國家商品租賃住房模式初探

　　[摘 要] 文章從調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)以抑制房價的目標出發(fā)，提出了國家租賃房制度的設(shè)想，并從國家租賃房對房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)的正面影響，以及具體運作兩方面闡述了國家租賃房制度推出的必要性和可行性。
　　[關(guān)鍵詞] 國家商品租賃住房 結(jié)構(gòu)性調(diào)整 供需 租金
　　
　　當前我國進行的住房改革已經(jīng)成了各方爭議的熱點，房地產(chǎn)價格在北京、上海等一線城市原來一路高歌猛進，直到現(xiàn)在也沒有看到有回頭的跡象。中央政府連出重拳從國六條到國八條再到現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房回購，其間也推出了提高首付比例、提高房貸利率、二手房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅等一系列經(jīng)濟杠桿的政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場，所有的政策不外乎調(diào)節(jié)供給和需求�？墒俏覀兘裉炜吹降氖欠績r并沒有出現(xiàn)令人滿意的結(jié)果。而本文所探討的國家商品租賃住房模式正是一種針對性非常強的結(jié)構(gòu)性調(diào)整模式。
　　
　　一、國家商品租賃住房的概念
　　
　　國家商品租賃住房，是指產(chǎn)權(quán)歸國家所有的、通過商業(yè)租賃方式可長期租賃給消費者使用的住房。商業(yè)租賃應(yīng)該是允許有相應(yīng)的利潤的，同時在居住期限上是消費者主導(dǎo)決定的。國家商品租賃房不是廉租房，廉租房僅面向低收入階層，而還有大量的收入中等但又買不起商品房或者雖然可以購買商品房但因此會引起生活質(zhì)量大幅下降的消費者。這部分中等收入階層應(yīng)該說是占到了城市人口的大多數(shù)。對于這部分人原來只有兩種選擇，一部分人走向了買自己其實消費不起的商品房之路，變成了所謂的“房奴”。還有一部分人是在租賃房子，這些房子有些是通過中介租賃的，有些是直接從房主手中租賃的。這種租賃來的住房有一個很大的缺點就是居住者沒有安全感，因為房主在合同期滿后有權(quán)中止合同。而這種消費者主導(dǎo)居住期限的國家商業(yè)租賃房只要消費者沒有普通商品住房、沒有拖欠租金、沒有違反有關(guān)住房規(guī)定的前提下可以永久居住。國家商品租賃房面向沒有商品房居住的全社會居民，只要有意愿、有能力都可租賃。廉租房是社會保障制度的一部分，而國家商業(yè)租賃房則是住房商品化的組成部分；廉租房的租金是低廉的依靠財政補貼的，而國有租賃房的租金是通過市場運作的、是盈利性的；廉租房只要居民的收入達到一定的程度、超出保障范圍就要收回，而國有租賃房則不管收入如何變化，政府都不會強制收回。
　　
　　二、國家商品租賃住房的作用
　　
　　1.國家商品租賃住房政策是結(jié)構(gòu)性調(diào)整政策，會引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性的變化。首先，供給的交易方式變化。由目前住房市場的買賣交易為主變?yōu)橘I賣交易和租賃交易并重。在中國內(nèi)地，個人自有住房比例高達84%，出租率很低。而在發(fā)達國家，住房出租率多在30%以上，家庭租房比例，日本38%，法國36%，英國34%，美國28%。其次，租賃的供給方變化。由目前的社會租賃住房變?yōu)閲�家租賃住房。再次，需求結(jié)構(gòu)的變化。居者有其屋不一定要購房，要把一部分消費者從買房消費引導(dǎo)為租房消費。目前住房政策導(dǎo)向是“重賣輕租”，導(dǎo)致居民住房需求集中于買賣市場，一定程度上加劇了商品住房買賣的供求矛盾，導(dǎo)致居民住房消費意愿和住房支付能力錯位。推出國家商品租賃住房，可以合理引導(dǎo)居民住房消費。
　　2.房地產(chǎn)調(diào)控變得更直接有效、針對性更強、預(yù)見性更強。國家商品租賃房直接可以減少住房的購買需求，調(diào)控的力度大、更加直接有效，可以從根本上穩(wěn)定房價。國家可以針對不同的城市如北京、上海等一線城市、西安、武漢等二三線城市及以下制定不同的租賃政策,以及確定不同的租金，如北京、上海的房地產(chǎn)價格過高，政府可以采用較低的租金政策，如西安的房地產(chǎn)價格較為正常，政府即可采用正常的租金政策以穩(wěn)定房價。所以利用國家租賃房進行調(diào)控，針對性、預(yù)見性強、效果會非常明顯。
　　3.可與回購的經(jīng)濟適用房、廉租方并軌，形成新型公房模式。在經(jīng)濟適用房“以租代售”政策的導(dǎo)向下，經(jīng)濟適用房逐漸與廉租房并軌，形成了面向中低收入者的國有住房保障制度。隨著國有租賃房的推出，經(jīng)濟適用房與廉租房可以并入國有商品租賃房體系，形成新型公房模式。
　　
　　三、國家商品租賃住房對房地產(chǎn)行業(yè)之外的影響
　　
　　1.可以增加居民消費，有利于各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。資料顯示，我國最終消費占GDP的比重已從上世紀80年代超過62%下降到2005年的52.1%，居民消費率也從1991年的48.8%下降到2005年的38.2%，均達歷史最低水平。儲蓄率則從2001年的38.9%上升到2005年的47.9%，5年間快速增長了9個百分點。儲蓄率過高、消費率過低的結(jié)構(gòu)性矛盾引發(fā)了一系列問題。在我國居民消費率持續(xù)下降的同期，世界平均消費率達78%～79%。導(dǎo)致這一問題的根源的原因之一就是購房。房地產(chǎn)投資巨大，城市居民購買一套住房往往要花費一輩子的積蓄，即使按揭貸款買了房，也要省吃儉用來還貸，這就導(dǎo)致目前的房地產(chǎn)行業(yè)及與之相關(guān)的行業(yè)發(fā)展過熱，而其他行業(yè)消費不足的現(xiàn)象，長此以往不利于國民經(jīng)濟的和諧發(fā)展。假如國有租賃房推出，就會有相當一部分人租房而不買房，這樣減少了房地產(chǎn)業(yè)的支出，自然就會增加其他行業(yè)的消費，各行業(yè)發(fā)展將更加和諧。
　　2.可以有效降低金融風險。隨著房地產(chǎn)市場投資的不斷加大、價格不斷升高，泡沫越來越多，面臨的風險也越來越大，一旦房地產(chǎn)行業(yè)遭遇冷冬，首當其沖招致?lián)p失的就是金融業(yè)，因為房地產(chǎn)開發(fā)和消費的大量資金大部分都來自于金融業(yè)。假如國家推出國有租賃房就會使房地產(chǎn)市場軟著陸，隨之金融風險也會降低。
　　3.可以滿足不同類型的房地產(chǎn)消費者需求。（1）隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會的進步，不可移動的房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為制約人才流動的主要因素，假如推出國有租賃房，人才到任何地方都可以按照自己的需求租賃沒有任何限期的房子，那么人才就會流動到最需要自己的地區(qū)去，這樣可以實現(xiàn)人才的優(yōu)化配置;（2）新參加工作者，有一定的收入但沒有任何積蓄，他們?nèi)绻�要買房是不現(xiàn)實的，所以他們迫切的需求是租賃房。（3）中低收入家庭。處于廉租房、經(jīng)濟適用房與商品住房之間夾心層的中低收入者既不符合廉租和購買經(jīng)濟適用房條件，又無力購買商品房，但又有長期居住需求。
　　4.政府可以獲得永續(xù)的收入充實國庫。作為國有資產(chǎn)的國有租賃房可以增加公有制經(jīng)濟在各經(jīng)濟成分中的比重，增強國家調(diào)控經(jīng)濟的力量，另外通過國有租賃房的出租，政府可以獲得永續(xù)的收入充實國庫，用以為低收入者提供住房保障，取之于民用之于民，造福百姓。
　　
　　四、國家商業(yè)租賃住房的實施建議
　　
　　1.由國家出資修建，產(chǎn)權(quán)歸國家所有�？梢越梃b法國廉租房的經(jīng)驗，建設(shè)資金由中央政府和各級政府共同籌措。經(jīng)過28年的改革開放，我國的國民經(jīng)濟有了長足的發(fā)展，到2005年底，財政收入已達31649.29億元，政府完全有能力出資修建；我國的基本經(jīng)濟制度是以公有制為主體、多種經(jīng)濟形式并存，國有租賃房關(guān)系到國民生活、社會穩(wěn)定，可以成為房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有力工具，所以政府有必要擁有。
　　2.政府成立專門的部門進行管理，也可以委托建設(shè)部房地產(chǎn)管理司及各地的房地產(chǎn)管理部門進行統(tǒng)一管理。
　　3.國有租賃房要長期租賃。只有長期出租的住房，租期是由租賃者主導(dǎo)，租賃者可以根據(jù)自己的情況決定租期，綜合各種因素決定是否對自己的房子居住狀況進行裝修、如何改善，以滿足自己的需求。所以國有租賃房的操作要點是長期性，在租賃者不違反有關(guān)規(guī)定，不欠房租的條件下，只要愿意可以一直租賃下去，國家不能收回房屋。
　　4.租金的確定。租金要以房屋建造成本為基準，成本應(yīng)包括按市場價格計算的土地取得費用、土地開發(fā)費用、建筑物的開發(fā)費用、投資利息，以及支付給開發(fā)商、建筑商的費用。
　　國家租賃房租金確定的基本公式:
　　
　　其中，C為國家租賃房的建造成本，At為第t的租金，r為投資回報率，n為國家租賃房出租年限。隨著時間的推移，房子會發(fā)生實物折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊，所以每年的租金要比上一年的租金要便宜，按每年的租金比上一年的租金遞減g，那么租金確定的公式可以是:
　　
　　C為國家租賃房的建造成本，L為按市場價格計算的土地價格，D為土地、建筑物開發(fā)成本，I為投資利息，F(xiàn)為支付給開發(fā)商、建筑上的費用。r值以國家要求的資金投資回報率為基礎(chǔ)，具體可以按照國家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場目標而上下浮動，如要抑制房價可以通過調(diào)低r值以降低租金，反之則要調(diào)高r值以提高租金。n值是國家租賃房的出租年限，n值的確定可以依住房的經(jīng)濟壽命而定。
　　5.租金的管理運作。收取的租金由國家成立專門的機構(gòu)進行管理和運作。可以設(shè)立一個基金，如全國住房發(fā)展基金，收取的租金中的成本部分可以用來進行以后的國有租賃房建設(shè)和租賃房的更新改造，留有的利潤可以作為保障低收入者租房的補貼基金。
　　6.國有租賃房的運營管理。國有租賃房可以聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司管理，進行市場化操作。
　　7.國有租賃房可以建設(shè)多種檔次。國有租賃房可以有高檔住宅，面向高收入階層，當然租金也高；可以有中檔住宅，面向中等收入家庭；可以有低檔住宅，面向中低收入家庭。
　　總之，國家商品租賃房的推出既具有緊迫性又具有可行性，是一條解決我國目前房地產(chǎn)困境的可行之路，也是創(chuàng)造和諧社會的必行之路。
　　
　　參考文獻:
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　　“本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文”

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