基于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思考

　　摘 要：隨著時(shí)代的發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，房地產(chǎn)成為我國(guó)產(chǎn)業(yè)中的熱門(mén)產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)，但是，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理已經(jīng)無(wú)法保持和促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，可以說(shuō)現(xiàn)在是我國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。本文立足當(dāng)前我國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況，分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向，以期能夠?yàn)橄嚓P(guān)研究提供參考。
　　關(guān)鍵詞：時(shí)代 經(jīng)濟(jì) 新常態(tài) 房地產(chǎn) 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
　　一、引言
　　近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)以穩(wěn)定、高速的態(tài)勢(shì)發(fā)展，各個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需求，都在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略，房地產(chǎn)作為支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要行業(yè)，也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，促進(jìn)自身經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，進(jìn)而保證行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，綜合地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該加快經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。鑒于此，筆者立足自己的工作實(shí)踐，針對(duì)這一題目展開(kāi)論述和研究。
　　二、目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
　　針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，政府工作報(bào)告指出，要滿(mǎn)足工業(yè)、商業(yè)、居民的住房需求，保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。這對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)而言具有積極影響，但研究顯示，目前為止，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫、庫(kù)存積壓現(xiàn)象：空有高房?jī)r(jià)，居民無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，庫(kù)存積壓，市場(chǎng)處于疲軟狀態(tài)；工業(yè)廠(chǎng)房無(wú)序發(fā)展形成空置；商業(yè)房產(chǎn)受互聯(lián)網(wǎng)沖擊前景不明，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。
　　近年來(lái)，我國(guó)商品房的銷(xiāo)售面積以及銷(xiāo)售金額均有所下降，并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總投資也跌至新近五年的最低數(shù)值。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置面積、土地成交款兩者的下降幅度高達(dá)30%。這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟，在國(guó)家宏觀政策調(diào)解下，雖有所好轉(zhuǎn)，但從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體情況而言，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不容樂(lè)觀，雖不會(huì)出現(xiàn)極端現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
　　三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向
　　1.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，是現(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是增加房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)空間的重要途徑。與零散的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方式相比，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展具有顯著的優(yōu)勢(shì)，依托現(xiàn)代化的管理理念和管理手段，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建科學(xué)、系統(tǒng)、完善、合理的組織架構(gòu)，促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，集開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、服務(wù)、管理為一體，并實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、供給、銷(xiāo)售、服務(wù)一條龍的組織形式，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的各個(gè)環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有集成化、配套化的特點(diǎn)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
　　例如，中電光谷是我國(guó)綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的領(lǐng)軍企業(yè)，也積極謀求對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略進(jìn)行轉(zhuǎn)型，單純的將效益寄托于銷(xiāo)售的做法已無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展的需求。因此中電光谷大膽進(jìn)行股份改制，引入央企資源，整合各事業(yè)板塊，將產(chǎn)業(yè)細(xì)化，把業(yè)績(jī)的提升任務(wù)分別安排在地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)城融合板塊、智能服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)結(jié)合，從設(shè)計(jì)、施工、智能服務(wù)、辦公智能產(chǎn)品導(dǎo)入，不斷擴(kuò)展發(fā)展城市配套業(yè)務(wù)的空間與機(jī)遇，以成本領(lǐng)先戰(zhàn)略從項(xiàng)目初始開(kāi)發(fā)給予實(shí)施，在銷(xiāo)售同質(zhì)化的市場(chǎng)中創(chuàng)造更大的利潤(rùn)空間。從產(chǎn)品創(chuàng)新、智能服務(wù)中也取得了較傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)更為寬泛的服務(wù)收益。中電地產(chǎn)，充分分析了市場(chǎng)需求，立足產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)況，構(gòu)造了新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，這對(duì)中電地產(chǎn)中傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，具有一定的沖擊性，短時(shí)期內(nèi)會(huì)影響中電地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中電地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，是房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)下的最佳選擇，是中電地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的新思路和新出路。
　　2.房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化轉(zhuǎn)型。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，是專(zhuān)業(yè)化轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)，通過(guò)宏觀調(diào)控，將房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)化，如工業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，純住宅房地產(chǎn)等，企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，根據(jù)產(chǎn)品用途和屬性，進(jìn)行更加專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)與生產(chǎn)�？梢跃唧w將房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略分為五種類(lèi)型，細(xì)化市場(chǎng)，從產(chǎn)品及服務(wù)差異化中獲取更大的市場(chǎng)與利潤(rùn)空間。第一種，企業(yè)會(huì)根據(jù)首次置業(yè)的市場(chǎng)實(shí)際情況，將普通的商品房作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主打產(chǎn)品，設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)純住宅房地產(chǎn)，此是企業(yè)保證現(xiàn)金流重要保證；第二種，根據(jù)中高端市場(chǎng)的實(shí)際需求，將中高端樓盤(pán)作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要產(chǎn)品，小而精，并樹(shù)立企業(yè)良好形象和品牌；第三種，結(jié)合地方政府實(shí)施“產(chǎn)城融合、區(qū)城共建”戰(zhàn)略，將工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)、住宅地產(chǎn)最大程度揉合，以工業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)，配套建設(shè)住宅、商業(yè)，提高工業(yè)地產(chǎn)利用率；第四種，在城市的新興商業(yè)圈內(nèi)，設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體，將租金收益作為房地產(chǎn)企業(yè)的盈利方式；第第五種，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)用于旅游、養(yǎng)老、研發(fā)基地等用途的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品，在市場(chǎng)差異化做充文章，開(kāi)發(fā)更大的市場(chǎng)領(lǐng)域。
　　3.房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度上漲，影響人們的購(gòu)房，國(guó)家于2008年，對(duì)純住宅房地產(chǎn)采取措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，在這一背景下，一部分住宅房地產(chǎn)企業(yè)為避開(kāi)國(guó)家的調(diào)控政策，轉(zhuǎn)投到商業(yè)房地產(chǎn)，而原有的綜合房地產(chǎn)企業(yè)則減少純住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，增加了商業(yè)房地產(chǎn)的比例，進(jìn)而促使商業(yè)房地產(chǎn)得以快速發(fā)展，目前，我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展水平仍然較低，從當(dāng)前的情況分析，雖有國(guó)家政策調(diào)控及互聯(lián)網(wǎng)沖擊，但商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)在做好規(guī)劃、實(shí)體經(jīng)濟(jì)回歸前提下，潛力巨大，具有一定投資價(jià)值。
　　4.房地產(chǎn)區(qū)域布局轉(zhuǎn)型。隨著中西部經(jīng)濟(jì)的崛起，我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)格局在逐漸改變，伴隨我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)行的步伐，二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市，以及中西部城市，已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)先搶占的重要市場(chǎng)資源，從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體態(tài)勢(shì)分析，中西部地區(qū)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用愈加明顯，其地位愈加突出，同時(shí)，中西部地區(qū)土地價(jià)格不像一線(xiàn)城市寸土寸金，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策對(duì)目前中西部地區(qū)的影響較小，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間巨大，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
　　例如，中電光谷地產(chǎn)，正視我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況，進(jìn)行自我調(diào)整，以產(chǎn)品和城市兩者之間的融合為導(dǎo)向，促使中電地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理完成轉(zhuǎn)型。中電光谷地產(chǎn)聯(lián)合政府，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整體鏈條進(jìn)行整合，立足于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，以及政府宏觀調(diào)控的要求，構(gòu)建了產(chǎn)品和城市一體化發(fā)展的新型房地產(chǎn)模式，這一模式下，城市的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展緊密聯(lián)系，并進(jìn)行一系列良性的互動(dòng)，促進(jìn)兩者的共同發(fā)展。具體而言，中電地產(chǎn)，對(duì)所有的產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行整和優(yōu)化，利用市場(chǎng)為媒介，為當(dāng)?shù)卣猩桃Y提供幫助，同時(shí)，對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的布局進(jìn)行科學(xué)、合理的最佳設(shè)置，對(duì)入駐地產(chǎn)的企業(yè)和商家進(jìn)行引導(dǎo)，并最大限度的給予幫助，幫助入駐的企業(yè)能夠更好更快的發(fā)展，促進(jìn)入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，與入駐企業(yè)共創(chuàng)造、共發(fā)展，同時(shí)，也加快我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。
　　四、結(jié)語(yǔ)
　　綜上所述，當(dāng)前環(huán)境下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)新的常態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要影響，為保證我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，滿(mǎn)足人們的購(gòu)房需求，我國(guó)政府通過(guò)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須與時(shí)俱進(jìn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，以及政府的調(diào)控政策，促成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，規(guī)避市場(chǎng)和政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，最大限度的減少市場(chǎng)和政策對(duì)企業(yè)造成的沖擊，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，謀求企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。
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