當(dāng)然放盤賣出。當(dāng)沒有外來者接手時(shí)，炒房團(tuán)就會(huì)找到一些農(nóng)民或城市里沒有財(cái)產(chǎn)之人，把房?jī)r(jià)再次上升后讓他們來接最后一棒。炒房團(tuán)先會(huì)從民工中或鄉(xiāng)下找一些農(nóng)民，告訴這些人，要送一個(gè)房子給他們住，然后用少許的錢給他們開一家公司，這樣就可以開出個(gè)人收入假證明（也可以通過其他方式來開出假收入證明），再把房?jī)r(jià)提高后向銀行貸款。當(dāng)銀行貸款把高價(jià)房接下來，先是還了以前的貸款，然后就把剛成立的公司撤消。這樣，炒房團(tuán)大獲其利全身而退了。特別是最近上海政府正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓時(shí)，這樣方式在加速進(jìn)行。

　　一旦高價(jià)房轉(zhuǎn)到了鄉(xiāng)下的農(nóng)民手中，銀行要收回這筆貸款就難于上青天了，除非房?jī)r(jià)一直上漲而不掉下來。這就是上海房?jī)r(jià)如何炒作上去的最基本的手法。目前這種炒作房地產(chǎn)的方法不僅讓上海的炒房散戶及炒房團(tuán)用得爐火純青，而且所謂的外來資金也看到其中妙處，紛紛仿效。更為嚴(yán)重的是這樣的炒房團(tuán)方式開始向國(guó)內(nèi)其他地方迅速曼延，國(guó)內(nèi)政府與銀行如果沒有對(duì)此有足夠的警覺，其潛在風(fēng)險(xiǎn)可就大了。

　　從上面的分析來看，炒房團(tuán)之所以得逞，最大的問題就在于炒房者利用銀行按揭審核的漏洞百出、房地產(chǎn)商的合謀及房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)無序而大量套取銀行貸款。很簡(jiǎn)單，一個(gè)人用一張收入證明可以從銀行貸款購(gòu)買幾十套房甚至幾百套房，這是世界上絕無僅有的事情。如果貸款人不與銀行內(nèi)部勾結(jié)要達(dá)到其目的是不可能的。目前市場(chǎng)上到處都是幫助人們辦理住房貸款的咨詢公司，何也?其中就已透露出銀行內(nèi)部人與外部人合謀騙取銀行貸款的端倪。

　　國(guó)內(nèi)銀行的貸款為什么會(huì)輕易地流出?為什么銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的規(guī)定與指引形同虛設(shè)?最根本的問題在于目前國(guó)內(nèi)一些商業(yè)銀行的負(fù)責(zé)人把國(guó)家的財(cái)產(chǎn)當(dāng)兒戲，以個(gè)人短期業(yè)績(jī)?yōu)槟康�，如擴(kuò)大貸款額降低不良貸款率和增加短期利潤(rùn)，把銀行的貸款審核權(quán)交給了貸款中介機(jī)構(gòu)，而貸款中介機(jī)構(gòu)又通過個(gè)人的虛假證明、房地產(chǎn)評(píng)估虛假評(píng)估從而把銀行貸款套取出來。這樣，各方都能夠落袋為安，最后損失的是銀行及整個(gè)社會(huì)。

　　因此，就目前的情況來看，要遏制上海房?jī)r(jià)的瘋漲，就得從銀行個(gè)人住房信貸入手。首先必然對(duì)以往的個(gè)人住房信貸全部進(jìn)行審計(jì)與檢查。不僅要全力追回銀行可能造成的損失，而且要全力追究直接責(zé)任人及領(lǐng)導(dǎo)人的責(zé)任，并嚴(yán)厲處罰之，決不可放過任何一個(gè)有責(zé)任者；
其次則要整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款咨詢公司及房地產(chǎn)評(píng)估公司，檢查這些公司是如何與貸款人合謀套取銀行貸款的；
三是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行全面的整頓與檢查。上海房地產(chǎn)一手市場(chǎng)沒房可賣，不可思議的是，為什么政府不對(duì)這些操縱市場(chǎng)的行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊? (中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào))

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