房地產企業(yè)財務管理探析

　　【摘要】 房地產企業(yè)作為國民經濟發(fā)展的重要推動力之一，其自身的經營也關系著國民經濟的穩(wěn)定與持久。為了進一步促進房地產企業(yè)科學、健康地發(fā)展，許多企業(yè)在日常經營中都將財務管理作為企業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)。本文主要探析了我國房地產企業(yè)財務管理的意義、存在問題以及提出相應的解決辦法，為我國房地產企業(yè)財務管理的進一步發(fā)展提供借鑒。
　　【關鍵詞】 房地產企業(yè) 財務管理 現(xiàn)狀
　　財務管理是現(xiàn)代企業(yè)管理的一項重要組成內容，直接關系著企業(yè)各項財務政策的制定與執(zhí)行。房地產企業(yè)是資金密集型的高風險企業(yè)，投資、融資以及現(xiàn)金流的決策直接關系著企業(yè)的生存與發(fā)展，可以說財務管理水平很大程度上決定了房地產企業(yè)的發(fā)展水平。探析財務管理在房地產企業(yè)中的發(fā)展有助于發(fā)現(xiàn)其在發(fā)展中存在的問題，提出解決方法，促使房地產企業(yè)財務管理水平提高，從而促進房地產企業(yè)的整體發(fā)展。
　　一、房地產企業(yè)財務管理特點探析
　　房地產行業(yè)屬于高風險行業(yè)，而風險主要來自于資金鏈的管理以及由資金鏈管理延伸的企業(yè)投資、籌資與現(xiàn)金政策的管理。由于房地產行業(yè)的特殊性，使得房地產企業(yè)財務管理既有一般企業(yè)財務管理的共性，也存在其獨有的特殊性。分析現(xiàn)階段房地產企業(yè)財務管理特點，有助于進一步分析房地產企業(yè)財務管理中存在的問題并最終提出解決辦法。
　　1、資金投入密集且回收期長
　　近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，城市的規(guī)模在日益擴大。住房需求的激增促使了房地產企業(yè)井噴式的發(fā)展。房地產企業(yè)開發(fā)活動的迅猛增加導致的直接后果是地價以及房屋建設各項相關費用的水漲船高，使得房地產企業(yè)在建設初期以及日常經營管理中投入資金數量大幅增加，加大了企業(yè)財務管理中對企業(yè)資金管理的壓力。此外，由于房地產企業(yè)自身經營周期長，導致企業(yè)資金回收周轉速度相對于其他行業(yè)普遍較慢。房地產企業(yè)財務管理中，首要解決的是資金管理問題，在資金管理中，只要一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將會導致房地產企業(yè)原始投入的大量資金不能收回，造成企業(yè)的財務困境。
　　2、財務關系涉及范圍廣
　　房地產企業(yè)相較于其他行業(yè)，外部聯(lián)系范圍較廣，反映到財務管理層面就形成房地產企業(yè)財務管理內容復雜的特征。房地產企業(yè)財務關系不僅包括與其他行業(yè)相同的與企業(yè)債權人、債務人、投資人、被投資單位以及內部職工之間的關系，還包括與規(guī)劃、國土、建設、環(huán)保等個政府部門間的監(jiān)督與被監(jiān)督關系。此外，在長期行業(yè)經營過程中，房地產企業(yè)之間形成大規(guī)模、頻繁的資金往來關系，并且回收期都相對較長。這些房地產企業(yè)財務管理特有關系都無疑加劇了房地產企業(yè)的財務管理不可預知性，加大房地產企業(yè)財務管理難度，形成企業(yè)財務管理風險。
　　3、財務管理與不斷變化的外部環(huán)境密切聯(lián)系
　　與其他企業(yè)相同，房地產企業(yè)財務管理也不是在真空中進行的，財務政策的特點與選擇，更多的是要與外部環(huán)境特征相聯(lián)系。現(xiàn)階段，政府對房地產行業(yè)的宏觀調控勢在必行，從住房貸款政策的調整到限購令的出臺，房地產企業(yè)的外部環(huán)境相對于之前幾年已經發(fā)生了翻天覆地的變化。此外，隨著金融危機的蔓延，房地產市場不斷遭受資產貶值、購買力下降、融資困難等一系列外部不利因素影響。這就要求房地產企業(yè)在進行財務管理工作時，要對外部環(huán)境保有更強的靈敏度，與不斷變化的外部環(huán)境時刻保持密切聯(lián)系。
　　二、我國房地產企業(yè)財務管理中存在問題探析
　　我國企業(yè)引進財務管理作為企業(yè)管理核心的時間尚短，在實際操作中存在許多照搬照抄成功模式的問題，很難做到切合自身情況制定企業(yè)財務管理政策。此部分我們將分析現(xiàn)階段我國房地產企業(yè)財務管理中存在的問題，以便于針對問題找出解決方法。
　　1、現(xiàn)金管理思想淡薄，盲目追求高端產品
　　作為資金密集的高風險企業(yè)，房地產企業(yè)財務管理的核心即對企業(yè)現(xiàn)金流的管理。其著重點應是如何合理規(guī)劃企業(yè)的現(xiàn)金流，以降低企業(yè)的經營風險。而現(xiàn)階段我國房地產企業(yè)大多只重視招投標環(huán)節(jié)的預算編制，而忽略了企業(yè)經營中的現(xiàn)金管理，加劇了企業(yè)現(xiàn)金鏈斷裂風險。此外，由于現(xiàn)金管理思想的淡薄使得我國地產企業(yè)自有資金與信貸資金比例以及財務管理程度難以達到銀行規(guī)定的信貸標準，使得許多企業(yè)難以通過銀行途徑融資或是采取欺詐融資方式，更加劇了企業(yè)財務管理風險。
　　2、財務管理水平低，難以做到科學管理
　　我國房地產企業(yè)大多由傳統(tǒng)家族企業(yè)或是實體企業(yè)轉行而來，特別是由“施工隊”、“包工頭”起家的房地產企業(yè)，大多經營者缺乏必要的企業(yè)管理知識，只是一味的追求產值，出現(xiàn)重銷售、輕管理的現(xiàn)象。認知上的偏差使得財務管理的思想與方法難以在企業(yè)中做到普及。此外，即便開展財務管理工作的房地產企業(yè)，由于自身行業(yè)水平以及外部環(huán)境的制約，財務政策的制定與選擇難以與企業(yè)的具體情況相結合，只是盲目照搬成功企業(yè)案例，使得財務管理難以做到客觀與充分，制約了財務管理工作有效性的發(fā)揮。
　　3、財務管理系統(tǒng)內統(tǒng)一與集中度不足
　　財務管理不僅是對企業(yè)的現(xiàn)金與財務政策進行管理，更多的是對企業(yè)與財務相關的各項事由的統(tǒng)一調配，這就需要信息的集中與暢通，以及較強的管理控制力。我國房地產企業(yè)大多由不同的項目部或是分公司掌管具體項目的日常經營管理，這就導致各個項目或是分公司之間的信息流通不暢，直接后果是財務管理口徑不一致，各項目或是分公司之間的指標難以按照合理的方式進行比對，從而直接影響到房地產企業(yè)財務管理的最終效果。此外，由于項目部與分公司大多分開進行績效考核，并且績效考核的著重點多為經營業(yè)績，通常忽略考核收入與成本的配比以及部門業(yè)績與集團總體戰(zhàn)略的匹配，使得許多下屬公司刻意追求部門利益最大化，在決策中忽略了集團收益與統(tǒng)籌，使得房地產企業(yè)財務管理很難做到企業(yè)集團價值最大化。
　　4、銷售收入偏離財務預算
　　盡管許多房地產企業(yè)在經營中都強調財務管理的重要性，在制定了完整的財務預算并在項目的最初階段成立預算委員會，但是預算的執(zhí)行過程的控制均較為薄弱，預算對于實際情況的預期不足使得在執(zhí)行環(huán)節(jié)經常出現(xiàn)偏離預算的情況。例如，萬科財務報表中披露的某項目一期的銷售預期為2.2億，盡管階段性房價為上漲性波動，但由于前一階段國家宏觀政策調控以及外部金融危機的共同影響，一部分商品房被劃撥為經濟適用房，在價格上大打折扣，使得年末該項目銷售收入出現(xiàn)大額缺口。當然，政策上的風險有時是不可避免的，但是今后企業(yè)在制定財務政策與財務預算時，應提高對政策風險的認識，將政策風險或是其他外部風險納入預算范疇，提高財務管理工作的準確性。

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