拯救樓市難改房價下跌趨勢

　　10月22日晚，財政部公布了針對房地產(chǎn)行業(yè)的最新調(diào)控政策，對首次購房的首付比例、稅費減免、購房利率都做了很大的調(diào)整，例如首付下降到二成、利率浮動下調(diào)了30%、土地增值稅和印花稅免征，契稅下調(diào)到1%。值得贊賞的是，中國政府在這次新政中強調(diào)“繼續(xù)加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活”的精神。

　　房地產(chǎn)新政部分佐證了此前流傳多日的坊間消息，但另外一些更為刺激性的消息則沒有證實，而這部分內(nèi)容是增強房地產(chǎn)商和投機者博弈能力，例如放寬對居民購買第二套住房的限制、減免買賣二手房交易稅費、降低開發(fā)商的土地增值稅、延長開發(fā)商繳納土地出讓金的時限及其開發(fā)周期等。

　　坦率地說，很多地方政府已經(jīng)開始對這些更為刺激的傳言進行逐漸的落實，尤其在放寬第二套住房限制方面。而像潘石屹這樣的地產(chǎn)商也更希望“二套房”解凍，因為他們明白，自住性的購房力量是不能在目前的房價水平上寄托太多希望，在所謂的“持幣觀望”人群中，準備購買首套房自住者是“觀望的耐性差但苦于持幣不足 ”，而對于那些已經(jīng)有房產(chǎn)的“二套房”購買者則“有幣但觀望的耐性強”。

　　我們曾在《房價將進入“主跌區(qū)”》里表述了“房價趨勢模型”。我們用城鎮(zhèn)居民收入流的增減變化來預測中期(未來3年)房價的走勢。在我們看來，居民的整體收入流惡化是不可避免的，是經(jīng)濟規(guī)律決定的，而不是政府可以控制的。政府可以削減利息支出、削減稅費但無法讓居民的經(jīng)常性收入流恢復到2007年之前5年的增長水平。今年上半年的居民經(jīng)常性收入流增長(不算上財產(chǎn)性收入的變化，例如股票)大約是6%，比之前的12%減少了一半，下半年的收入流很可能是負增長的。與之相似的是，中國企業(yè)的盈利情況也將大幅度下降，我們以 A股上市公司為例，今年也許整體上可以保持13%的盈利增長，而2009年的盈利則很可能在-10%到3%之間，這是一個幅度非常大的變化。我們堅持收入流的變化是正確衡量資產(chǎn)狀態(tài)和價值的唯一因素。10月22日美國道指大跌500多點，恰恰正是對美國實體經(jīng)濟盈利能力非常糟糕的反映。如果說企業(yè)的未來盈利變化狀態(tài)決定了股市的狀態(tài)，那么居民收入流的變化自然也決定居民資產(chǎn)(房地產(chǎn)是占絕對大頭的資產(chǎn))的變化狀態(tài)。

　　實際上，如果房地產(chǎn)商能夠理解市場的狀態(tài)，在居民收入流初始衰竭的時候，以降價來帶動交易量的上升，快速拿款并可以跟地方政府談判新的地價問題，那么它們的盈利鏈條還是完整的—— 就像萬科那樣。相反，如果它們認為地方政府力量是靠得住的，并漠視經(jīng)濟規(guī)律，并迷信政府力量可以快速撬動消費、恢復過去狂熱的狀態(tài)，那么它們將失去最好的機會，一旦居民收入流處于深度下滑階段，房價將會超跌。

　　用較短時期的眼光來看美國現(xiàn)在的房地產(chǎn)和股市的下跌，認為是次貸危機和華爾街的貪婪所致，但如果用比較長遠的人口結(jié)構(gòu)觀點來看，是所謂的“嬰兒潮(1946-1964出生的人)回潮”效應。美國經(jīng)濟學家Andrew.Abel在其 2001年發(fā)表的論文《Will Bequests Attenuate the Predicted Meltdown in Stock Prices When Baby Boomers Retire?》里說，嬰兒潮一代退休了,他們就會逐步賣出手里的股票(和房地產(chǎn)),而接盤的結(jié)構(gòu)性人口(當然很多人可以夸大美國移民的能力，就像夸大農(nóng)轉(zhuǎn)非的能力一樣)又沒有那么多,因此美國的資產(chǎn)價格會逐步下降。但是Andrew.Abel沒有想到是用一種劇烈的方式來實現(xiàn)的。中國2006年已經(jīng)開始老齡化了，而城市人口的老齡化更早一點，城市里的獨生子女政策使得因結(jié)婚產(chǎn)生“兩戶變成1戶”，未來的接盤人口變少，而主流學術(shù)界對中國未來的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”速度和“大城市集聚”又過度夸大，導致中國的大城市又出現(xiàn)一個新的“回潮效應”。從這個角度看，即使二套房政策現(xiàn)在解凍，也不會改變趨勢。

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