銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)“體檢”

　　與以往不同,此次銀行房貸壓力測(cè)試更重視對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范,模型中加入了加息、房產(chǎn)稅、地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)等新因素
　　
　　伴隨新一輪樓市調(diào)控大幕的啟動(dòng),銀行房貸壓力測(cè)試陸續(xù)展開(kāi)。
　　4月20日,銀監(jiān)會(huì)在第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析通報(bào)會(huì)議上,明確要求各大中型銀行按季度開(kāi)展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試工作。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康指出,要加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理,嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn),各大中型銀行需按季度開(kāi)展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。
　　目前,銀行房貸壓力測(cè)試基本告一段落,各家銀行的測(cè)試結(jié)果也陸續(xù)公布。
　　從測(cè)試結(jié)果看,銀行對(duì)房?jī)r(jià)下跌的容忍度在30%~40%之間。容忍度最高的是民生銀行,假如房?jī)r(jià)下跌40%,不會(huì)影響該行資產(chǎn)質(zhì)量;農(nóng)行的容忍度是房?jī)r(jià)下跌20%,之后房?jī)r(jià)每下跌1個(gè)百分點(diǎn),就會(huì)多形成1個(gè)百分點(diǎn)的不良貸款。工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等可容忍的房?jī)r(jià)下跌幅度在30%左右。
　　一家股份制商業(yè)銀行的中層告訴記者,此次銀行房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試與以往不同,銀行更加重視對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范,因此測(cè)試模型中加入了一些新的考量因素,比如加息、房產(chǎn)稅、地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)等。
　　此次測(cè)試顯示,銀行對(duì)房?jī)r(jià)下跌的承受能力好于預(yù)期。不過(guò)目前房?jī)r(jià)仍未出現(xiàn)下跌跡象,地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)尚未充分暴露,銀行最終受影響程度如何,仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
　　
　　“體檢”樂(lè)觀(guān)
　　從已經(jīng)公布數(shù)據(jù)的幾家銀行來(lái)看,除了農(nóng)業(yè)銀行稍略顯謹(jǐn)慎之外,其他各家銀行均表示:“房?jī)r(jià)下跌三成,銀行扛得住�！�
　　交通銀行是首家公布房貸壓力測(cè)試的銀行。4月29日,交通銀行副行長(zhǎng)錢(qián)文揮在一季度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露,壓力測(cè)試結(jié)果顯示,房地產(chǎn)價(jià)格下降30%,交通銀行開(kāi)發(fā)貸款不良率將增加1.2%,個(gè)人按揭不良率提高0.9%。
　　錢(qián)文揮認(rèn)為,由于交通銀行房地產(chǎn)貸款占比相對(duì)較低,完全有把握消化和吸收這部分問(wèn)題。交通銀行2009年年報(bào)顯示,截至2009年末,該行房地產(chǎn)貸款余額為12932.5億元,占總貸款的7.03%。2009年該行新增房地產(chǎn)貸款4075.7億元。
　　“當(dāng)然,房?jī)r(jià)如果出現(xiàn)更大幅度下跌或者出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),影響可能會(huì)比較大�！卞X(qián)文揮說(shuō)。
　　在1季度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,建設(shè)銀行也表示,房?jī)r(jià)下跌30%對(duì)該行不良貸款影響與交行大體相當(dāng),可能會(huì)略微樂(lè)觀(guān)一些。
　　民生銀行對(duì)于房貸壓力測(cè)試的結(jié)果最為樂(lè)觀(guān),民生銀行行長(zhǎng)洪琦公開(kāi)表示,即使房?jī)r(jià)下降40%也不會(huì)影響該行的資產(chǎn)質(zhì)量。
　　民生銀行近三年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,該行房地產(chǎn)貸款占比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。2009年底,民生銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額為1037.13億元,占全部貸款的11.75%;2008年底,該行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額901.58億元,占比13.69%;2007年底,房地產(chǎn)業(yè)貸款余額719.03億元,占比13%。同時(shí),民生銀行2009年的新增房地產(chǎn)貸款僅為135.55億元,占總貸款的1.54%,即便因房?jī)r(jià)下跌,這部分資金受到影響,對(duì)該行的總體貸款質(zhì)量影響也不會(huì)太大。
　　一些國(guó)有大型商業(yè)銀行人士指出,目前銀行高于150%的撥備率使得銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力已相對(duì)較強(qiáng)。此外,銀行房貸比率逐步下降,即使房?jī)r(jià)下跌兩成甚至三成,國(guó)有商業(yè)銀行以及已經(jīng)上市的股份制商業(yè)銀行仍然能夠承受這部分風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　房貸緊縮之后
　　即使銀行房貸“體檢”結(jié)果樂(lè)觀(guān),銀行方面仍不敢輕視房地產(chǎn)貸款潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
　　2009年銀行年報(bào)顯示,三大上市國(guó)有銀行的涉房貸款金額占比均在20%以上,興業(yè)銀行涉房貸款規(guī)模占比更是達(dá)到30.64%。
　　不過(guò),銀行已經(jīng)開(kāi)始有意緊縮房貸,2010年3月,房地產(chǎn)貸款出現(xiàn)減緩趨勢(shì)。央行數(shù)據(jù)顯示,3月末主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)44.3%,比上月末低0.6個(gè)百分點(diǎn)。
　　一家股份制商業(yè)銀行內(nèi)部人士透露,2010年8月各家銀行將組織專(zhuān)項(xiàng)貸款用途調(diào)查,銀行內(nèi)部對(duì)此十分重視,檢查工作預(yù)計(jì)需要花費(fèi)兩個(gè)月的時(shí)間,這期間銀行會(huì)盡量緊縮房貸。這樣,銀行即便要做松動(dòng)也要等到年底才能有所行動(dòng)�！澳甑追抠J會(huì)開(kāi)閘放水,畢竟銀行也要完成任務(wù),不過(guò)屆時(shí)也要視房地產(chǎn)市場(chǎng)行情而定。”
　　“銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)并不大,實(shí)際上,最大的風(fēng)險(xiǎn)在于地方融資平臺(tái)貸款。”海通證券銀行業(yè)分析師佘敏華說(shuō)。
　　值得注意的是,此次銀行房貸壓力測(cè)試也將地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)列入考量因素之中。
　　一家股份制商業(yè)銀行人士告訴記者,此次銀行房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試與以往不同,銀行更加重視對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范,去年地方融資平臺(tái)貸款爆發(fā)式增長(zhǎng)也引起了銀行和監(jiān)管層的關(guān)注。
　　2009年,隨著4萬(wàn)億投資計(jì)劃的啟動(dòng),大量地方融資平臺(tái)公司應(yīng)運(yùn)而生,地方融資平臺(tái)貸款也隨之出現(xiàn)井噴。有接近銀監(jiān)會(huì)的消息人士告訴記者,截至2009年底,地方融資平臺(tái)的債務(wù)約為7萬(wàn)億元。
　　龐大的債務(wù)已成為銀行不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)。令銀行擔(dān)憂(yōu)的是,本身具有穩(wěn)定現(xiàn)金流支持還款的融資平臺(tái)公司較少,大部分融資平臺(tái)都需要依賴(lài)土地轉(zhuǎn)讓或財(cái)政補(bǔ)貼。房?jī)r(jià)一旦大幅下跌,勢(shì)必導(dǎo)致土地價(jià)值縮水、土地流拍的情況出現(xiàn),如此一來(lái),地方融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)有可能會(huì)集中暴露。
　　“目前,地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)尚不能量化,不過(guò)銀行的測(cè)試已經(jīng)考慮了地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn),結(jié)果還比較樂(lè)觀(guān)�！鄙鲜龉煞葜沏y行人士說(shuō)。
　　除此之外,與房貸相關(guān)的其他行業(yè)貸款也是銀行的一塊心病。房地產(chǎn)行業(yè)一旦陷入低迷,與之相關(guān)的多個(gè)行業(yè)也會(huì)受到?jīng)_擊,比如機(jī)械、鋼鐵、水泥、家電等行業(yè)。
　　上述股份制商業(yè)銀行信貸部人士表示,這部分行業(yè)貸款確實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn),但是各家銀行貸款數(shù)額不一,面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不盡相同。
　　這部分行業(yè)貸款占銀行貸款比例近20%。以交通銀行為例,2009年交通銀行各項(xiàng)貸款中鋼鐵冶煉及加工貸款余額4010.9億元,占比為2.18%;機(jī)械設(shè)備貸款7653.2億元,占比為4.16%;建筑業(yè)貸款5538.7億元,占比為3.01%。除去這幾大行業(yè),其他行業(yè)貸款也與房地產(chǎn)貸款有各種不同程度的關(guān)聯(lián)。
　　不過(guò),有券商銀行業(yè)分析師表示,房地產(chǎn)行業(yè)受影響,波及的范圍十分廣泛,但這些行業(yè)受到的沖擊畢竟有限。雖然部分企業(yè)利潤(rùn)因此下降,但是這并不足以導(dǎo)致大量企業(yè)破產(chǎn),因此銀行貸款仍然比較安全。
　　“2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷過(guò)類(lèi)似的陣痛,但是其他行業(yè)并沒(méi)有因此受到太大的影響�！辟苊羧A說(shuō)。
　　此外,加息也成為銀行要重點(diǎn)考量的一個(gè)因素。由于利率上升會(huì)導(dǎo)致月供壓力加大,按揭貸款的不良率和拖欠率可能會(huì)上升。
　　有銀行人士表示,一次性付款的購(gòu)房者不在少數(shù),銀行貸款在2009年整個(gè)購(gòu)房款的資金結(jié)構(gòu)中比例并不大。如果自有資金充足,銀行的風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)擴(kuò)大,但是,這一情況因區(qū)域和產(chǎn)品不同而不同。
　　世聯(lián)地產(chǎn)就其在全國(guó)20多個(gè)城市代理的345個(gè)一手樓盤(pán)總結(jié)出的數(shù)據(jù)顯示,北京雖然價(jià)格上漲非�？�,但是其自有資金的比例也是全國(guó)最高的。2009年北京購(gòu)房者群體中,35%~40%是一次性付清,沒(méi)有使用銀行的貸款。
　　另?yè)?jù)中金公司的數(shù)據(jù),北京地區(qū)按揭貸款的首付比例保持在35%左右,至少可以抵抗35%的下跌風(fēng)險(xiǎn),加之一次性付款比例不小,所以房?jī)r(jià)除非腰斬,否則北京的房貸不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的壞賬。
　　但是,北方和南方的風(fēng)格大相徑庭。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,在普通性住房的統(tǒng)計(jì)中,2009年深圳區(qū)域一次性付款的比例僅為7.4%。其他南方區(qū)域,2009年一次性付款比例為21.2%.
　　一股份制商業(yè)銀行信貸部人士就此表示,如果整體環(huán)境收緊,投機(jī)性資金鏈會(huì)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn),部分高杠桿地區(qū)按揭貸款的安全性有可能會(huì)受到?jīng)_擊。

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