住宅小區(qū)車庫(kù)、車位權(quán)屬相關(guān)問(wèn)題研究

　　摘 要：本文以住宅小區(qū)車庫(kù)、車位權(quán)屬相關(guān)問(wèn)題研究為核心論題，立足于我國(guó)現(xiàn)行立法規(guī)定，研讀規(guī)定的內(nèi)涵和意義，與實(shí)踐中的案例相聯(lián)系，從中發(fā)現(xiàn)法律適用的問(wèn)題，從而針對(duì)問(wèn)題提出解決的對(duì)策和建議。車庫(kù)、車位權(quán)屬歸于業(yè)主共同所有的情況下，如何利用共同所有的車位、車庫(kù)是目前的難題，綜合全文的研究，得出相應(yīng)的結(jié)論。
　　關(guān)鍵詞：車庫(kù)；車位；權(quán)屬問(wèn)題；法律依據(jù)
　　中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-4379-（2016）35-0151-02
　　作者簡(jiǎn)介：盧澤瀟（1983-），壯族，廣西南寧人，廈門市湖里區(qū)人民法院，審判員。
　　一、相關(guān)理論問(wèn)題梳理
　　解決住宅小區(qū)車庫(kù)、車位的權(quán)利歸屬問(wèn)題首先要明確車庫(kù)、車位的法律性質(zhì)，在此基礎(chǔ)上才能明確車庫(kù)、車位的權(quán)屬方。車庫(kù)、車位權(quán)屬問(wèn)題隸屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)體系之下，因此要界定建筑物區(qū)分所有權(quán)的具體內(nèi)容，主要包括專有權(quán)和共有權(quán)，指建筑物共同所有人即業(yè)主按照其應(yīng)有份額對(duì)獨(dú)自占有使用的部分享有專有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)和共有權(quán)之間的關(guān)系密切，專有權(quán)是基礎(chǔ)權(quán)利，共有權(quán)基于專有權(quán)而存在，這是建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的特點(diǎn)，如果業(yè)主的專有權(quán)消失，例如房屋已經(jīng)出售，對(duì)房屋的專有權(quán)已經(jīng)消滅，不屬于小區(qū)的業(yè)主，自然不能繼續(xù)享有共有權(quán)利。在探討住宅小區(qū)中車庫(kù)、車位應(yīng)該屬于業(yè)主和物業(yè)哪一方，首先需要明確車庫(kù)、車位的性質(zhì)，緒論中引用的案例判決確認(rèn)了車庫(kù)、車位屬于小區(qū)配套設(shè)施，本文同意此觀點(diǎn)�；�于上述理論，研究小區(qū)車庫(kù)、車位的物權(quán)屬性，是依附于房屋存在的從屬物權(quán)，還是獨(dú)立存在？關(guān)于此問(wèn)題，學(xué)術(shù)界有兩種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為小區(qū)建筑是一個(gè)整體，車庫(kù)、車位是起輔助作用的組成部分，建設(shè)目的是為住宅居民的正常生活出行提供便利，因此屬于住宅建筑物的從屬物權(quán)；第二種觀點(diǎn)主張車庫(kù)、車位是獨(dú)立存在的；本文認(rèn)同此觀點(diǎn)，理由如下：物權(quán)法對(duì)從物的界定中明確固定從物離開主物無(wú)法發(fā)揮作用，顯然車庫(kù)可以獨(dú)立于住宅建筑發(fā)揮作用，因此不能將車庫(kù)、車位的性質(zhì)界定為從屬于住宅建筑的從物權(quán)，而應(yīng)當(dāng)明確其獨(dú)立物權(quán)的性質(zhì)。綜上所述，本文認(rèn)為住宅小區(qū)車庫(kù)、車位從物權(quán)的角度來(lái)定義是獨(dú)立存在的物權(quán)權(quán)益，從功能的角度來(lái)看是小區(qū)的配套設(shè)施。
　　車庫(kù)、車位的類型多樣，在不同的住宅小區(qū)內(nèi)部，車庫(kù)車位的設(shè)置也會(huì)有不一樣的形態(tài)，總體來(lái)說(shuō)，住宅小區(qū)車庫(kù)車位的形態(tài)主要分為五種，類型不同，權(quán)屬確定也存在區(qū)別，分別研究這五種類型的權(quán)屬情況如何確定。第一種是獨(dú)立車庫(kù)，獨(dú)立車庫(kù)是分設(shè)于室內(nèi)或室外，與其他車庫(kù)有明確界分的車庫(kù)，一般在高檔住宅小區(qū)比較多見。獨(dú)立車庫(kù)的獨(dú)立存在性很強(qiáng)，具備單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，作為不動(dòng)產(chǎn)的一種，這需要建立車庫(kù)、車位產(chǎn)權(quán)登記配套機(jī)制。通常業(yè)主會(huì)以購(gòu)買合同的形式確立其對(duì)獨(dú)立車庫(kù)的所有權(quán)。第二種是地面車位，指占有小區(qū)共有的道路或其它場(chǎng)地修建的車位，不包括建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，這種地面車位在各大住宅小區(qū)都比較常見。地面車位物權(quán)法和司法解釋都明確規(guī)定其屬于業(yè)主共同所有，權(quán)屬有明確的法律依據(jù)。第三種是建筑物首層架空層車位和屋頂平臺(tái)車位，首層架空層和屋頂平臺(tái)均不計(jì)入建筑面積。按照《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的相關(guān)規(guī)定，不計(jì)入公用建筑面積的部分開發(fā)商可以另行銷售，因此具體看合同內(nèi)容的約定。第四種是利用人防工程進(jìn)行改造而成的車位，我《國(guó)人民防空法》規(guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，在和平時(shí)期可以利用人防工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)下歸國(guó)家統(tǒng)一使用。人防工程是國(guó)家保障性工程，本文認(rèn)為出于保護(hù)公眾利益的考慮，人防工程的性質(zhì)決定車庫(kù)、車位的權(quán)屬屬于國(guó)家，開發(fā)商和業(yè)主只能有使用權(quán)。第五種是規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，這種車庫(kù)是依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》中的規(guī)劃用途而建造的。明確規(guī)劃的車庫(kù)、車位是物權(quán)法等相關(guān)法律規(guī)定的主要客體，在符合前提要件的情況下，依據(jù)當(dāng)事人的約定確定其權(quán)屬。
　　二、住宅小區(qū)車庫(kù)、車位的權(quán)利歸屬
　�。ㄒ唬╇p方約定
　　明確住宅小區(qū)車庫(kù)、車位是獨(dú)立存在的物權(quán)之后，進(jìn)一步研究其權(quán)屬問(wèn)題，《物權(quán)法》第74條沒有直接對(duì)住宅小區(qū)車庫(kù)、車位的權(quán)屬做出界定，僅僅只是規(guī)定了確定權(quán)屬的合法方式，車庫(kù)、車位的權(quán)屬依據(jù)是當(dāng)事人之間的約定。對(duì)法條表述中當(dāng)事人的具體范圍學(xué)術(shù)界有不同的觀點(diǎn)，鑒于本文研究的核心論題是住宅小區(qū)內(nèi)車庫(kù)、車位的權(quán)利歸屬問(wèn)題，換言之也就是業(yè)主和開發(fā)商之間的權(quán)屬糾紛，因此本文將當(dāng)事人的范圍限定為業(yè)主和開發(fā)商，不包括非業(yè)主購(gòu)買車庫(kù)、車位的第三人。立法中明確規(guī)定當(dāng)事人之間的約定能夠確定車庫(kù)、車位的權(quán)利歸屬，因此本節(jié)內(nèi)容分析在有約定和沒有約定兩種情況下如何確定車庫(kù)、車位的權(quán)屬問(wèn)題。
　　當(dāng)事人之間的約定內(nèi)容就是房屋購(gòu)買合同，合同由開發(fā)商全權(quán)制定，內(nèi)容條款都一樣，屬于格式條款，如果合同中記載車庫(kù)、車位的權(quán)利歸屬內(nèi)容，只要業(yè)主簽字，就相當(dāng)于認(rèn)同合同的約定，當(dāng)事人之間就車庫(kù)、車位的權(quán)屬問(wèn)題達(dá)成一致的約定，雙方都要遵守。例如合同中注明開發(fā)商擁有車庫(kù)、車位的所有權(quán)，可以以出售、出租、轉(zhuǎn)讓等方式將所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，供業(yè)主停車使用，那么業(yè)主就只能通過(guò)合同約定的形式獲得車庫(kù)、車位的所有權(quán)或使用權(quán)。這也是實(shí)踐中最常出現(xiàn)的情況，通常合同中都會(huì)注明開發(fā)商擁有車庫(kù)、車位的所有權(quán)，開發(fā)商通過(guò)租售車庫(kù)從而獲得利潤(rùn)，有效提高開發(fā)商建設(shè)車庫(kù)的積極性。
　�。ǘ�）雙方?jīng)]有約定
　　開發(fā)商和業(yè)主的地位實(shí)際上并不平等，房屋建筑由開發(fā)商建設(shè)，車庫(kù)、車位的建設(shè)成本已經(jīng)在成本計(jì)算之內(nèi)，開發(fā)商不會(huì)放任只存在成本支出卻沒有收益的情況發(fā)生，而且合同內(nèi)容全部由開發(fā)商制定，因此如果合同中沒有明確約定車庫(kù)、車位屬于開發(fā)商所有，那么實(shí)際上可以看作是開發(fā)商放棄車庫(kù)、車位的所有權(quán)。在業(yè)主和開發(fā)商的糾紛中，業(yè)主群體一直都處于弱勢(shì)，需要立法的保護(hù)，這也是物權(quán)法第74條的立法目的之一。綜上所述，車庫(kù)、車位的權(quán)屬問(wèn)題按照當(dāng)事人之間的約定，在沒有約定的情況下，應(yīng)當(dāng)歸屬全體業(yè)主共同所有。

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