房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)及其效力

　　摘 要：德國法定優(yōu)先購買權(quán)制度通過精細(xì)化、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧⒎ㄔO(shè)計(jì)，以形成權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)保障承租人的居住利益，從而達(dá)到對(duì)承租人的利益保護(hù)。與此同時(shí)，德國法縮小了房屋優(yōu)先購買權(quán)適用范圍，認(rèn)為住房并不包括商業(yè)用途的房屋租賃，且該僅具有債權(quán)效力，輔之以相對(duì)人的保障，以達(dá)到整個(gè)制度相對(duì)平衡的狀態(tài)。
　　關(guān)鍵詞：優(yōu)先購買權(quán)；承租人；形成權(quán)；物權(quán)效力；債權(quán)效力
　　一、問題的提出
　　房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指依照法律規(guī)定，房屋承租人在租賃合同存續(xù)期間，出租人出賣房屋于第三人時(shí)，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。
　　隨著我國房屋租賃和交易市場的快速發(fā)展，因承租人優(yōu)先購買權(quán)引發(fā)的糾紛大量出現(xiàn)。而我國相關(guān)法律對(duì)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和效力界定的仍然模糊不清，影響和制約了承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛法律適用的統(tǒng)一。多數(shù)相關(guān)文章在討論該類問題時(shí)，在批駁其他學(xué)說時(shí)，對(duì)形成權(quán)說直接持贊成意見，在進(jìn)行比較法論述時(shí)，也僅列明條文，但未對(duì)德國有關(guān)立法進(jìn)行深入分析。本文擬以德國法定優(yōu)先購買權(quán)制度為主線，評(píng)析其立法目的、立法技術(shù)，并佐之以臺(tái)灣地區(qū)相關(guān)規(guī)定，以求理解法定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，并結(jié)合我國司法實(shí)踐中的相關(guān)做法，以期為我國有關(guān)立法有所借鑒。
　　二、承租人的優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)——形成權(quán)說
　　關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)，無論是有附條件的形成權(quán)說、請(qǐng)求權(quán)說，還是期待權(quán)說皆認(rèn)同如下3個(gè)基本觀點(diǎn)：①先買權(quán)以義務(wù)人向一個(gè)第三人出賣時(shí)為行使條件（區(qū)別與先買權(quán)權(quán)的發(fā)生時(shí)間[1]）；②買賣合同因行使先買權(quán)而成立；③行使的結(jié)果：權(quán)利人與義務(wù)人之間成立一個(gè)買賣合同，其內(nèi)容和義務(wù)與第三人約定的完全相同。
　　而在上述共同基本條件1，對(duì)于“出賣時(shí)”，學(xué)術(shù)界大體上有四種觀點(diǎn)：①權(quán)利人在出賣人通知有出售意圖時(shí)，就應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購買權(quán)；[2]②權(quán)利人在出賣人和第三人達(dá)成出售標(biāo)的物的意向時(shí)，就應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購買權(quán)；[3]③權(quán)利人既可以在出賣人有出售意圖、也可以在與第三人達(dá)成交易前行使；[4]④權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在出賣人已經(jīng)和第三人訂立買賣合同之后行使優(yōu)先購買權(quán)。第四種觀點(diǎn)為德國、臺(tái)灣地區(qū)所采�！兜聡�民法典》第463條：對(duì)于某一標(biāo)的有優(yōu)先受買的權(quán)利的人，一旦義務(wù)人和第三人訂立關(guān)于該標(biāo)的買賣合同，就可以行使先買權(quán)。①我國臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”1995年第五次民庭總會(huì)決議：“‘土地法’第104條所指優(yōu)先購買權(quán)，是否需以所有人與第三人間有買賣土地或房屋契約之存在為要件？……此形成權(quán)之行使，須以行使時(shí)所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件。”[5]據(jù)此，德國和臺(tái)灣地區(qū)均以形成權(quán)說為通說，即優(yōu)先購買權(quán)人只依單方的意思表示，在優(yōu)先購買權(quán)人和出賣人之間成立一個(gè)買賣合同，其內(nèi)容和出賣人與第三人約定的完全相同，無須出賣人承諾。
　　（一）立法目的
　　《德國民法典》577條：先買權(quán)歸住房轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房的承租人享有，即承租人應(yīng)當(dāng)能夠以此種方式保有自己的住房。[6]即房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)僅限于“住房”。依據(jù)577條，此“住房”為交給承租人后已設(shè)立或應(yīng)設(shè)立住宅區(qū)分所有權(quán)的住房，即該住房不同于產(chǎn)權(quán)房，另依據(jù)第577a條有關(guān)規(guī)定，在住宅轉(zhuǎn)換的情形下對(duì)通知終止的限制，“住房”具有保障居住性質(zhì)②。因此，德國房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的立法主旨在于保障承租人的居住權(quán)[7]，將房屋限制在“住房”范圍，且承租人應(yīng)在該房已設(shè)立或應(yīng)設(shè)立住宅區(qū)分所有權(quán)之前租住，而非所有可供租住的房屋。
　�。ǘ�）形成權(quán)說之理解
　　形成權(quán)，指的是由一個(gè)特定的人享有的、通過其單方行為性質(zhì)的形成宣告來實(shí)施的、目的在于建立、確定、變更、終止或者廢止一個(gè)法律關(guān)系而導(dǎo)致權(quán)利關(guān)系發(fā)生變動(dòng)的權(quán)利。不同于請(qǐng)求權(quán)，它僅需要根據(jù)權(quán)利人自己一方的意思來發(fā)生法律效果的法律之力。
　　1.形成權(quán)的正當(dāng)性
　　形成權(quán)所包含的單方“形成之力”或者“變更之力”，以及與此緊密聯(lián)系的對(duì)另一個(gè)人權(quán)利范圍的侵入，在人人平等的社會(huì)是不可隨意而為的。行使形成權(quán)的理由必須具有正當(dāng)性，這個(gè)正當(dāng)性可以來源于法律的直接規(guī)定，或者來源于合同當(dāng)事人以合同約定的方式給予一方當(dāng)事人的授權(quán)，或者來源于合同當(dāng)事人一方給予另一方的特別授權(quán)。
　　2.形成權(quán)相對(duì)人的保障
　　承租人通過“單方形成之力”不僅使相對(duì)人“忍讓、受拘束”，也在一定程度上影響到第三人。法定住房承租人優(yōu)先購買權(quán)為形成權(quán)性質(zhì)時(shí)，權(quán)利行使的前提是出賣人和第三人已訂立買賣合同，該前提可以產(chǎn)生三個(gè)效果：①形成權(quán)行使“同等條件”的確定，保障相對(duì)人必須的預(yù)見性及權(quán)利安全；②實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠條件獲得標(biāo)的物。有學(xué)者指出優(yōu)先購買權(quán)的立法目的在于保證優(yōu)先購買權(quán)人能夠以優(yōu)惠的條件獲得標(biāo)的物，從而實(shí)現(xiàn)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保持既有秩序、發(fā)揮物的價(jià)值，其具體方法，優(yōu)先購買權(quán)人不參與第三人的競買，而只要同意與第三人同等條件即可。由于不參與第三人的競價(jià)，并且在優(yōu)先購買權(quán)人表示愿意購買后，第三人將不得重新報(bào)價(jià)，這樣的結(jié)果必然使優(yōu)先購買權(quán)人將在最終的購買價(jià)格上獲得極大的優(yōu)惠。[8]③產(chǎn)生兩個(gè)買賣合同。形成權(quán)行使的結(jié)果，使得對(duì)于同一標(biāo)的物，同時(shí)存在兩個(gè)合法成立的房屋買賣關(guān)系，客觀上產(chǎn)生了“一物二賣”的結(jié)果。但《德國民法典》第465條規(guī)定：因義務(wù)人和第三人的約定，買賣取決于先買權(quán)的不行使，或就行使先買權(quán)的情形，解除權(quán)被保留給義務(wù)人，該約定對(duì)先買權(quán)人不生效力。依據(jù)此規(guī)定，避免了出賣人的雙重買賣義務(wù)。
　　綜上，德國通過其精細(xì)化、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧⒎ㄔO(shè)計(jì)，形成了具有形成權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)的制度構(gòu)建，保護(hù)承租人優(yōu)先獲得以所有權(quán)人居住的權(quán)利，以實(shí)現(xiàn)最為切實(shí)的保護(hù)。
　　三、我國承租人優(yōu)先購買權(quán)制度
　　（一）實(shí)踐中已采用優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)為形成權(quán)
　　2009年《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃合同解釋》）對(duì)承租人的優(yōu)先購買權(quán)做出了一些規(guī)定，但囿于本著“出于遵循立法原意，成熟一部分發(fā)布一部分，力求穩(wěn)妥的角度”[9]，對(duì)優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)及其效力采取了模糊的態(tài)度，對(duì)于司法實(shí)踐中已經(jīng)存在的相對(duì)成熟的做法未予以規(guī)定。如對(duì)于出賣人未盡通知義務(wù)與第三人簽訂了房屋買賣合同的情況下，如果承租人的得知后也愿意以同等條件買受，法律將對(duì)承租人予以救濟(jì)，通常做法為承租人可以向法院請(qǐng)求判決其與出租人在同等條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，并判令對(duì)方履行該買賣合同中的義務(wù)，而法院應(yīng)對(duì)承租人的訴訟請(qǐng)求予以支持，而不問出租人是否同意出賣與承租人。[10]

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