房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及經(jīng)營管理探討

　　摘 要：為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不斷向新的廣度和深度發(fā)展。與此同時(shí)，大中型房地產(chǎn)公司逐漸趨向于思考和探索經(jīng)營管理策略，并針對(duì)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營管理提出幾點(diǎn)看法。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；經(jīng)營管理；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
　　中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.13.058
　　項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營管理是現(xiàn)代企業(yè)管理中的重要組成部分，這對(duì)國有房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。面對(duì)外資和中外合資企業(yè)，我國的房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)節(jié)敗退。如何在全國范圍內(nèi)組織各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，并對(duì)其實(shí)施有利的經(jīng)營和管理，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。
　　1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)
　　1.1 地理位置的不可移動(dòng)性
　　房地產(chǎn)企業(yè)是以房屋等基本建筑物為基礎(chǔ)進(jìn)行運(yùn)作的一種企業(yè)，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇或開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)首先考慮該項(xiàng)目的地理位置是否符合企業(yè)運(yùn)作所需要的交通、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)和文化等需求。
　　1.2 項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)大
　　房地產(chǎn)不同于其他商品，它自身的特點(diǎn)決定了企業(yè)在投資過程中必須承受較大的風(fēng)險(xiǎn)，具體體現(xiàn)在以下2點(diǎn)：①由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間長，所以，可能會(huì)受到一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)需求和國家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動(dòng)性，在很大程度上使其在競(jìng)爭(zhēng)中處于被動(dòng)局面。
　　1.3 投資建設(shè)的成本高
　　眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資開發(fā)成本比較大，如果沒有一定的資金作支撐，企業(yè)是很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)中立足的。此外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)比較高，如果企業(yè)沒有堅(jiān)固的基礎(chǔ)，就很有可能面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。
　　1.4 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的周期長
　　房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目的對(duì)象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項(xiàng)建筑工程的建成不僅需要花費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，還需要較長的時(shí)間。為了適應(yīng)市場(chǎng)需求，現(xiàn)代建筑越來越趨向于美觀時(shí)尚，同時(shí)，工程還要保質(zhì)保量完成，這就在一定程度上延長了房地長項(xiàng)目的開發(fā)周期。
　　1.5 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多
　　目前，在我國實(shí)行的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度中，將房地產(chǎn)管理部門與其他的社會(huì)管理部門相聯(lián)系，比如交通管理部門、環(huán)境與衛(wèi)生管理部門、城市規(guī)劃管理部門和安全質(zhì)量監(jiān)督管理部門等。企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，必須協(xié)調(diào)處理與各個(gè)部門之間的關(guān)系。只有這樣，才能使工程順利竣工。
　　1.6 項(xiàng)目建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)速度較慢
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)往往涉及多方面的資金周轉(zhuǎn)，從設(shè)計(jì)圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個(gè)過程的時(shí)間是非常長的。由于各個(gè)環(huán)節(jié)都是獨(dú)立的，資金的周轉(zhuǎn)速度下降，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)造成了一定的消極影響。
　　1.7 受國家政策因素的影響較大
　　房地產(chǎn)企業(yè)作為全國企業(yè)中的一份子，其運(yùn)作狀態(tài)必然受國家政策的約束和調(diào)控，所以，任何房地產(chǎn)企業(yè)，不論何時(shí)何地，都要嚴(yán)格遵守國家經(jīng)濟(jì)、法律制度，將國家利益放在首要地位。
　　2 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理的問題
　　2.1 缺乏項(xiàng)目建設(shè)的成本管理意識(shí)
　　大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對(duì)項(xiàng)目造價(jià)成本的預(yù)算。俗話說，“沒有規(guī)矩，不成方圓”，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一樣的，如果管理者在事前沒有一個(gè)明確的預(yù)算成本作為約束，就很有可能會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)的過程中出現(xiàn)鋪張浪費(fèi)的情況，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成一定的阻礙。
　　2.2 企業(yè)內(nèi)部的管理鏈條不完善
　　目前，雖然大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開始重視企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點(diǎn)在安全和質(zhì)量監(jiān)督管理方面表現(xiàn)得比較明顯。一些監(jiān)督管理人員不重視自己的工作，進(jìn)而出現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)之間處于割裂的狀態(tài)。
　　2.3 缺乏對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)的分析和總結(jié)
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化性是極大的，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于受到了市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、政策等各方面的影響，很容易在競(jìng)爭(zhēng)中處于被動(dòng)地位，所以，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場(chǎng)中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，發(fā)展自身優(yōu)勢(shì)，摒棄劣勢(shì)。
　　2.4 沒有準(zhǔn)確掌握各方面的動(dòng)態(tài)信息
　　企業(yè)要想獲得發(fā)展，就必須與時(shí)俱進(jìn)。所謂“與時(shí)俱進(jìn)”，指的就是企業(yè)要用發(fā)展的眼光看待自身所處的環(huán)境，包括市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境等，及時(shí)了解各方面的信息動(dòng)態(tài)。從目前的發(fā)展情況來看，許多企業(yè)并未準(zhǔn)確掌握信息的動(dòng)態(tài)，大多數(shù)企業(yè)仍然處于消極被動(dòng)的地位。
　　3 經(jīng)營管理的原則
　　3.1 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則
　　可持續(xù)發(fā)展思想是《我們共同的未來》報(bào)告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿足其需求的權(quán)力為前提來滿足當(dāng)代人自身的需求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營管理的過程中，既要考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，又要注重該項(xiàng)目的環(huán)境效益、社會(huì)效益，不能以損害環(huán)境和社會(huì)的長久利益為前提來滿足企業(yè)發(fā)展的短暫利益。
　　3.2 堅(jiān)持創(chuàng)新性原則
　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，創(chuàng)新已經(jīng)成為了現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展必不可少的推動(dòng)力，小至個(gè)人、家庭，大到社會(huì)、國家，各個(gè)社會(huì)角色和群體無不需要?jiǎng)?chuàng)新。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該從產(chǎn)品、科技等方面入手，不斷創(chuàng)新，這樣才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長足發(fā)展。
　　3.3 堅(jiān)持科學(xué)定位的原則
　　市場(chǎng)是一個(gè)不斷變化的動(dòng)態(tài)因素，任何企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位之前都必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，為了應(yīng)對(duì)變化莫測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境，中小型企業(yè)應(yīng)格外重視市場(chǎng)的分析和定位，盡量在掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的基礎(chǔ)上將整體的市場(chǎng)劃分為多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，從細(xì)分市場(chǎng)中選擇一個(gè)或多個(gè)作為自己的目標(biāo)市場(chǎng)。只有這樣，才能更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

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