史文勝：中國房地產(chǎn)問題的癥結(jié)在地權(quán)

　　探討社會(huì)問題的癥結(jié)，是知識(shí)分子的天然使命�？墒牵�那些被稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的人們，盲目相信一個(gè)教條：與其他商品一樣，住房價(jià)格也應(yīng)該聽任市場按照供給曲線和需求曲線的交叉點(diǎn)來決定，而無視房產(chǎn)的基本屬性——生活必需品。

　　作為一個(gè)普通家庭此生所購買的最大宗的商品，房產(chǎn)的價(jià)格不能通過地區(qū)之間的套利或者進(jìn)口來平抑。房價(jià)的大幅上漲，將大大降低普通家庭的生活質(zhì)量。其實(shí)，生活必需品的需求和供給，應(yīng)該而且必須加以調(diào)控。

　　由于人們盲目相信市場經(jīng)濟(jì)中的交易是自由的，所以，山西的煤老板可以在北京大量購房，溫州炒房團(tuán)可以自由地哄抬其他城市的房價(jià)，富人可以購買多套住房。學(xué)者只是論及炒房行為破壞了房地產(chǎn)市場的正常秩序，對(duì)于炒房這種赤裸裸地轉(zhuǎn)移別人財(cái)富的行為，很少有人質(zhì)疑其合法性。

　　《憲法》上的邏輯錯(cuò)誤

　　去年上半年，中國政府施展了一系列調(diào)控房價(jià)的“組合拳”，可是，房價(jià)依然我行我素地飆升。以金融手段為主要內(nèi)容的房價(jià)調(diào)控政策，為何被消弭于無形而不見成效？問題的癥結(jié)到底出在哪個(gè)環(huán)節(jié)呢？答曰：地權(quán)！

　　房產(chǎn)是附著在土地之上的，所以，法律制度對(duì)于地權(quán)的界定，直接決定了一國的房地產(chǎn)政策。中國法律對(duì)于地權(quán)的界定有別于其他國家，因此，中國必須采取與其地權(quán)的法律界定相一致的房地產(chǎn)政策，使法律體系自洽，而不能照搬其他國家的房地產(chǎn)政策。毋庸諱言，中國《憲法》第十條存在著一個(gè)不該出現(xiàn)的邏輯錯(cuò)誤。該條款規(guī)定：城市的土地屬于國家所有；
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。問題是，何謂“國家所有”？

　　從法理上講，“國家所有”只能是全國人民終極的、平均所有。幸好，中國《憲法》第二條規(guī)定“中華人民共和國的一切權(quán)力屬于人民”；
《憲法》第三十三條規(guī)定：“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”，從《憲法》的角度保障了全國人民對(duì)于全部國土之終極的、平均所有。當(dāng)然，“終極”、“平均”到何種地步，還要受到學(xué)術(shù)理性、人文理性的制約。

　　根據(jù)中國憲法，作為農(nóng)村集體的一員，農(nóng)村居民享有一份集體土地的長期使用權(quán)；
同時(shí)，作為全體國民當(dāng)中的一員，又享有城市土地的13億分之一的長期使用權(quán)。城市居民只享有城市土地（一個(gè)寬泛概念）的13億分之一的長期使用權(quán)。也就是說，一個(gè)城市居民只享有一份地權(quán)，而農(nóng)村居民享有雙重地權(quán)。這種不對(duì)稱的、歧視性的地權(quán)安排，顯然有悖憲法第三十三條之精神，導(dǎo)致憲法條文之間不能自洽。

　　應(yīng)在法理上界定平均地權(quán)

　　因?yàn)橹袊鴳椃▽?duì)于地權(quán)的界定存在嚴(yán)重的邏輯錯(cuò)誤，筆者認(rèn)為應(yīng)盡快擬定《憲法修正案》，在法理上明確界定：農(nóng)村土地歸全體村民平均所有，而非終極所有；
各城市的土地歸該市全體市民平均所有，而非終極所有。另外，還應(yīng)盡快制定《平均地權(quán)法案》，規(guī)定平均地權(quán)的實(shí)施辦法；
并規(guī)定市政當(dāng)局有義務(wù)按照成本價(jià)為市民提供基本居住用地。在目前階段，如果城市居民人均擁有建筑面積為25平方米的住房是合理的，如果標(biāo)準(zhǔn)容積率為5，則每一個(gè)城市居民只需要占用5平方米的容身之地�！　�

　　從法理上明晰了平均地權(quán)之后，可以很明顯地看到，政府拍賣住房用地屬違憲行為。政府把本來就屬于人民的土地再以高價(jià)出售給人民，這無異于保姆掠奪了主人的財(cái)產(chǎn)，再把本來就屬于主人的財(cái)產(chǎn)高價(jià)售給主人！有了平均地權(quán)這一把利器，如果開發(fā)商哄抬房價(jià)，若干居民就可以聯(lián)合起來，向政府申請(qǐng)屬于自己的地塊，自己建房，這就徹底打破了開發(fā)商壟斷商品房供給的局面，房價(jià)就會(huì)被鉗制在成本加合理利潤的水平。

　　有了平均地權(quán)的法律武器，可以推演出：每一個(gè)家庭只能有一套住房，因?yàn)槊恳粋�(gè)居民只享有一份地權(quán)；
當(dāng)住房占地超標(biāo)時(shí)，必須支付懲罰性的地價(jià)；
山西的煤老板沒有資格在北京買房，因?yàn)樗麄兯�享有的那一份地�?quán)，在山西境內(nèi)已經(jīng)得到落實(shí)；
炒房團(tuán)炒作房價(jià)是違法行為，因?yàn)槌捶勘旧砭鸵馕吨�炒房者侵占了別人的地權(quán)！

　　對(duì)于暫沒有住房的人士來說，勢(shì)必要租房。建議只能由房屋租賃公司以法人的名義購買住房，然后出租。

　　地權(quán)是房地產(chǎn)問題的主要矛盾。不懂得地權(quán)的歸屬，就不可能理解房地產(chǎn)，也不可能制定理性的、可持續(xù)的房地產(chǎn)政策；
在調(diào)控房價(jià)的過程中，必然會(huì)進(jìn)退失據(jù)。抓住了地權(quán)這把利刃，中國的房地產(chǎn)問題就可迎刃而解。

　　•作者為中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所博士研究生

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