齊介侖：溫州炒房團(tuán)的上海江湖

　　記者齊介侖 上海報道

　　拐過幾個路口，穿過長壽路和江寧路附近夾雜在樓宇叢林里的若干商鋪，處理完一天工作的章蕾挎著時尚的休閑包滿面微笑地前往新會路的一家茶館。今天下午五點(diǎn)，她要在這里如約去見幾位朋友。這家名叫澗茶院的茶社位于新會中學(xué)對過，平日里顧客并不算多，氣氛較為安靜，她喜歡這里的平淡，于是多與圈中好友在此小聚，是這個小店的�？�。

　　從2003年開始，憑借出身溫州、了解溫州人性情的關(guān)系，章蕾和她的一干朋友依托所在報社的客戶資源，在投資人與開發(fā)商之間通過巧妙斡旋并牽線搭橋，在上海有聲有色地做起了“溫州看房團(tuán)”的營生。到今天，這個早在前兩年即已紅透半邊天的網(wǎng)絡(luò)紅人“二月丫頭”，就這樣不為人知地?fù)u身一變成了個知名的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在溫州投資客中，她甚至已經(jīng)是一位頗具威信和號召力的組織者。

　　出生于1980年的章蕾相貌姣好，活潑熱情，交游能力更是在朋友間廣受推崇，從大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入報社開始類似的工作，在多家單位歷經(jīng)輾轉(zhuǎn)后一直未有放棄，不知不覺間已斷斷續(xù)續(xù)做了近六七年的時間，經(jīng)由她一手組織和帶領(lǐng)的看房團(tuán)幾十上百次，成交量非常可觀。

　　2006年，股市大熱，房地產(chǎn)相對變冷，看房團(tuán)的生意不再如從前那樣好做，章蕾暫停了一年，2007年初，察覺到市場復(fù)蘇信號的她重操舊業(yè)，背靠《僑報》“投資置業(yè)精英會”這樣一個讀者社團(tuán)，她再度與朋友合作組織了多次溫州看房團(tuán)的上海之旅，收獲頗豐，取得了多贏的戰(zhàn)績。

　　從2008年年底到2009年四五月間，章蕾多次接到客商從溫州打來的問詢電話，有些人是她的老朋友和老客戶，這些人在電話里一遍遍地催促她：“章小姐到底什么時候還能再組織我們到上海買房呀？好房子都快被人搶光了，再不買我們就怕沒機(jī)會啦�！�

　　如此濃厚熱烈的投資熱情，在經(jīng)歷過似乎仍未過去的上一波大蕭條之后，顯得格外突兀，她也曾莫名其妙過一段時間。

　　就在章蕾尚不知所以然并力圖求解的同時，她曾經(jīng)的朋友吳永春的第二套房子即將出手，林啟者正準(zhǔn)備大力度收購意向中的幾套房子，雷朝軍開始了自己房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，而地產(chǎn)研究者尹伯成和顧海波手里拿著上海樓市26%的同比銷售增量報告充滿懷疑，上海三家地產(chǎn)公司在溫州炒房客殺回上海的消息傳出后，新房銷售依舊波瀾不驚。

　　60萬投入，100萬回報

　　43歲的吳永春說，他不是炒房，只是玩一把而已。

　　世界廣場位于浦東南路855號，這里是陸家嘴商圈的核心地段，與環(huán)球金融中心及金茂大廈比鄰而居，2002年，從泰順縣委辦公室悄然下海后幾經(jīng)周章的溫州商人吳永春成立了自己的公司，專事地產(chǎn)開發(fā)，他自任董事長并最終將公司總部開設(shè)在了這座高等級的涉外辦公樓里。

　　辦公桌一角有序放置著吳永春寫滿書法習(xí)作的大幅宣紙，字很優(yōu)美，有氣魄，這個曾經(jīng)歷任縣委新聞宣傳科科長及溫州某報記者的儒商，將他整個辦公室打造得頗具文人氣息。室內(nèi)寬敞明亮，視野極其開闊，站在窗前平視正前方，可見一大片以藍(lán)色玻璃做外沿裝飾的樓群，那里是一個叫做“仁恒濱江園”的國際社區(qū)。

　　2004年初，吳永春說服在溫州做中學(xué)教師的夫人，在這個小區(qū)置辦了兩口子在上海的第一套房產(chǎn)：240多平方米，總價500多萬，吳永春拿出了四成的首付款200萬。五年后的今天，對照4萬多一平方米的市價，這套房子已經(jīng)升值到1000萬。吳永春說，沒什么，這種增幅并不算高。

　　買房子之前，吳永春曾和夫人各持己見，夫人覺得浦西繁華熱鬧，是大都市的氣派，吳永春則堅(jiān)持認(rèn)為浦西商業(yè)區(qū)并不適合生活，應(yīng)該選擇在浦東，而浦東陸家嘴的仁恒濱江園地理位置得天獨(dú)厚，雖然房價高了點(diǎn)，但作為之后的自住房來講，一來經(jīng)濟(jì)上在可以承受的范圍內(nèi)，二來升值空間也非常巨大。

　　夫人同意了他的說法，最后二人挑選了一套位于12層的房子，入住后，一家人感覺相當(dāng)舒服：房子精裝修，冰箱洗衣機(jī)一應(yīng)俱全，每天坐在柔軟的沙發(fā)上看電視，電視機(jī)的背后即是黃浦江兩岸美麗的街景，東方明珠塔清晰可見，一到晚上，燈光璀璨，壯麗迷人。

　　“當(dāng)時如果把房子租掉，一個月的房租是三萬五到四萬，我每月還貸只需一萬九千塊，也就是說，我只要把這套房子買下來，即便租給別人，在有人幫我付按揭的基礎(chǔ)上，我一個月還可以凈賺至少一萬多�！�

　　如果說第一套房子是在多次躊躇和比對中落定的話，那么吳永春的第二套房子基本是在開發(fā)商的一個電話通知后就立馬敲定了下來。

　　2009年3月初，本來無意購房投資的吳永春接到了與仁恒濱江園系同一開發(fā)商的公司工作人員的電話。對方告訴他，他們新近在世紀(jì)公園附近有一個新盤正在發(fā)售，如果吳先生有意，價格會有優(yōu)惠。

　　金融危機(jī)影響下的上海樓市此時正處于艱難時刻，在李嘉誠的長江商學(xué)院已完成MBA課程的吳永春此刻想到了沃倫巴菲特的投資箴言：“人家恐懼的時候，你就要貪婪，人家貪婪的時候，你就要恐懼�！�

　　就這樣，在開發(fā)商拼命找關(guān)系動員以及朋友的幾番努力推薦下，吳永春當(dāng)即拍板要買下一套，開發(fā)商在他的游說下慷慨開出了八折的最大優(yōu)惠。結(jié)果，開盤價本來定在三萬五千一平方米的房子，最終被吳永春以每平米兩萬七的價格拿下來。一套118平米的兩居室高檔公寓，他拿出的首付僅僅是現(xiàn)金60萬。

　　這處完全是用來投資的房產(chǎn)，內(nèi)部裝修頗為豪華，物業(yè)管理也很好，加之地理位置處于世紀(jì)公園一側(cè)，交通便捷，空氣清新，在吳永春剛剛將按揭手續(xù)辦完一個月后，小區(qū)的整體房價如同坐火箭一般猛漲了起來，漲幅超過了吳永春的想象。

　　6月19日下午，一家與吳永春頗為相熟的中介公司在電話中征求他的意見：手里的這套房愿不愿意出手，如果出手，每平方米可在他購入時的價格上增加1萬元。吳永春略有思索后告訴對方，如果按照每平方米三萬七的價格，可以考慮出讓，至于房子以后是漲兩萬還是漲三萬，那就讓別人去賺好了，他不貪心。

　　吳永春算了一筆賬：三個月時間，僅僅投入60萬，轉(zhuǎn)手一賣凈利潤是100萬，何樂而不為呢？

　　坐在世界廣場9樓的辦公室里，吳永春一邊忙于手頭的工作，一邊思忖在這個時段里是否應(yīng)該再度出手購入幾套房子。他掌握的這家“澤大投資公司”馬上就要開始新一期的地產(chǎn)開發(fā)和品牌經(jīng)營，時間很緊張，他和夫人已經(jīng)約定，看看哪天有時間一起到中意的樓盤上去看一看。

　　炒房與炒股并無區(qū)別

　　忙完手頭工作、安頓好明天就要參加中考的兒子后，已經(jīng)是晚上11點(diǎn)鐘。中山北路1288號的一個茶樓里，林啟者伸伸懶腰，笑呵呵地說，最近很忙，每天都這樣，睡得很晚。

　　前幾天剛剛購進(jìn)4套房子的溫州瑞安人林啟者一直在上海和溫州間穿梭，現(xiàn)在，他的確切身份是溫州大學(xué)計(jì)算機(jī)系的一名年輕而學(xué)識淵博的教師。

　　通過多次買入和賣出，林啟者已經(jīng)是一名深諳此道的炒房客。只是，他無法理解的是，為什么“炒股”、“炒匯”可以光明正大、廣為接受，而“炒房”卻被貼上了灰色標(biāo)簽，甚至被輿論妖魔化了？在他看來，“炒房”和“炒股”在操作機(jī)理上是沒有任何區(qū)別的。

　　林啟者人生中的第一套房子是1991年在溫州買到的，當(dāng)時剛剛大學(xué)畢業(yè)的他因?yàn)闇?zhǔn)備結(jié)婚，就在溫州花了三萬元買到了一個60多平方米的小房子。正是買入的這套房子一路價格飆升，林啟者切身感受到了房產(chǎn)投資價值的真實(shí)存在。

　　2001年，林啟者到上海讀博。剛到上海后，他就發(fā)現(xiàn)了一個令他頗為吃驚的事實(shí)：作為國際大都市的上海，經(jīng)濟(jì)如此高度發(fā)達(dá)，房價竟與溫州持平，當(dāng)年的樓市均價不過3000出頭。

　　林啟者沒有過多猶豫，他懷揣經(jīng)過騰挪得來的60萬元現(xiàn)金，通過按揭的方式，一口氣購入上海優(yōu)勢地段的三套公寓�！吧虾７績r這么低，一定有前途，出于這種考慮，我們很多人從溫州出來后都買了房子。那時候，大家確實(shí)有點(diǎn)瘋了�！�

　　從2001年到現(xiàn)在，幾年走下來，上海的房地產(chǎn)市場起起落落，林啟者把握得比較準(zhǔn)，高的時候就拋掉，低的時候就考慮買進(jìn)，他做的短線投入能夠更為快速地回籠資金，而他熟悉的某些朋友，因?yàn)楝F(xiàn)金充足，選擇的是長線投入。

　　2008年1月和5月，林啟者在市場較好的時候，將手里的數(shù)套房子果斷拋掉了。事實(shí)證明，他做對了。

　　2008年12月，林啟者集中購進(jìn)了一批房產(chǎn)，并在尋找合適的機(jī)會出手�！斑@就跟炒股是一樣的，市場行情是有波動的�，F(xiàn)在看來，這幾年自己干得還算漂亮�！�

　　“GDP都已經(jīng)是10%的增長了，如果你的工資沒有漲10%，那說明國家發(fā)展得比你快，你落后了，所以，必須得想辦法去投資，起碼要跟得上國家的發(fā)展步伐�！�

　　與林啟者的想法基本類似的，是他一位頗為相熟的朋友，這位朋友幾乎與他同時購入上海房產(chǎn)，只是動作更大，一次性買進(jìn)了30套。

　　由于在溫州有企業(yè)需要經(jīng)營，平日里工作繁忙不堪，林啟者的這位朋友其實(shí)并沒有多少時間用于打理上海房屋的維護(hù)和出租等各種瑣碎事情。索性，他派出了自己的表弟坐鎮(zhèn)上海，全職督導(dǎo)這30套房子的所有業(yè)務(wù)。具體到哪個房子哪天租期結(jié)束需要續(xù)租、哪天另一套房子需要換水龍頭，都一一有明細(xì)登記。

　　按照林啟者的觀察，這位朋友的運(yùn)作模式已相當(dāng)于一個房產(chǎn)租賃公司，而以類似這位朋友的操作模式進(jìn)行運(yùn)作的溫州商人，逐漸變得多了起來。

　　“他太有錢了，已經(jīng)不需要將房子轉(zhuǎn)手再賣，他就是不斷地往里買，做長線�！�

　　不少溫州人選擇在上海購置房產(chǎn)，更多地是出于為手里的資產(chǎn)保值而尋求避風(fēng)港的設(shè)想，而這些購房人在林啟者看來，其實(shí)并不屬于真正的炒房客�！斑@些人很有錢，他不做按揭，就是全額付款。上個月我有一個朋友，一下子付了4千萬，買了兩套房子，其中一套別墅2800萬，留給還在美國讀書的孩子�！�

　　溫州人喜歡投資，錢越聚越多，錢越多，越不可能把它存在銀行里，這是任何一個炒房客涉足地產(chǎn)時的大致狀況。這些身有閑錢的溫州人，有些開始專門盯準(zhǔn)房地產(chǎn)，全國各地到處跑，去尋找機(jī)會。時下的溫州人主要是以房產(chǎn)和股票作為投資主體，而投資房產(chǎn)，對專業(yè)素養(yǎng)的要求更低，于是，“太太炒房團(tuán)”不斷出現(xiàn)。

　　“溫州人看好上海，主要是看好中國未來的發(fā)展趨勢，在上海買房子肯定是虧不掉的，至少是保值的，隨便你在上海的哪個角落買房子都如此。只要你有足夠多的錢�！�

　　溫州炒房團(tuán)并不夸張

　　33歲的雷朝軍遠(yuǎn)比他的年齡看起來更為成熟和老練。

　　一米七零左右的個頭，微胖，短發(fā)，圓臉，方片無框眼鏡，白襯衣，黃黑相間的皮鞋，白黃藍(lán)三色相間的細(xì)條紋夏季長褲，這副裝扮頗有些電影里新加坡華僑的式樣。6月17日中午12點(diǎn)，在位于中潭路91弄57號的一家特色餐館的包廂里見到雷朝軍時，他正在眉飛色舞地與四五名投資人洽談接下來的合作。他對自己的口才很有信心。

　　這位曾經(jīng)在溫州炒房團(tuán)里做得風(fēng)生水起的組織者，這段時間正在為自己的生意忙乎得不可開交。

　　雷朝軍兄妹四人，他排行老幺，上面有一個大姐，兩個哥哥，“父親是當(dāng)?shù)匾幻�小官，母親是個老師”�，F(xiàn)在，除了他一個人在上海經(jīng)商打拼外，其他幾個兄妹都在溫州做公務(wù)員，過著穩(wěn)定的生活。

　　19歲接觸地產(chǎn)，在溫州、福建間幾年往來后，2001他去往杭州，2002年，正式闖蕩上海，前前后后，雷朝軍做地產(chǎn)營銷已經(jīng)14年。

　　做看房團(tuán)的生意雖然不過短短五六年，但善于觀察和精于交往的性格給雷朝軍帶來了很多機(jī)會。2004年，他創(chuàng)辦了自己的公司，專事地產(chǎn)投資，通過自己的努力，他在上海的房地產(chǎn)開發(fā)商和溫州投資客之間取得了順暢溝通，完成了多次漂亮的看房購房業(yè)績。到現(xiàn)在，幾乎每一個溫州看房團(tuán)的老客戶，對雷朝軍這三個字都是不陌生的。

　　1994年，上海戶籍改革拉開序幕，這一年，上海開始實(shí)施藍(lán)印戶口制度(《上海市藍(lán)印戶口管理暫行規(guī)定》)。所謂的藍(lán)印戶口是指在上海市投資、購買商品住宅或者被上海市單位聘用的外省市來滬人員，在具備一定條件的基礎(chǔ)上，可經(jīng)公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)登記加蓋藍(lán)色印章落戶上海。此項(xiàng)政策一直到2002年才走向終點(diǎn)。

　　正是在2002年，隨著藍(lán)印戶口撤銷日期的日趨臨近，上海市的一大批房地產(chǎn)開發(fā)商希望以此為噱頭拉動樓市銷售，鼓勵溫州客商到上海實(shí)現(xiàn)落戶前的最后沖刺。

　　溫州某報副主編林海燕準(zhǔn)確地抓住了這個機(jī)會，她一方面著手推動開發(fā)商在溫州報紙上刊登大幅廣告，一方面組織溫州當(dāng)?shù)赜幸獾缴虾Ｈサ目捶空咄瓿煽捶亢唾彿康娜�過程。就這樣，在一片瘋狂火爆中，一個日后被稱為溫州看房團(tuán)或溫州炒房團(tuán)的最初模型形成了。

　　從2004年開始，雷朝軍開始了自己的路徑探索，他不間歇地在上海及周邊省份奔走，與眾多開發(fā)商談判，(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁)

　　與溫州當(dāng)?shù)赝顿Y人交流，最終掌握了溫州大量企業(yè)主及樓盤銷售商作為自己的客戶資源，形成了獨(dú)特的影響力。

　　雷朝軍的公司是市場上非�；鶎拥姆康禺a(chǎn)經(jīng)營公司，涉足到的都是草根經(jīng)濟(jì)，但這些草根經(jīng)濟(jì)折射的是整個房地產(chǎn)市場的信號。在雷朝軍看來，大的投資客、機(jī)構(gòu)投資者、集團(tuán)客戶、境外資金，這些都是國家非常明確能夠觀察到的，而民間力量實(shí)際上是最大的一塊，卻也是最不容易被察覺的，而他手里掌握的，正是這些草根數(shù)據(jù)。

　　關(guān)于溫州炒房團(tuán)的媒體報道，雷朝軍總是不以為然，在他看來，盡管溫州人在房產(chǎn)購入上表現(xiàn)張揚(yáng)，甚至可能在房地產(chǎn)交易中心的檔案里的確可以發(fā)現(xiàn)溫州人的絕對數(shù)字會相對高一點(diǎn)，比如一個小區(qū)200套房子，溫州商人可能購買了30套，但這并不能得出溫州人占了大多數(shù)的說法，媒體過于夸大其詞了。

　　“我可能實(shí)際持有量有只兩三套，但我賣了再買、買了再賣，購房記錄已經(jīng)顯示十幾次了，但你能借此說溫州人已經(jīng)購進(jìn)了多少套房子了嗎？只是說溫州人喜好房產(chǎn)，也存在戀富情結(jié)，喜歡投資上海，而且一直以來喜歡抱團(tuán)，于是每一次都顯得動靜特別大�！�

　　對于溫州千人購房團(tuán)、萬人購房團(tuán)的說法，熟知詳情的章蕾直斥滑稽，在她數(shù)年來組織的看房團(tuán)中，最多的一次是100人，基本上平均每次在40人左右。

　　在章蕾看來，溫州房客對于上海的投資一直未有停歇，并不存在所謂溫州炒房團(tuán)重回江湖的說法，而據(jù)她了解的情況，上海一些樓盤的開發(fā)商打出溫州看房團(tuán)的旗號，不能排除人為造勢的可能，但無論如何，現(xiàn)在溫州人對上海的投資熱情的確是比以前高了一點(diǎn)，但高得并不夸張。

　　成交量是個謎

　　閘北區(qū)長興路188號，中海萬錦城售樓中心里空空蕩蕩，除了幾名售樓小姐在輕聲交談外，甚至看不到人員走動。這是6月20日的上午十點(diǎn)，是一個周六，本該集中出現(xiàn)的看房者在這里一個都沒有看到。

　　盡管如此，置業(yè)顧問馬適挺還是說，2009年，他們只用了半年的時間即完成了去年一年的銷售量，上海樓市回暖跡象已經(jīng)非常明顯，“不然，我們的銷售額怎么可能增長得這么快呢？”

　　從5月1日開盤至今，馬適挺和他的同事們也曾接觸過多名溫州購房者，但與中海集團(tuán)之前開發(fā)的其他樓盤相比，溫州客商的成交量并不算高。

　　馬適挺給溫州炒房客描繪了這樣一幅肖像：服裝上不一定會穿得很有氣質(zhì)，也不一定是什么名牌，可能很隨便甚至有點(diǎn)土，但他會戴很大顆的金項(xiàng)鏈，或者背上一個LV的包；
看完房子后，并不做聲，但可能過一段時間后，他直接過來說，我要買上幾套；
溫州炒房者在看房時，往往中途會掏出一個電話并用溫州方言高聲溝通；
往往是兩三個人先過來，覺得好，不幾日就帶一批人再來。

　　“他們?nèi)绻�覺得這個項(xiàng)目不錯，就叫一幫人都過來買，十幾套二十套都可以，但是你要給他搞價格，價格要低一點(diǎn)，但我們的項(xiàng)目根本不給價格的，十個人、二十個人價格都一樣�；蛟S是由于這個原因，溫州人買了不足十套。但能夠很明顯感覺到的是，溫州人的購買欲望尤其是他們的來訪數(shù)量，確實(shí)比以前提高了很多�！�

　　與中海萬錦城的冷淡場景形成鮮明對照的，是與之相去不過一千米的綠洲雅賓利花園樓盤。偌大一個售樓中心里，看房者擠得滿滿的，外面陸續(xù)還有人不斷進(jìn)來。由于開盤日期在六月底，現(xiàn)在過來看房的人，都是有提前預(yù)定愿望的潛在客戶。

　　綠洲雅賓利花園市場銷售總監(jiān)助理繆瑛已經(jīng)感受到上海樓市大幅轉(zhuǎn)暖的信號，在她看來，從3月份開始，整個上海樓市就已經(jīng)逐漸回暖，到了4月份，確實(shí)還有媒體在那里博弈，討論5月份以后的房市究竟是會往上還是往下走，“但現(xiàn)在已經(jīng)不需多說了，趨勢到底是怎么樣的，已經(jīng)很明顯了�！�

　　繆瑛介紹說，來這里看房的人，絕大多數(shù)是上海本地人和新上海人，盡管開發(fā)商也曾在溫州做了不少廣告，吸納了一批客源，但總量不多，而且她發(fā)現(xiàn)，相對之前的樓盤，客戶炒房的沖動小了，大多數(shù)還是以自住為主，溫州炒房團(tuán)大舉殺入的狀況，她并沒有看到�！霸谖疫@盤，溫州人很少，不超過10%�！�

　　普陀區(qū)陜西北路1688號，樂活居售樓處銷售總監(jiān)陸何一直在忙碌銷售事宜，此前即與溫州炒房團(tuán)多有交涉的他說，溫州人目光敏銳，對宏觀的政策面的掌握程度，比他們這些業(yè)內(nèi)人士看得更深更透，而且他們團(tuán)結(jié)，有資金渠道，這是溫州人與上海人的最大區(qū)別。

　　陸何說，他并未察覺出本輪樓市回暖周期里溫州炒房團(tuán)的姿態(tài)比之前有怎樣的不同，媒體的報道顯然是過分夸大了。

　　房地產(chǎn)研究者顧海波對于媒體報道的“5月份上海商品房銷售同比上升26.5%”的統(tǒng)計(jì)依據(jù)提出質(zhì)疑。他認(rèn)為，這份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是包含水分的，首先需要說明的是，網(wǎng)上預(yù)訂和真實(shí)銷量間會存在巨大鴻溝，作假很容易，而且時下的媒體日益商業(yè)化和行政化，很多報道在真實(shí)性上需要打個問號。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成喜歡將溫州炒房團(tuán)裹挾的民間游資比作蚊子和蒼蠅，而這批規(guī)模龐大的資金并非一定是從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中抽離的，但卻是客觀存在的一股力量，只是說，氣候好了，它才出來，氣候不好，它就藏起來�！霸谕ㄘ浥蛎浀念檻]之下，溫州客商選擇投資上海樓市用以保值增值是有據(jù)可循的�！�

　　尹伯成認(rèn)為，溫州炒房團(tuán)重回上海樓市的消息不會無風(fēng)不起浪，只是資金規(guī)模還不好確定，但另有一個現(xiàn)象需要注意：有些開發(fā)商、炒房者、希望房價再上升的人，他們希望借溫州炒房團(tuán)來做文章，借機(jī)炒作，為的是房子可以賣得更好一、價格可以漲得更快一點(diǎn)，“我看，這兩個因素都是存在的�！�

　　原載《南都周刊》

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