房地產(chǎn)企業(yè)去庫存政策成效與優(yōu)化建議

　　[提要] 隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平日益提高，改善居住條件的欲望日漸強烈，房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展，但同時房價不斷上漲，房地產(chǎn)出現(xiàn)了庫存積壓現(xiàn)象。本文分析房地產(chǎn)去庫存狀況，揭示存在的問題，并提出政策優(yōu)化建議。
　　關鍵詞：房地產(chǎn)；去庫存；政策優(yōu)化
　　基金項目：揚州大學大學生學術科技創(chuàng)新基金（2017）
　　中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
　　收錄日期：2018年2月26日
　　隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)作為橫跨消費與投資兩大領域的產(chǎn)業(yè)，是保證經(jīng)濟平穩(wěn)增長的重要支柱，中央2015年提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。2016年將房地產(chǎn)“去庫存”作為經(jīng)濟工作的五大任務之一。隨著房價居高不下，房地產(chǎn)去庫存化周期問題仍然凸顯，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。本文分析了我國房地產(chǎn)去庫存的狀況，揭示了其中存在的問題，最后提出了進一步完善去庫存政策促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議。

一、我國房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬╅_發(fā)投資持續(xù)增長，增速逐漸放緩。國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息顯示，在2017年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額呈上漲趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積、土地購置面積也持續(xù)增長，增速相比前幾月稍有回落，不過房屋新開發(fā)面積沒有受到市場影響，增速依然緩慢上升。在投資開發(fā)項目中，住宅投資占較大比重。東西部房地產(chǎn)開發(fā)投資差異明顯，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資58，023億元，西部地區(qū)為23，877億元，東部地區(qū)約為西部的兩倍，東西部開發(fā)投資不均衡，差異性顯著。
　�。ǘ�）商品房銷售面積和銷售增速放緩。2017年，商品房銷售面積同開發(fā)投資資金相匹配，呈現(xiàn)同步增長，但增速有所滑落。在這房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩的情形下，地產(chǎn)龍頭業(yè)績?nèi)匀槐３挚焖僭鲩L。截至2017年末，恒大、萬科、碧桂園等多家大型上市公司突破了5，000億元的全年銷售規(guī)模，在未來2～3年內(nèi)，千億房企之間的競爭將越演越烈，市場份額爭奪戰(zhàn)即將進入白熱化。
　�。ㄈ�）房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)城市層級之間的“冰火”兩極格局。
　　1、“冰”在于熱點城市的銷售滑鐵盧。在調(diào)查數(shù)據(jù)范圍內(nèi)的79個重點城市中，一二線城市自2017年初以來銷售量就持續(xù)低迷，成交量呈現(xiàn)負增長。從具體數(shù)據(jù)來看，截至2017年11月末，一線城市遭遇銷售面積負增長，其累計成交量與上年相比下降了38.2個百分點，二線城市累計成交量也下降了24.4個百分點。
　　2、“火”則在于三四線城市房地產(chǎn)的崛起。自2017年初以來三四線城市成為房地產(chǎn)業(yè)火暴的重要市場，成交量和成交額都大幅度增長。2017年在三四線城市的銷售最為火暴，出現(xiàn)了近年來最大的反差，與一二線城市的增速差達到將近66.3個百分點。

二、房地產(chǎn)企業(yè)去庫存政策成效分析

　　由于房價上漲，房產(chǎn)開發(fā)商見機增加投資以及房價的只增不減使消費者望“房”興嘆，需求減少，加上政府為了政績以及對土地財政的依靠，缺乏對房地產(chǎn)市場的嚴格宏觀把控，房地產(chǎn)企業(yè)自2012年開始就面臨庫存堆積，去化周期長，進而使得房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金困難，盈利能力下降，相關產(chǎn)業(yè)包括建材、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)的盈利能力受到重大影響，加大銀行的金融風險。
　　據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資總金額下滑顯著，投資增速很不理想，創(chuàng)造了歷史新低。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟中重要的消費品，在2015年對GDP的貢獻微不足道，僅為1%。房地產(chǎn)庫存總量過剩，達到68，632萬平方米，呈現(xiàn)一種居民住不起房，房地產(chǎn)企業(yè)賣不出房的尷尬狀況，拉響了房地產(chǎn)發(fā)展的警報。2016年，政府高度重視房地產(chǎn)庫存問題，習近平提出要打好“四個殲滅戰(zhàn)”，化解房地產(chǎn)庫存是這“四個殲滅戰(zhàn)”的重中之重。為了穩(wěn)定經(jīng)濟增長，擺脫地方財政束縛，轉變經(jīng)濟發(fā)展模式，引導房地產(chǎn)脫離炒房漩渦，回歸居住功能，全國各地紛紛出臺了以去庫存為目的的刺激性政策，并取得了巨大的成功。
　　（一）采取寬松的財政稅費政策，推動市場和企業(yè)走出低潮。政府根據(jù)房地產(chǎn)形勢，為改善房地產(chǎn)庫存堆積問題，率先提出了減免、清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費、改善土地增值稅預征辦法等措施，推動房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。根據(jù)《稅法》規(guī)定，在商品房預售時，實現(xiàn)的預售收入都需繳納一定的營業(yè)稅、所得稅征稅、土地增值稅預征等，合理地改善預征辦法，有利于減輕開發(fā)商的財務壓力，降低財務風險。
　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，知名房地產(chǎn)企業(yè)萬科、恒大、碧桂園的銷售金額居于榜首。大部分標桿企業(yè)獲得銷售的上漲主要源于政府寬松的政策推動了一線、二線樓市的火暴。
　　（二）積極利用公積金杠桿工具，使樓市出現(xiàn)一波“加速回暖”行情。中央出臺了房貸首付比例下調(diào)，公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅、營業(yè)稅減免等優(yōu)惠政策，政府通過推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等給予市民購房優(yōu)惠，刺激消費，提高了房地產(chǎn)去庫存成效。2017年春節(jié)后，房地產(chǎn)市場發(fā)展良好。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2017年4月份70個城市房價變動，全國90%的城市房價穩(wěn)步上升。首次置業(yè)者選擇住房公積金貸款成為了一種趨勢，以及樓市新政不斷出臺，打破了消費者觀望的心態(tài)，增強了居民購買欲望，房屋需求量開始提升，成交量大幅提高，凸顯住房公積金政策對市場的拉動效應，去房地產(chǎn)庫存問題效果顯現(xiàn)。
　　（三）產(chǎn)品結構改善，需求量有所提升。產(chǎn)品結構方面，市場持續(xù)秉承改善型需求的風格，隨著客戶群體主流需求的不斷轉變，房企的產(chǎn)品結構有所調(diào)整，一些知名房地產(chǎn)企業(yè)，由于90～170平方米戶型成交占比較大，房地產(chǎn)企業(yè)縮小了170平方米以上的豪宅，將重心放在建設好中等住宅的質量上，進一步印證需求結構和產(chǎn)品戶型轉變的特點。知名房地產(chǎn)企業(yè)不再主要將有豪宅需求的富人作為自己的受眾群體，拓寬受眾群體，讓普通收入的中等小康家庭也可以買得起房，住得起房，從而較好地解決了房地產(chǎn)庫存堆積的問題。

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