時寒冰：救房價將給中國經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難
發(fā)布時間:2020-06-11 來源: 美文摘抄 點擊： 
鼓吹救樓市，確切地說，鼓吹拯救房價、維持房價暴利的人，開始祭出了拯救中國經(jīng)濟(jì)的大旗，通過制造謊言、捏造數(shù)據(jù)、歪曲經(jīng)濟(jì)學(xué)原理等方式，欺騙決策層。
有人提出，中國房價必須也只能上漲，這是對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行常識和基本經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的無知，也是以綁架中國經(jīng)濟(jì)的方式對決策層發(fā)出要挾。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是有一定周期的，上行周期與下行周期互相交替，沒有永遠(yuǎn)只漲不跌的房價，也沒有永遠(yuǎn)只跌不漲的房價。這個規(guī)律沒有任何一個國家能夠打破。沒有哪個國家的房價只能漲不能跌，否則，這個國家所有的人都去做房地產(chǎn)，都去炒房了，而外國投資者也都會蜂擁而入，把資金投到房地產(chǎn)領(lǐng)域，因為房價只漲不跌的結(jié)果就是只賺不賠��！這只會導(dǎo)致一個結(jié)果：亡國。因為，它窮得只剩下了房子了！或者說，它除了房子一無所有了！
由于鼓吹救樓市者（即救房價）者甚多，我精力有限，今天在此選擇一位典型人物——中國全國工商業(yè)聯(lián)合會住宅產(chǎn)業(yè)商會會長的聶梅生女士的演講，進(jìn)行解析。
據(jù)某報報道：作為中國全國工商業(yè)聯(lián)合會住宅產(chǎn)業(yè)商會會長的聶梅生，代表商會建言國務(wù)院“放松銀根少征稅”、“取消第二套房貸的限制”，因而成為各大知名媒體和網(wǎng)站曝光率最高的專家之一。她在蕪湖房博會期間舉行的“人居地產(chǎn)高峰論壇”上，發(fā)表了題為《房地產(chǎn)調(diào)控政策的反思與預(yù)期》的演講。
我現(xiàn)在就其演講進(jìn)行解析：
1.聶梅生：“90、70的房子，有人說都快把開發(fā)商逼瘋了，怎么回事呢？必須是90平米，否則規(guī)劃部門不批，但是90平米又賣不動，就出現(xiàn)了一個樓盤在成都，規(guī)劃是90平米，最后規(guī)劃220平米，賣的特別好，按套賣，一百萬一套，多值，非常漂亮。”
解析：我國房地產(chǎn)市場一直存在著結(jié)構(gòu)失衡的問題，即大戶型住房供應(yīng)過剩，而民眾需要的中小套住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，這是中央出臺70、90政策的原因。面積越大的住房，針對的購買人群收入越高。聶梅生認(rèn)為，“220平米，賣的特別好”而90平米賣不動。注意，聶梅生舉的是成都的例子。讓我們看看這個謊言吧。
�。�1）按照聶梅生的說法，成都市一套220平米的房子，100萬一套，意味著每平方米為4545元。而查數(shù)據(jù)得到：“2008年第三季度成都市新開住宅樓盤的整體均價為6291.2元/平方米。其中主城區(qū)價格為6773.3元/平方米，郊區(qū)新盤的銷售均價為5701.3元/平方米。”
聶梅生所指的房“非常漂亮”，應(yīng)該高于6291.2元/平方米的整體均價，但在她看來4545元/平方米就能買到，比郊區(qū)的新盤均價還便宜1100多元。等這輪房價深幅調(diào)整到位后，強(qiáng)烈呼吁聶梅生會長牽頭組織團(tuán)購，使購房者從此不再受開發(fā)商的欺騙，當(dāng)功德無量！
�。�2）“必須是90平米，否則規(guī)劃部門不批”，但“規(guī)劃是90平米，最后規(guī)劃220平米”。有關(guān)部門的規(guī)劃是90平米，卻被篡改為220平方米，到底是成都哪個開發(fā)商干的，建議聶梅生會長向有關(guān)部門舉報這種嚴(yán)重違規(guī)行為。
�。�3）查數(shù)據(jù)得知：2007年，成都市居民人均可支配收入為12789元（其中，城市居民人均可支配收入14849元，農(nóng)村居民人均純收入5642元）。
消費(fèi)方面，2007年，成都市城市居民人均消費(fèi)性支出為11702.77元，其中：由于食品價格一路攀升，“成都城市居民人均食品支出為4571.65元”、“城市居民人均衣著支出為1112.53元”、“人均用于教育文化娛樂服務(wù)類的支出為1443.13元”；
“人均用于家庭設(shè)備用品及服務(wù)類的支出為750.69元”……
除此之外，用于購房的收入是多少呢？成都市2007年，城市居民人均居住支出為1009.27元，2008年由于成交量低迷，支出會少于2007年，但仍以2007年的標(biāo)準(zhǔn)計算吧。
100萬的住房相當(dāng)于991個成都市民的購房支出。而截至2007年，成都市年末總?cè)丝跒?112.3萬人。220平方米的房子可以買11224套房，而成都市僅6月份的房屋成交量就達(dá)到12212套，7月份的交易量就達(dá)到13566套，8月份的房屋交易量就是12387套……
聶會長，離譜得有點不像話了啊，建議下次舉例時把數(shù)據(jù)弄順溜一些。我知道您急切希望中央政府去掉70、90的限制，問題是，做這種事情應(yīng)該計劃周密一些，不能蠻干啊。
2、聶梅生：“從買地的情況，剛才顧會長已經(jīng)說的，和我的預(yù)期一樣，如果七月份不買，八月份更不買，到明年投資很快下去，因為房地產(chǎn)投資就是從買地開始的，買地后新開發(fā)面積，這些下去，面積肯定下去�！�
解析：聶梅生會長的意思是，如果開發(fā)商不買地了，新開發(fā)面積就會下降，言外之意，將來就會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面�？尚ΑＨ绻娴娜绱�，如果真的將來供不應(yīng)求，聶梅生會長還有那么多開發(fā)商，還急什么？等著房價漲不就是了，何必那么辛苦的東奔西走的呼吁。
事實上，開發(fā)商囤積的土地太多了！即使今后幾年開發(fā)商不再買地，僅囤地的土地也夠他們開發(fā)的了！他們現(xiàn)在連囤積的土地還開發(fā)不了，一旦兩年不開發(fā)土地就要被政府收回，他們哪里還敢繼續(xù)拿地？
我在《中國房事黑皮書（2008）》之二《謊言彌漫的中國樓市》一文中寫道：被開發(fā)商囤積的土地（包括未被統(tǒng)計在內(nèi)的）和被各地土地儲備中心儲備的土地量加總在一起，足可以滿足未來至少10年以上的房地產(chǎn)開發(fā)。
僅被開發(fā)商囤積的土地，有三份報告清晰地反映了這一點：（1），2007年8月，建設(shè)銀行研究部發(fā)布的《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢分析與預(yù)測》報告顯示：2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣；
（2），國務(wù)院發(fā)展研究中心于2007年9月16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》披露，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積越來越大，全國最大的“地主”是碧桂園，截至2007年7月末，總土地儲備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬平方米；
（3），北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》于2007年12月4日發(fā)布，報告估測：到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平方米。以鐘偉為核心的課題組成員最后得到的結(jié)論是：地價對房價的占比不是推動房價的決定性因素，供地方式和規(guī)模的改變，導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場嚴(yán)重的供求失衡，才是推動房價飆升的關(guān)鍵。
這些囤積的土地量是什么概念呢？僅以碧桂園囤積的4500萬平方米土地計算。根據(jù)北京市公布的“十一五期間住宅建設(shè)規(guī)劃”，“十一五”期間，北京將新增商品住房建筑面積約9250萬平方米、約90萬套，4500萬平方米土地即使是建筑面積，也已經(jīng)相當(dāng)于北京市“十一五期間住宅建設(shè)規(guī)劃”的近一半！4500萬平方米土地如果是平面面積，假設(shè)容積率為2.5，其建筑面積總和則已超過北京市“十一五”期間新增商品住房建筑面積總和�。ㄔ斠姟渡虾ＷC券報》2007年9月18日）。這僅僅是囤積在一個開發(fā)商手中的土地面積！
另據(jù)2007年2月25日的《南方都市報》報道：全深圳市目前約有20平方公里閑置土地，其中也包括部分房地產(chǎn)用地。這20平方公里的閑置土地已相當(dāng)于深圳近年來每年新批準(zhǔn)的建設(shè)用地總量。開發(fā)商囤地嚴(yán)重，一直是深圳房價快速上漲的重要原因。去年10月，按照深圳市國土部門公布的數(shù)據(jù)，自2004年以來，深圳共批準(zhǔn)房地產(chǎn)用地435宗，當(dāng)時已開發(fā)完成及部分開發(fā)完成的用地只有92宗。有業(yè)內(nèi)人士估計，深圳房地產(chǎn)用地至少約有7平方公里左右，囤積在開發(fā)商手中超過兩年未開發(fā)。
這還沒有包括未被統(tǒng)計在內(nèi)的數(shù)據(jù)（這一定又是一個觸目驚心的數(shù)據(jù)），同時，也沒有包括各地土地儲備中心儲備的土地，而土地儲備中心代表政府履行對土地的統(tǒng)一征用、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓職能，其儲備的土地是動態(tài)增加的。
3.聶梅生：“要對政策反思，如果我們針對房價進(jìn)行調(diào)控，我們要解決房價到底是什么，房價是個價格，它體現(xiàn)了什么價值，這要清楚，體現(xiàn)了消費(fèi)價值，體現(xiàn)了投資價值，體現(xiàn)了金融價值，還是三者有之，毫無疑問消費(fèi)價值最不需要疑問，可以用房價收入比、租售比來說明房價的合理性，這是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的一條，這是從消費(fèi)角度來說，你得承認(rèn)它有使用功能，是消費(fèi)品。因此房地產(chǎn)在國外也成為拉動內(nèi)需刺激消費(fèi)的一塊。我們從事房改，就是作為消費(fèi)品啟動的房改，拉動了內(nèi)需�，F(xiàn)在我們又在說，拉動消費(fèi)，刺激內(nèi)需。”
解析：這是典型的主次顛倒。房地產(chǎn)（此處主要指住宅，下同）最重要的是居住價值，居住價值是房地產(chǎn)價值的最核心的價值，其他價值都是建立在這一基礎(chǔ)之上的，不能隔著居住功能、隔著住房民生，而妄談什么投資價值、金融價值。從房地產(chǎn)的功能來看，有三種：居住功能、投資功能和生產(chǎn)功能（用于生產(chǎn)），通常人們談的是居住功能和投資功能，因為人們談的房地產(chǎn)多指住宅。住房首先是讓民眾居住的，而不是惡化民生，滿足投機(jī)需求的。我不知道聶梅生會長為何忽略最至關(guān)重要的居住功能，卻只列出消費(fèi)價值和投資價值。
高房價不僅對消費(fèi)不利，而且，在無情吞噬消費(fèi)。
首先，房價連年上漲，讓既得利益集團(tuán)牟取了巨大利潤，吞噬了民眾的購買力。舉個例子，一套本應(yīng)賣20萬的房子，哄抬到80萬，購房者多付出60萬，這60萬被開發(fā)商和地方政府賺走了。民眾還拿什么去消費(fèi)？而開發(fā)商和腐敗官員的消費(fèi)一直都是飽和的，絕不會因為多賺60萬就去增加多少消費(fèi)！我在《中國房事黑皮書（2008）》之四《高房價是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大障礙》一文中指出：“在許多城市，購買一套房，相當(dāng)于吞噬掉一個中等收入家庭數(shù)十年的全部收入。他們哪里還有能力消費(fèi)？至于那些按揭貸款者，在長達(dá)10年、20年、30年甚至更長的時間內(nèi)，背負(fù)著沉重的還貸壓力，平常不得不節(jié)衣縮食，高房價透支了他們未來幾十年的消費(fèi)能力！我們知道，高收入者的消費(fèi)，一直是得到最大限度釋放的，可挖掘的潛力有限（奢侈品消費(fèi)對內(nèi)需的拉動作用不明顯）。而中等收入者才是消費(fèi)的主力軍，當(dāng)他們被高房價綁架，就等于扼住了我國內(nèi)需的咽喉。當(dāng)一些既得利益集團(tuán)在掠奪中獲取巨額財富的時候，犧牲掉的是民生和推動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大動力——消費(fèi)�！�
其次，高房價會帶動起通貨膨脹，這同樣抑制民眾的購買力，抑制消費(fèi)。我在《中國房事黑皮書（2008）》之四《高房價是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大障礙》一文中指出：房價快速上漲對我國通貨膨脹的推動可從三個方面來看：
第一，比價復(fù)歸。所謂比價復(fù)歸就是具有比價關(guān)系的不同商品的價格先后發(fā)生同方向、同幅度的變化，使比價關(guān)系在一定程度上復(fù)原。各種商品之間的價值比例是商品比價關(guān)系的基礎(chǔ)，但由于商品價格偏離價值的程度不同，比價復(fù)歸所引發(fā)的結(jié)果也不相同。最近十年來，房價持續(xù)上漲，全國不少地方的房價都翻了至少三倍以上，而在這中間，糧食價格基本上保持平穩(wěn)，有幾年的糧價甚至呈現(xiàn)下跌趨勢，農(nóng)民的種糧積極性嚴(yán)重受挫。房價與生產(chǎn)資料的價差越來越大，在內(nèi)在回歸力量作用下，房價與生產(chǎn)資料之間首先要實現(xiàn)比價復(fù)歸，隨即，在房價大漲數(shù)年后，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格持續(xù)大幅上漲。房價與糧價之間的比價復(fù)歸，最終引發(fā)了此輪糧食價格的井噴效應(yīng)。
第二，成本因素。房價上漲的根源在于地價上漲，我們知道，近年來，地價的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價，地價上漲在直接帶動房價上漲的同時，在土地上種植的農(nóng)產(chǎn)品價格自然也水漲船高（這看起來有些荒誕，但卻是內(nèi)在的聯(lián)系）。同時，比價復(fù)歸并不僅僅局限于房價與糧價之間，住房建設(shè)與五十多個行業(yè)密切相關(guān)，比價復(fù)歸也存在于房價與鋼筋、水泥等行業(yè)之間，在房價快速上漲的情況下，同樣會拉動這些商品價格的報復(fù)性上漲，進(jìn)而，又帶動起農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格的上漲，導(dǎo)致農(nóng)民種糧成本直線上升。另外，高房價帶動地價上漲，高地價加劇地方政府拍賣土地的沖動，導(dǎo)致大量耕地被違法占用，耕地面積的減少必然推動糧價的上漲。
這就是中國糧價上漲的真相，高房價是一個極其重要的推手。如果說中國式通脹與糧價的上漲息息相關(guān)，那么，國務(wù)院參事任玉嶺稱“房地產(chǎn)的高通脹是這次通貨膨脹的總根子”的判斷乃是理性的。
還要談?wù)劼櫭飞鷷L說的“投資價值”。
上次在央視做節(jié)目時，我知道，聶梅生會長對房地產(chǎn)的投資和投機(jī)概念是混淆的，當(dāng)然，也可能是故意混淆的。購買房地產(chǎn)，一般有三種目的：居住、投資和投機(jī)。房地產(chǎn)的投資，就住宅而言，是指買房用于出租，賺取租金收益，投資價值由租金決定。而投機(jī)，則是低買高賣，賺取差價，(點擊此處閱讀下一頁)
投機(jī)價值由房價上漲預(yù)期決定。由于我國的房價高而租金低，房地產(chǎn)沒有任何投資價值。此前已經(jīng)有多家媒體舉了很多具體例子：由于房價連年上漲而租金低，有的住房到70年后，收取的租金還不夠購房成本，哪里還有什么投資價值？那些所謂投資性購房者，清一色的是投機(jī)性購房。聶梅生會長把投機(jī)說成投資，混淆了基本概念。
4.聶梅生：“在我們這次房地產(chǎn)交易量急劇下降50%的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商我沒有看到有多少關(guān)門倒閉跳河死的，最開始死的多的是中介，二手房和一手房房屋中介大面積倒閉，已經(jīng)超過了一半以上，第二是裝飾裝修，全國工商聯(lián)里面有個裝飾裝修商會，跟我們是兄弟，每次開會時就說，你們怎么房子就賣不動，你們降價賣，你們不賣我們完了，他們損失很大。我說大概多少，說一半以上。我們房地產(chǎn)開發(fā)商沒有倒一半以上，只是產(chǎn)業(yè)下滑�！矣X得國家對房地產(chǎn)已經(jīng)按固定資產(chǎn)投資計算，那么我們居民購房為什么不算家庭固定資產(chǎn)投資呢？非得往消費(fèi)里算，并且一提投資性住房，馬上被受到打壓。不僅波及到下游，也波及到上游企業(yè)，鋼材、水泥、能源，寶鋼已經(jīng)降價了，你不蓋房子它賣給誰啊，鋼材、水泥、氧化鋁20%的量在房地產(chǎn)業(yè)。這些都可以用房地產(chǎn)和GDP投資關(guān)系解釋。
解析：聶梅生認(rèn)識到了交易量急劇下降的壓力，問題是，交易量為什么萎縮？是因為房價太高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了民眾的實際購買力了！
裝修商會的人說得對：“你們怎么房子就賣不動，你們降價賣”，如果現(xiàn)在的房價擠出泡沫，降價60%、70%甚至更多，成交量難道還會萎縮嗎？房地產(chǎn)市場的既得利益集團(tuán)，一邊拒不降價（指兩個方面：一是地方政府不愿降低地價，二是指開發(fā)商、炒房者不愿降房價），維護(hù)暴利，一邊以成交量萎縮為由要挾中央。
一個常年掠奪民眾血汗錢的暴利行業(yè)，難道不應(yīng)該通過競爭，促使開發(fā)商和地方政府從暴利中走出來嗎？——前者從房價暴利中走出來，后者從賣地的暴利中走出來。而現(xiàn)在，是個開發(fā)商就能賺錢本身說明了什么？說明這個行業(yè)本身缺少競爭！這個市場已經(jīng)嚴(yán)重畸形！行業(yè)洗牌才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，才能使得不惟暴利而重視質(zhì)量和品質(zhì)的開發(fā)商脫穎而出。
鋼材、水泥、氧化鋁行業(yè)降價難道不是好事嗎？
我在《中國房事黑皮書（2008）》之四《高房價是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大障礙》一文中指出：
我國鋼材是嚴(yán)重過剩的。房地產(chǎn)業(yè)的拉動，讓我國成了全球最大的粗鋼生產(chǎn)國和最大的鋼鐵消費(fèi)市場。高能耗、高污染“兩高”，不僅成了我國成為“鋼鐵強(qiáng)國”的“攔路虎”，而且成了制約整個國民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的一大因素，部分產(chǎn)能落后企業(yè)規(guī)模小、效率低、污染重，對資源和生態(tài)環(huán)境構(gòu)成嚴(yán)重威脅。我國一直淘汰鋼鐵落后的產(chǎn)能，但進(jìn)行不下去，鋼鐵業(yè)集中度連續(xù)多年呈下降趨勢。至今年7月20日，鋼鐵產(chǎn)業(yè)政策問世已三年整，2005年政策出臺之初，我國曾計劃將鋼鐵產(chǎn)能控制在3億噸。半年后，中國鋼鐵業(yè)產(chǎn)能創(chuàng)“4億噸”，其中落后的鋼鐵產(chǎn)能約8000萬噸左右；
到了2008年，已突破“5億噸”。為什么？
這與房地產(chǎn)業(yè)的快速膨脹有著直接的關(guān)系，因為建筑用鋼約占鋼材消費(fèi)總量的55%，其中約有70%主要用于房地產(chǎn)行業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的增長速度是影響鋼材需要的主要因素。
在房地產(chǎn)的帶動下，高能耗、高污染的鋼鐵業(yè)在政策的限制聲中一路發(fā)展，使我國付出了巨大的環(huán)境代價，和更高的鐵礦石進(jìn)口成本。自2004年中國正式參加鐵礦石價格談判以來，國際鐵礦石價格連續(xù)上漲：2005年鐵礦石離岸價格較2004年上漲71.5%，2006年鐵礦石離岸價同比上漲19%，2007年鐵礦石離岸價格同比上漲9.5%。2008年，力拓的PB粉礦、楊迪粉礦和PB塊礦在2007年基礎(chǔ)上分別上漲79.88%、79.88%和96.5%。高房價，讓我們整個民族付出了巨大的經(jīng)濟(jì)代價！
如果控制落后的產(chǎn)能，也必須從源頭上解決問題。
目前的狀況，為解決鋼鐵業(yè)的產(chǎn)能過剩、保護(hù)環(huán)境，提供了一次天然良機(jī)，同時，也促使我國鋼鐵制造業(yè)向高附加值產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，這不僅有利于我國鋼鐵業(yè)的健康發(fā)展，也有利于進(jìn)口鐵礦石價格下調(diào)，是多好的機(jī)會�。�
5.聶梅生：“房地產(chǎn)市場也必須考慮到當(dāng)前老百姓的財產(chǎn)性收入。不能動搖了大家的財產(chǎn)性收入，老百姓用了一輩子的錢買了一套房子，不能輕易讓它縮水�！�
解析：我在《房地產(chǎn)救市的實質(zhì)是維護(hù)暴利》一文中已經(jīng)指出：救市論者，都會舉出冠冕堂皇的理由，認(rèn)為是幫助買房者，避免其資產(chǎn)縮水。我要強(qiáng)調(diào)的是，那些自住需求的人，房價的漲跌對于他們僅僅是一個變動的符號而已——漲了，他們也不能賣。倒是他們不得不為通貨膨脹付出更慘痛的代價。誠如全國政協(xié)常委、國務(wù)院參事任玉嶺所言：“通脹主要原因還是在國內(nèi)，主要矛盾還在房地產(chǎn)……房地產(chǎn)的高通脹是這次通貨膨脹的總根子，也可以說是這次通貨膨脹的‘牽引機(jī)’和“助推器’�！痹S多人感覺到吃菜吃肉貴了，跟房價上漲對通脹的助推作用密切相關(guān)。但是，開發(fā)商通過這種說教，的確欺騙了一部分買房戶，使他們成為現(xiàn)代版的斯德哥爾摩綜合癥（Stockholm syndrome）患者。（說明：斯德哥爾摩綜合癥是指犯罪的被害者對于犯罪者產(chǎn)生情感，甚至反過來幫助犯罪者的一種情結(jié)。這個情感造成被害人對加害人產(chǎn)生好感、依賴心、甚至協(xié)助加害人。）
我在《中國房事黑皮書（2008）》之四《高房價是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大障礙》一文中指出：
房價上漲，房奴會成為受益者嗎？
不。這是一個美麗的謊言。如果說高房價是對房奴的第一輪掠奪，那么，房價上漲帶動起來的通貨膨脹加劇則構(gòu)成對房奴的二次傷害，吃更貴的豬肉、糧油，花更多的錢購買生活用品，生活質(zhì)量更快的下降。房價上漲只對炒房者有利，對自住者只是象征意義。而且，由于監(jiān)管不力，由于官商勾結(jié)，中國的住房質(zhì)量幾乎完全靠開發(fā)商的自覺，而人類發(fā)展歷史證明，人的自覺從來都是靠不住的。中國住宅平均僅30多年的壽命（這種短命與城市規(guī)劃的缺陷也有關(guān)）決定著，在未來的某一刻，這些被掠奪者還將繼續(xù)當(dāng)房奴。如果相關(guān)制度問題不解決，許多普通家庭的子孫依然要遭到強(qiáng)勢既得利益集團(tuán)的掠奪。當(dāng)個別房奴站在開發(fā)商一邊，呵護(hù)房價，為推高房價搖旗吶喊時，他們不僅在幫助開發(fā)商掠奪自己的同類，也在把自己放到一個被通貨膨脹打劫的位置上去。
只有抵押貸款的時候，對于購房者而言，價格才有意義。而這種情況并非主流。再說了，貸款越多，還貸壓力越大，未必是好事啊。
6. 聶梅生：“交易以后自然會找到平衡點，只有大量的交易以后，而不是萬科一家降價。萬科降價，很多人也在說，因為一家降價會形成漏斗效應(yīng)。起碼萬科在各個地方的樓盤，因為同質(zhì)性很強(qiáng)，他一降，在這里搶定價權(quán)，形成漏斗效應(yīng)，那么購買力都跑到他那去了……”
解析：為什么是“萬科一家降價”？這不正是說明開發(fā)商仍在死扛嗎？既然開發(fā)商不愿意降價，不愿意放棄暴利，就說明，這正是交易量萎縮的根源。政府干嗎要救？在這種情況下，所謂的救樓市就是救開發(fā)商和腐敗官員，就是救高房價，反倒使得像萬科這樣的理性的開發(fā)商受損。如此以來，必然導(dǎo)致開發(fā)商進(jìn)一步在追求暴利的道路上頑固地走下去，我國的房地產(chǎn)市場必然更加畸形。
7.聶梅生：建議“取消第二套房貸的限制”。
解析：第二套房貸的限制意在遏制炒房熱，如果放開，炒房者通過貸款炒房，不僅容易惡化住房民生這一根本問題，也容易降低銀行的抗風(fēng)險能力——在房價下跌時，炒房者可能首先斷供。如果一個人購買第二套房的目的是用于居住，那么，就說明他的經(jīng)濟(jì)狀況不會很差，還會在乎那點首付和利息嗎？因此，“取消第二套房貸的限制”只會鼓勵炒房。
8.聶梅生：“大的地產(chǎn)商跑到二線城市，蓋的還不是自住性需求？”“應(yīng)該保持合理的競爭�，F(xiàn)在一些大開發(fā)商覺得通過這次洗牌把小的全部洗出去，但是中國還不能夠形成房地產(chǎn)的壟斷，因為中小企業(yè)、本地開發(fā)商蓋的房子可能更能夠滿足中低收入者，應(yīng)該支持本土的中小企業(yè)開發(fā)，讓他們形成競爭開發(fā)，防止形成壟斷�！�
解析：從話里可以看起來，聶梅生會長非常擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)洗牌，擔(dān)心洗牌形成壟斷。
聶梅生會長沒有弄懂壟斷的基本概念。
首先，判斷壟斷的依據(jù)之一，是準(zhǔn)入門檻。如果政府及其所屬部門通過頒布規(guī)章或者授權(quán)，設(shè)置不合理的準(zhǔn)入門檻，使相關(guān)企業(yè)處于人為的競爭優(yōu)勢，就不公平地限制了競爭，造成了人為的壟斷。
我在《中國房事黑皮書（2008）》之三《解決住房問題必須打破壟斷》一文中指出：目前，并非誰都可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，它有非常嚴(yán)格的準(zhǔn)入限制，這使得民眾（尤其在城市）只能購買開發(fā)商建造的房屋，而不能自己建造房屋。我們知道，現(xiàn)在，婚姻介紹所的收費(fèi)是可以接受的，并不高，這是因為法律準(zhǔn)許自由戀愛，自由戀愛對婚介所構(gòu)成了競爭關(guān)系；
我們還知道，飯店的菜價并沒有高到非常離譜的地步，是因為無數(shù)個家庭主婦可以自己做飯，她們對飯店構(gòu)成了競爭關(guān)系。倘若不允許自由戀愛、不允許家庭主婦做飯，那么，無論是婚姻介紹所的收費(fèi)還是飯店的菜價，都會高到極其離譜的地步，因為婚介所和飯店擁有了絕對壟斷地位，他們可以憑借壟斷地位不斷抬高價格。我們的房屋開發(fā)市場被開發(fā)商壟斷，就如同民眾被限制自由戀愛，而只能通過婚介所找對象才被視為合法一樣，最終，導(dǎo)致了開發(fā)商群體壟斷地位的形成。
而且，房地產(chǎn)具有天然排擠競爭的特性，暗藏著空間壟斷。開發(fā)商們經(jīng)常說，開發(fā)商不計其數(shù)，樓盤多如牛毛，彼此激烈競爭，并不存在壟斷。這一說法非常具有欺騙性。住房有別于其他商品的一個重要特點是固定性。上海的樓盤與深圳的樓盤肯定不存在價格上的競爭關(guān)系，北京四環(huán)外與三環(huán)內(nèi)的樓盤價格也沒有任何可比性，即使相鄰地區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用房與別墅之間也不會有任何競爭關(guān)系。只有位置相鄰近、品質(zhì)相近的樓盤，才能真正形成價格競爭，而同時符合這兩個條件的樓盤并不多見。換句話說，住房的固定性特點決定了房地產(chǎn)市場的壟斷有別于經(jīng)濟(jì)學(xué)所定義的傳統(tǒng)意義上的壟斷。
既然如此，哪里來的“合理的競爭”“應(yīng)該保持”？
其次，“因為中小企業(yè)、本地開發(fā)商蓋的房子可能更能夠滿足中低收入者，應(yīng)該支持本土的中小企業(yè)開發(fā)，讓他們形成競爭開發(fā)，防止形成壟斷”，這種建議本身就是在制造和強(qiáng)化壟斷��？“本地開發(fā)商蓋的房子”、“支持本土的中小企業(yè)開發(fā)”這種描述本身，就是在強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)的地域分割，排擠外來開發(fā)商的競爭，竟然還美其名曰“讓他們形成競爭開發(fā)，防止形成壟斷”，聶梅生會長把經(jīng)濟(jì)學(xué)活學(xué)活用到如此地步，我服了You了！
9.聶梅生：建議“發(fā)揮地方政府的積極性，因地制宜”。
解析：不用中央表態(tài)，地方政府的積極性已經(jīng)在發(fā)揮了，而且，已經(jīng)是“因地制宜”的，各地出臺的救市政策，有的甚至是違法的，比如，財政補(bǔ)貼購房者的做法，在未經(jīng)人大批準(zhǔn)的情況下就擅自改動財政預(yù)算，是違法之舉。聶梅生會長難道覺得地方政府還不夠“積極”嗎？在中央宏觀調(diào)控政策未作調(diào)整的情況下，地方政府就擅自出臺背離中央精神的政策，應(yīng)該被問責(zé)而不應(yīng)該被鼓勵。否則，就容易削弱中央權(quán)威。如果按照聶梅生會長的建議，地方政府再多發(fā)揮一些“積極性”，對抗中央，形成“諸侯”各自為政的局面，中國經(jīng)濟(jì)的完整性和可持續(xù)性必然受到破壞。
綜上，救樓市會導(dǎo)致多個方面的嚴(yán)重后果：
1.救樓市等于維持高房價，維持開發(fā)商暴利，吞噬消費(fèi)，抑制內(nèi)需。
2.救樓市等于強(qiáng)化壟斷，消除競爭，增強(qiáng)惰性，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的畸形。
3.救樓市將導(dǎo)致熱錢高位套現(xiàn)撤離，使中國樓市墮入萬劫不復(fù)的深淵。
4.救樓市將導(dǎo)致鋼鐵業(yè)等產(chǎn)能進(jìn)一步過剩，鐵礦石等價格進(jìn)一步保暴漲，讓我們這個民族付出更大的代價。
5.救樓市將進(jìn)一步推高房價，惡化民生，給民眾帶來更大的痛苦。
6.救樓市將進(jìn)一步縱容房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗，強(qiáng)化官商勾結(jié)。
7.救樓市將阻止樓市泡沫的自發(fā)擠壓，進(jìn)一步累積泡沫，從而帶來崩盤風(fēng)險。
8.救樓市會進(jìn)一步強(qiáng)化年青一代以住房為核心的價值觀，將他們的理想捆綁在住房上，毀掉年輕一代的創(chuàng)造力。
9.救樓市只有使短痛變成長痛，使開發(fā)商經(jīng)受更長時間的煎熬，使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受更長時間的迷失，將來倒下的開發(fā)商會更多。
……
一句話，救市只會給中國經(jīng)濟(jì)帶來危害，只會損害中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至給中國經(jīng)濟(jì)帶來一場災(zāi)難。廣州、深圳的房價在泡沫破滅后走出的慘烈跌勢行情，已經(jīng)為中國未來的房價走勢描繪出了一個清晰的路線。決策層當(dāng)明察秋毫，切莫為了一小撮既得利益集團(tuán)的私利，而犧牲整個民族的利益和民眾的幸福！政府應(yīng)該加大社會保障供應(yīng)，涵蓋更多的人群，同時，應(yīng)該嚴(yán)厲打擊囤積居奇行為，促使范圍理性回落。這個多災(zāi)多難的民族，需要從住房這一沉重的壓力下解脫出來，讓笑容回到心中。
于2008年10月19日凌晨
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