周其仁：政府管的是90平米,什么時候會管立方米

　　飯店里有大桌，也有小桌。這個現(xiàn)象好懂，因為客以群分——有的呼朋喚友，喜歡一大家子聚餐，有的就是卿卿我我兩人吃頓安靜飯，也有孤家寡人一個的，跑出來舉杯小酎一番。開飯館當然要顧及這些很不同的要求，分別擺上大桌小桌迎客。比較難懂的，是一個飯店究竟怎樣決定大桌小桌的比例？朋友，你要不要試試回答一下這個看似簡單的問題？我自

　　己是試過的，知道問題深不可測。

　　這類難題向來靠市場智慧解決。什么是"市場智慧"？就是在日常市場競爭中運用"瑣碎的知識"解決無數(shù)細節(jié)問題的能力。在學院派專家關注這些瑣碎的知識之前，市場智慧是從經(jīng)商的實踐經(jīng)驗里積累而成的。機制很簡單，凡商家做錯的決定，只要客戶不買賬，一定帶來某種財產(chǎn)損失——大桌小桌擺的比例不對，客人望而卻步，找別家去也。市場是分散做決定的。"老板"固然可以一意孤行，但只要有人做得比你對，更適應顧客的要求，你的麻煩就開始了。競爭淘汰愚蠢，逼人總結經(jīng)驗，也催人學習，使市場智慧得以形成并傳播。

　　是的，市場活動要靠無數(shù)瑣碎的知識來支持。開飯館不但要確定大桌小桌的比例，還要確定店堂與包間的比例、灶火與客位的比例、每天事先預備的各種菜色的比例，皆瑣碎，可是一招不慎，全盤皆輸。旅店里大客房小客房、大床小床的安排，不是簡單的學問。飛機上商務艙位設少了，白白丟失收入機會；
設多了，可能賠上老本。過去講國民經(jīng)濟"有計劃、按比例"，沒有追問有關比例的知識從何而來，現(xiàn)在看，市場智慧是基礎。漠視市場智慧的計劃經(jīng)濟，中聽不中用。

　　轉談最近房地產(chǎn)市場吵得沸沸揚揚的"90平米"問題。遠遠看，這首先是一個比例問題：多少房子蓋得超過90平米，多少等于或小于90平米。在這個問題上，市場——無數(shù)的買家和開發(fā)商——已經(jīng)做出了自發(fā)的決定。觀察的結果似乎是大戶型偏多，中小戶型偏少。這里所說偏多偏少，是從市場供求形勢里看出來的。比如不少大都市，中小戶型好像怎樣也供不應求，一掛出來立刻賣光。大戶型呢？等客上門的樓盤還有不少。

　　一多一少之間，問題就來了。為什么資源被如此配置？為什么開發(fā)商不多供應一些中小戶型？為什么對大戶型買家虛位以待，卻讓廣大中小客戶一位難求？加上大戶型房子的總售價動輒百萬、千萬、甚至上億，一般工薪族無力問津，再加上中小戶型的自住比例一般較高，而豪宅投機的故事比比皆是，空置的大房子所在多有，問題的性質輕而易舉地就轉變了。一時間，地產(chǎn)市場上口水戰(zhàn)不斷，再來一個媒體報道任自強說了"就是為富人蓋房"，齊了，地產(chǎn)界要不火爆也不可能。別人我不知道，易憲容是到香港大學張五常門下學過藝的經(jīng)濟學家，這兩年看他論房地產(chǎn)的言論，激憤之情溢于言表，仿佛非革命不足以解決問題。

　　你是政府你管不管？區(qū)區(qū)在下——雖然被不知所謂之輩封為"原教旨市場化分子"或"市場崇拜者"，而自己也以此為榮——認為，政府還是要管的。不是應該不應該管，而是情勢所迫，非管不可。去年我寫過分析房地產(chǎn)的文章，講過經(jīng)濟問題多少都有政治含義。在某種條件下，經(jīng)濟問題的政治含義突然集中和尖銳化，政府干預就揮之不去了。比較起來，地產(chǎn)市場得到政府干預的機會向來比較多。倫敦和紐約是資本主義的心臟，香港號稱世界上最自由的市場經(jīng)濟，可是偏偏在那些地方，政府對房地產(chǎn)的"價管"(房租管制)和"量管"(公房和其他補貼房)層出不窮。為什么？地產(chǎn)的政治含義很嚴重就是了。

　　去年那篇分析文章的中心觀點，是政府在處理具有高度政治性的經(jīng)濟問題時，要為利用和發(fā)揮經(jīng)濟規(guī)律留下盡可能大的空間。具體講房子，當外來高端需求"沖擊"本地市場的時候，政府動用"價管"或"量管"手段，保護一下中低端的本地需求無可避免�？墒堑�凡可能，就不要把高端需求全部趕盡殺絕，而要利用高端需求來刺激供給。假以時日，供給能力上來了，真正大小通吃——各種需求都可以滿足了，經(jīng)濟問題的政治含義才可以消退，才可以回歸為比較純粹的經(jīng)濟問題。

　　這個觀點同樣可以用來分析大房子小房子。為什么造那么多大房子？講到底就是開發(fā)商預期大房子的需求還遠遠沒有得到滿足。在此預期之下，給定造大房子的利大，開發(fā)商的行為無論怎樣也向大房子傾斜�？梢云瓶诖罅R，但就是讓罵家們來當開發(fā)商，讓我冒犯推斷一下，他們的行為也不會有太大的不同。這就是說，市場處理問題有能和不能的界限。在可以賺大錢的機會預期尚很強烈的情況下，要"玩家們"棄大從小，市場沒有這個能耐。

　　政府出場在所難免。于是才有"70%的土地必須建造90平米房子"政策的出臺。講過了，再講一回，凡市場不能之事遇到政治壓力又一定要推行的，政府非出手不可。完全不受政府干預的市場，黑板上或許有，真實世界里絕對無。這一點沒有問題。

　　有問題的是，當政府大手干預市場之際，要不要對市場智慧有一點起碼的認識和重視？具體問，政府怎么有那么大的把握，斷定全中國——一個幅員很大、各地差異也很大的偉大國家——房地產(chǎn)需求的70%一定就是90平米以下中小戶型的房子？聽清楚了，我并沒有定斷這個比例一定就是錯的——那是我自己藐視市場智慧的證據(jù)了。我只不過好奇，這樣一刀切出來的"鐵率"，倘若對了——政府的規(guī)定與市場的實際需求大體一致——當然皆大歡喜，隆重慶功就是了�？墒侨f一不對，甚至離題很遠，又是個什么結局？

　　由此想到了本文的題目。這次政府管的是"平方米"，并沒有同時管層高。我認為經(jīng)濟壓力——主要是管制下未滿足的巨大市場需求——可能從此就推高我國住宅。到底可以堆多高？請教過幾位工程師。一位說，"層高6米沒問題"；
另一位說"9米也可以"；
最后一位一定讀過經(jīng)濟學，回應說"要是不怕花成本，再高點也無妨"。不難算，90平米的房子隔兩層就是180平米，三層就是270平米。更不難想象，一個代客隔樓的新興產(chǎn)業(yè)由此興旺發(fā)達！

　　政府也容易應對，下次發(fā)文件管制"立方米"就是了�？墒桥缮�的問題還是接踵而至：開發(fā)商主動"少算"體積讓給買家怎么辦？過去賣家多算面積，侵犯買主利益，引發(fā)精確測量和投訴�，F(xiàn)在"少算"，買賣雙方一起對付管制，誰人舉報？離開了群眾舉報，查辦體積違規(guī)的執(zhí)法成本有多高？政府要雇多少人手才能遍測天下房屋，行得通嗎？

　　初步結論，干預市場也不可以漠視市場智慧。漠視了，要受罰的。(經(jīng)濟觀察報)

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