淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入遞延所得稅處理

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的特殊要求
　　
　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,影響遞延所得稅因素除了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、預(yù)提費用和可彌補虧損等與一般企業(yè)處理方法一致外,最大的區(qū)別在于“國稅發(fā)[2009]31號文”中有關(guān)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)納所得稅的規(guī)定,“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額,計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額,計人當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額�！币虼�,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納所得稅=(會汁利潤±永久性差異±應(yīng)納稅性差異±可抵扣暫時性差異±預(yù)售收入預(yù)計利潤)×當(dāng)期適用所得稅率。同時文件規(guī)定企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算計稅成本并調(diào)整相應(yīng)毛利額,從而調(diào)整實際結(jié)算年度的應(yīng)納稅所得額。因此可以視同預(yù)收賬款部分提前交納所得稅,其未來計稅基礎(chǔ)小于賬面價值。同樣,相應(yīng)已經(jīng)抵扣預(yù)計利潤的預(yù)交營業(yè)稅及附加也存在未來計稅基礎(chǔ)大于賬面價值的情況。這些均應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債。
　　
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入遞延所得稅處理
　　
　　(一)尚無預(yù)售收入的所得稅處理對于尚無預(yù)售收入及其他應(yīng)納稅收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),與其他行業(yè)企業(yè)一樣均會出現(xiàn)按照稅法規(guī)定確定準(zhǔn)予用以后年度的應(yīng)納稅所得彌補的虧損。與可抵扣虧損和稅款抵減相關(guān)的遞延所得稅資產(chǎn),其確認條件與其他可抵扣暫時性差異產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)相同,即在能夠利用可抵扣虧損及稅款抵減的期間內(nèi),企業(yè)應(yīng)估計能否取得足夠的應(yīng)納稅所得額抵扣該部分暫時性差異。在這種情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遞延所得稅處理與其他行業(yè)并無差異。
　　[例]甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立于20×1年并已發(fā)生如下業(yè)務(wù):支付營銷策劃等銷售費用100萬元,支付管理費用300萬元,支付財務(wù)費用100萬元,無其他業(yè)務(wù)發(fā)生及納稅調(diào)整事項,企業(yè)適用所得稅率25%。該企業(yè)當(dāng)年可抵扣虧損為500萬元,應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn)=500×25%=125萬元,會計處理如下:(單位:萬元)
　　借:遞延所得稅資產(chǎn)　125
　　貸:所得稅——遞延所得稅費用　125
　　(二)存在預(yù)售收入,預(yù)計利潤抵扣可彌補虧損所得稅處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在預(yù)售收入但無已完工開發(fā)產(chǎn)品,當(dāng)期會計利潤仍為虧損,但根據(jù)“國稅發(fā)[2009]31號文”規(guī)定預(yù)售收入應(yīng)預(yù)繳所得稅,由于預(yù)售收人所預(yù)計利潤可彌補虧損,則該部分虧損不應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn),同樣,以前年度確認的可抵扣虧損相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)應(yīng)予轉(zhuǎn)回。
　　承上例,甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20×2年發(fā)生如下業(yè)務(wù):無完工開發(fā)產(chǎn)品,取得預(yù)售收入10000萬元,支付營銷策劃等銷售費用280萬元,支付管理費用500萬元,財務(wù)費用20萬元,無其他業(yè)務(wù)發(fā)生及納稅調(diào)整事項,企業(yè)適用所得稅率25%,營業(yè)稅稅率5%,城市維護建設(shè)稅稅率7%,教育費附加3%,稅法規(guī)定預(yù)計毛利率20%。相關(guān)所得稅計算如下:
　　預(yù)收賬款預(yù)計利潤=10000×20%-10000×5%x(1+7%+3%)=1450(萬元)
　　當(dāng)年應(yīng)納稅所得額=預(yù)收賬款預(yù)計利潤一當(dāng)年虧損一以前年度可抵扣虧損=1450-280-500-20-500=150(萬元)
　　當(dāng)年應(yīng)納所得稅=150×25%=37.5(萬元)
　　甲公司本年度相關(guān)所得稅費用如表1:
　　遞延所得稅資產(chǎn)=2000×25%=500(萬元):
　　遞延所得稅負債=550×25%=137.50(萬元):
　　當(dāng)期遞延所得稅費用=遞延所得稅負債變動一遞延所得稅資產(chǎn)變動=(137.5-0)-(500-125)=-237.50(萬元):
　　會計分錄為:(單位:萬元)
　　借:所得稅費用——當(dāng)期所得稅　37.5
　　所得稅費用——遞延所得稅費用　-237.5
　　遞延所得稅資產(chǎn)　375.0
　　貸:遞延所得稅負債　137.5
　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅　37.5
　　(三)開發(fā)產(chǎn)品完工,預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入的所得稅處理根據(jù)“國稅發(fā)[2009131號文”規(guī)定,開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額,計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。因此,已完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)將預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)收入,并結(jié)轉(zhuǎn)實際開發(fā)產(chǎn)品成本,計算出當(dāng)期應(yīng)納稅所得額納稅。
　　
　　承上例,甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20×3年發(fā)生如下業(yè)務(wù):開發(fā)產(chǎn)品完工,主營業(yè)務(wù)收入10000萬元,結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本6000萬元,支付營銷策劃等銷售費用280萬元,支付管理費用500萬元,財務(wù)費用20萬元,無其他業(yè)務(wù)發(fā)生及納稅調(diào)整事項,企業(yè)適用所得稅率25%,營業(yè)稅稅率5%,城市維護建設(shè)稅稅率7%,教育費附加3%。相關(guān)所得稅計算如下:
　　當(dāng)年應(yīng)納稅所得額=按稅法規(guī)定計算的當(dāng)年利潤+預(yù)收賬款預(yù)計利潤調(diào)整=10000-6000-10000×5%×(1+7%+3%)一280-500-20-1450=1200(萬元):
　　當(dāng)年應(yīng)納所得稅=1200×25%=300(萬元):
　　遞延所得稅費用=(0-137.50)一(0-500)=362.50(萬元)
　　會計分錄為:(單位:萬元)
　　借:所得稅費用——當(dāng)期所得稅　300
　　所得稅費用——遞延所得稅　362.50
　　遞延所得稅負債　137.50貸:遞延所得稅資產(chǎn)　500
　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅　300
　　從表2可以清晰地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從前期開發(fā)到預(yù)售、竣工三個階段的遞延所得稅處理的簡要過程。在前期開發(fā)階段,其遞延所得稅直接按可抵扣虧損計算。到預(yù)售階段,則應(yīng)按現(xiàn)行稅法要求對預(yù)收賬款預(yù)計利潤和相應(yīng)的稅金及附加確認遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負債。在竣工結(jié)算后,再根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)收入情況轉(zhuǎn)回相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負債。
　　綜上所述,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品尚未預(yù)售階段的所得稅處理方法與其他行業(yè)一致。在預(yù)售階段及竣工結(jié)算后,按現(xiàn)行的稅收法規(guī)應(yīng)對預(yù)收賬款及其相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加按會計準(zhǔn)則要求確認遞延所得稅資產(chǎn)及遞延所得稅負債,這一點與其他行業(yè)的所得稅處理方法有不同之處。
　　
　　
　　參考文獻:
　　[1]財政部:《企業(yè)會計準(zhǔn)則2006》,經(jīng)濟科學(xué)出版社2006年版。
　　[2]國家稅務(wù)總局:《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2009]31號文),2009年3月6日。
　　
　　(編輯　袁露芬)

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