生態(tài)養(yǎng)老休閑度假精準扶貧項目可行性研究報告
發(fā)布時間:2020-11-12 來源: 民主生活會 點擊： 
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最新 生態(tài)養(yǎng)老休閑度假精準扶貧項目可行性研究報告 V3.0
最新 生態(tài)養(yǎng)老休閑度假精準扶貧項目
可行性研究報告
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最新 生態(tài)養(yǎng)老休閑度假精準扶貧項目可行性研究報告 V3.0
目錄 1 總論 ...................................................... 1 1.1 項目背景 .............................................. 1 1.1.1 項目名稱 ......................................... 1 1.1.2 項目承辦單位 ..................................... 1 1.1.3 項目擬建地址、地點 ............................... 1 1.1.4 項目建設規(guī)模與目標 ............................... 1 1.1.5 項目投資資金及效益情況 ........................... 2 1.1.6 承擔可行性研究工作的單位 .......................... 3 1.2 研究工作概況 .......................................... 3 1.3 編制依據 .............................................. 3 1.4 可行性研究結論 ........................................ 5 2 項目背景、市場預測與分析 ................................... 7 2.1 項目背景 .............................................. 7 2.1.1 政策背景 ......................................... 7 2.1.2 項目建設的重要性和必要性 ......................... 10 2.1.3 項目的由來 ...................................... 14 2.2 項目市場預測與分析 ................................... 16 2.2.1 養(yǎng)老產業(yè)背景 .................................... 16 2.2.2 國內外養(yǎng)老產業(yè)模式 .............................. 18 2.2.3 生態(tài)旅游概述 .................................... 26
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2.2.4 現有基本游客結構 ................................ 28 2.2.5 市場趨勢分析 ..................................... 28 2.2.6 項目建成時市場容量與游客結構 ..................... 29 2.3 項目發(fā)展優(yōu)勢 .......................................... 30 2.3.1 獨特的市場賣點 ................................... 30 2.3.2 資源優(yōu)勢 ......................................... 34 2.3.3 政府的大力支持 ................................... 34 2.4 投資必要性 ........................................... 35 3 建設項目選址 . ............................................. 36 3.1 場址位置 ............................................. 36 3.2 項目區(qū)的建設條件 ..................................... 36 3.2.1 項目區(qū)地理位置 ................................... 36 3.2.2 自然條件 ......................................... 36 3.2.3 社會經濟狀況 ..................................... 40 3.2.4 交通運輸情況 . ..................................... 43 3.3 項目選址意見 ......................................... 45 4 項目總體方案設計 .......................................... 46 4.1 項目建設總體方案 ..................................... 46 4.2 項目定位、建設理念及目標 .............................. 46 4.3 總平面布置 ........................................... 48 4.3.1 總平面布置方案 .................................. 48
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4.3.2 占地面積及分析 ................................... 49 4.4 工程建設方案 .......................................... 49 4.4.1 主體工程建設 ..................................... 49 4.4.2 配套工程建設 ..................................... 52 4.4.3 工程建設投資估算 ................................. 52 5 環(huán)境保護 .................................................. 54 5.1 項目主要污染源和污染物評價分析 . ....................... 54 5.1.1 項目建設期主要污染源及污染物影響分析 . ............ 54 5.1.2 項目運行期主要污染源及污染物影響分析 . ............ 57 5.2 項目擬采用的環(huán)境保護標準 ............................. 59 5.3 環(huán)境保護措施 ......................................... 61 5.3.1 施工期環(huán)境保護措施 .............................. 61 5.3.2 運行期環(huán)境保護措施 .............................. 63 5.3.3 節(jié)能措施 ......................................... 67 5.3.4 節(jié)水措施 ......................................... 68 5.3.5 消防工程 ......................................... 69 6 項目的組織管理和勞動定員 .................................. 71 6.1 工程項目管理 .......................................... 71 6.2 組織機構 .............................................. 74 6.3 人力資源 .............................................. 75 6.4 員工培訓 .............................................. 75
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6.5 管理機構和設置 ........................................ 75 6.6 勞動定員 .............................................. 76 7 項目施工條件和進度計劃 .................................... 77
7.1 施工條件 ............................................. 77 7.2 進度計劃 ............................................. 77
8 項目投資估算和資金籌措 .................................... 81 8.1 投資估算依據及范圍 ................................... 81 8.2 項目總投資估算 ....................................... 82 8.3 資金來源及資金籌措 ................................... 87 8.3.1 資金來源 ........................................ 87 8.3.2 資金籌措方案 .................................... 87 8.4 資金使用和管理 ....................................... 88 8.5 投資使用計劃 ......................................... 88 9 項目招標 .................................................. 89 9.1 項目招標范圍 .......................................... 89 9.2 招標單位資質要求 ...................................... 89 9.3 發(fā)包方式 .............................................. 89 9.4 項目招標的組織形式 .................................... 89 9.5 項目招標方式 .......................................... 90 9.6 評標組織、原則及評標 .................................. 90 10 項目經濟評價 . ............................................ 91
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10.1 財務評價依據 ...................................... 91 10.2 財務計算 ............................................ 92 10.2.1 銷售（營業(yè)）收入 ............................... 92 10.2.2 銷售（營業(yè)）稅金及附加 ......................... 93 10.2.3 成本概算 ....................................... 93 10.2.4 利潤及分配 ..................................... 94 10.3 盈利能力分析 ........................................ 95 10.4 盈虧平衡分析 ...................................... 96 10.5 敏感性分析 ......................................... 97 10.6 財務評價結論 ........................................ 98 11 項目社會效益和生態(tài)效益 .................................. 106 11.1 社會效益 ........................................... 106 11.2 生態(tài)效益 ............................................ 108 12 項目主要風險分析 ........................................ 109 12.1 政策風險 ......................................... 109 12.2 市場風險 ......................................... 109 12.3 財務風險 ......................................... 110 12.4 社會風險 ......................................... 111 12.5 經營風險 ......................................... 111 13 結論和建議 . ............................................. 113 13.1 結論 ............................................... 113
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13.2 建議 ............................................... 114 14 附錄 ................................................... 115
14.1 附件 ...............................................
115 14.1.1 企業(yè)組織機構代碼 ..............................
115 14.1.2 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 ..............................
115 14.1.3 建設單位關于編制可行性研究報告的委托書 . ........ 115 14.1.4
14.1.5 項目土地租賃合同 ..............................
項目用地、用水、用電、用氣等的批復、協(xié)議和證明 115
. 115 14.1.6 項目主辦單位提供的其他相關資料 . ................ 115 14.2 附圖 ............................................... 116 14.2.1 項目地理位置圖 ................................ 116 14.2.2 項目總體規(guī)劃平面布置圖 ........................ 117 14.2.3 項目建設部分效果圖 ............................ 118
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1 總論
1.1 項目背景
1.1.1 項目名稱
** 市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)新建項目。
1.1.2 項目承辦單位
** 生態(tài)發(fā)展有限公司 。
1.1.3 項目擬建地址、地點
** 省 ** 市 ** 區(qū) ** 鎮(zhèn) ** 村。
1.1.4 項目建設規(guī)模與目標
** 生態(tài)發(fā)展有限公司 擬建的“ ** 市生態(tài)養(yǎng)老休閑度假區(qū)”項目， 位于 ** 市 ** 鎮(zhèn) ** 村。項目以“生態(tài)養(yǎng)老”和“休閑度假”為主題， 以“老有所養(yǎng)、老有所學、老有所為、 老有所樂”為出發(fā)點，立足山水園林、“綠色環(huán)保”以及原生態(tài)園林的休閑園區(qū)的特點，保留了人文傳統(tǒng)生 活景點，對堤進行保護性開發(fā)， 將人文景點與天然景點融為一體， 打造“酒店式生態(tài)養(yǎng)老院及休閑度假區(qū)” 。充分利用沱江水資源景觀， 形成“可覽、可游、可居”的環(huán)境景觀和集 “養(yǎng)身—娛樂—餐飲—住宿—觀光旅游—生產（苗圃）”于一體的景觀綜合體。使這里既保留傳統(tǒng)林農產業(yè)不變，又
融入現代林農氣息， 形成完美無缺的人與自然和諧一致的現代山、 水、林景區(qū)，發(fā)展體驗生態(tài)養(yǎng)老與休閑度假相結合的特色旅游。
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項目規(guī)劃用地 200 畝，總投資約 1.5 億元人民幣，分兩期建設。其中，一期工程占地 70 畝，投資 4000 萬元，總建筑面積約 11840 ㎡，建設周期一年，主要內容：
老年標準公寓、醫(yī)療康復中心、四合院高檔公寓、豪華貴賓公寓、 臨江娛樂室、 活動健身室、餐廳、茶坊、廚房、員工食堂、停車場、門衛(wèi)室、配電房、道路、圍墻、水景、綠化等 輔助設施。二期工程占地 130 畝，投資 1.1 億，建設周期兩年，主要用于項目擴建，主要內容包括一期配套工程擴建、醫(yī)療服務及花卉苗圃建設。
1.1.5 項目投資資金及效益情況
項目總投資約人民幣 1.5 億元。三年內全部建設完成。
項目建成后總產值為 4577.44 萬元/ 年，實現利稅 1185.33 萬元/ 年， 解決就業(yè)人口 100-150 人。根據該項目投資成本所需要的時間及預計凈利 率水平進行分析，該項目靜態(tài)投資回收期為 3.85 年，投資回收率在 20% 以上，從靜態(tài)投資回收期和投資回收率的數據表明， 該項投資回報能力強。
表 1-1 本項目主要經濟技術指標 單位：萬元 評價 是否 序號 指 標 單位 數量 標準 可行
1 建設規(guī)模
1.1 占地面積 畝 200 1.2 建筑規(guī)模 2 m 11840 2 公司定員 人 100 2.1 管理人員 人 15 2.2 技術人員和工人 人 85 3 經濟指標
3.1 總投資 億元 1.5
3.2 3.3 年均銷售收入 年均總本本費用 萬元 4577.44 萬元 726 3.4 296.62 3.5 年均銷售稅金及附加 年均利潤總額 萬元 萬元 3554.82 3.6 年均所得稅 萬元 888.71 3.7 年均凈利潤 萬元 2666.11 3.10 財務內部收益率 % 21 >12% 是 3.11 財務凈現值（ I=12%）
10977 >0 是 3.12 全部投資回收期 3.85 是 3.13 盈虧平衡點 年 % 40.75
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最新 生態(tài)養(yǎng)老休閑度假精準扶貧項目可行性研究報告 V3.0
3.8 投資利潤率 % 17.77 3.9 投資利稅率 % 7.90
1.1.6 承擔可行性研究工作的單位
** 省國環(huán)環(huán)境工程咨詢有限公司。
1.2 研究工作概況
該項目經 ** 市發(fā)展和改革委員會企業(yè)投資項目備案立項。
我公司接受委托后， 在系統(tǒng)收集 ** 市 ** 區(qū) ** 鎮(zhèn) ** 村及鄰區(qū)背景資料的基礎上，認真分析和理解了本工程的技術基礎資料，并于 2011 年 4 月上旬，組織工程技術人員赴現場開展實地調查、數據收集等工作。然后轉入室內資料綜合研究、 報告撰寫和圖件編繪， 完成可行性研究報告， 最后報行業(yè)主管部門審查通過。
1.3 編制依據
1、政策性依據
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（1 ）
《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》 ； （2 ）
《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現社會福利社會化的意見》 ( 國辦發(fā) [2000]19 號) ； （3 ）
《** 省人民政府關于加快實現社會福利社會化的決定》 ； （4 ）
《** 省社會福利機構管理實施細則》 ( 試行) ； （5 ）
《** 市社會養(yǎng)老機構管理實施辦法》 ； （6 ）
財政部、國家稅務總局《關于對老年服務機構有關稅收問題的通知》； （7 ）
中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)老齡設施規(guī)劃設計規(guī)范》 ； （8）
** 市城市總體規(guī)劃（ 1996－ 2020 年）； （9）
國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的 《2009 年國家旅游綜合開發(fā)產業(yè)化經營項目申報指南》 （10）
國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的《關于 2009 年產業(yè)化經營種植基礎項目實行財政補貼的意見》 （11）
國家旅游綜合開發(fā)辦公室印發(fā)的 ((2009 年國家旅游綜合開發(fā)產業(yè)化經營項目可行性研究報告編寫參考大綱》 （12）
財政部印發(fā)的《國家旅游綜合開發(fā)資金和項目管理辦法》 （13）
《省國民經濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃及遠景目標綱要》 （14）
《國家旅游綜合開發(fā)項目建設試行標準》 【（94）國農綜字第 28
號】
（15）
發(fā)改部門或主管部門批復的項目建議書 （16）
企業(yè)提供的相關技術資料 （17）
企業(yè)提供的相關協(xié)議、資質、證書 2、法規(guī)、方法依據
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最新 生態(tài)養(yǎng)老休閑度假精準扶貧項目可行性研究報告 V3.0
�。�1）《中華人民共和國節(jié)約能源法》 2008.4.1 （2）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 2007.10.28 （3）《中華人民共和國勞動合同法》 2007.6.29 （4）《中華人民共和國土地管理法》 2004.8.28
�。�5 ）
《中華人民共和國森林法實施條例》 2000.1.27 （6 ）
《中華人民共和國水污染防治法》 2008.6.1 （7 ）
《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》 2005.4.1 （8 ）
《建設工程安全生產管理條例》 2004.2.1 （9 ）
《建設工程質量管理條例》 2000.1.30 （1 0 ）
《地表水環(huán)境質量標準》 GB3838-2002 （1 1 ）
《地下水環(huán)境質量標準》 GB/T14848-93
1.4 可行性研究結論
本項目以生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假為主題，以保護性開發(fā)為基本原則， 建設目標明確具體， 建設條件優(yōu)越， 符合國家西部開發(fā)、 產業(yè)結構調整及增加農民收入等國家產業(yè)政策， 為項目地重點發(fā)展的主導產業(yè)之一。
項目投資結構合理，建設規(guī)模適宜，資金安排合理，財務分析經濟效果可行，
管理體系健全，項目投資建設周期短、投資回收快、 投資回報高、利稅率高。
項目從規(guī)劃建設、投資規(guī)模到經營管理均切實可行，抗市場風險能力強，立項目標準確，項目具有較強的盈利能力。
項目對解決老齡化問題、改變傳統(tǒng)養(yǎng)老模式、加速傳統(tǒng)養(yǎng)老向現代 新型養(yǎng)老模式的轉變， 促進現有農業(yè)產業(yè)結構的調整， 振興農村經濟、 優(yōu)化農業(yè)結構、加快 ** 市產業(yè)結構改革步伐、 推進當地經濟社會發(fā)展等具
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最新 生態(tài)養(yǎng)老休閑度假精準扶貧項目可行性研究報告 V3.0
有重要意義。對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將產生良好的社會效益。
項目充分考慮了生態(tài)恢復和生態(tài)保護，對生態(tài)資源效益的提升有直接的促進作用。
項目符合社會發(fā)展和人民生活需要，市場廣闊，具有顯著的財務效益、社會效益、生態(tài)效益。
建議項目盡早立項，并盡快籌措資金，抓緊實施。并建議相關政府 及組織給予一定政策支持和資金支持， 使項目早日發(fā)揮其經濟、 社會和生態(tài)效益。
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最新 生態(tài)養(yǎng)老休閑度假精準扶貧項目可行性研究報告 V3.0
2 項目背景、市場預測與分析
2.1 項目背景
2.1.1 政策背景
1、養(yǎng)老院相關政策背景
據統(tǒng)計， 2007 年我國 60 歲以上的老年人口已經達到
1．43 億，超過了總人口的 11％。據預測， 2030 年我國的老年人口將達
2． 48 億， 2050 年將達 4．37 億，屆時老年人口的比重將達到總人口的 31．2％，也就是說每 3 到 4 個人當中，就會有一個是老年人。
隨著老齡化問題的逼近，國家和地方有關部門高度重視老齡化問題， 并針對養(yǎng)老工作陸續(xù)出臺相關優(yōu)惠及扶持政策， 《國務院辦公廳轉發(fā)民政 部等部門關于加快實現社會福利社會化的意見》 ( 國辦發(fā) [2000]19 號) 、
《** 省人民政府關于加快實現社會福利社會化的決定》 、《** 省社會福利機構管理實施細則》 ( 試行) 、財政部、國家稅務總局 《關于對老年服務機構有關稅收問題的通知》 、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)老齡設施規(guī)劃設計規(guī)范》、《**
市社會養(yǎng)老機構管理實施辦法》等。我國政府已開始高度重視養(yǎng)老問題，養(yǎng)老產業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機遇：
�。�1）《十七大報告》 在“加快推進以改善民生為重點的社會建設”開
篇就指出：“社會建設與人民幸福安康息息相關。
必須在經濟發(fā)展的基礎上，更加注重社會建設， 著力保障和改善民生，推進社會體制改革， 擴大公共服務， 完善社會管理，促進社會公平， 努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設和諧社會。”繼而強
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