2018年中國城市化進(jìn)程 [城市綜合體建設(shè)在城市化進(jìn)程中的價(jià)值和作用]

　　城市化進(jìn)程已成為推動(dòng)我國未來發(fā)展的必由之路，推進(jìn)我國的城市化進(jìn)程，金融業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)具有拉動(dòng)作用，而綜合體的建設(shè)以其土地的集約利用、業(yè)態(tài)的綜合齊全和城市地標(biāo)等特點(diǎn)在城市化的進(jìn)程中起到了不可忽視的作用。本文通過對(duì)綜合體建設(shè)歷史和現(xiàn)狀分析，闡述其在城市發(fā)展過程中的重要價(jià)值和作用。
　　
　　截至2010年底，我國城鎮(zhèn)人口已近6.5億人，城鎮(zhèn)人口比重達(dá)47.7%，且正處于加速期，比照發(fā)達(dá)國家70%的城市化率及發(fā)展趨勢，我國的城市化進(jìn)程還將有一個(gè)較長的發(fā)展歷程。
　　中國城市化、城市國際化已成為未來發(fā)展的必然趨勢，推進(jìn)我國的城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)將成為具有拉動(dòng)性的行業(yè)力量。隨著國家對(duì)住宅類房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費(fèi)帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)，也將成為我國城市化的主力引擎和城市形象名片。
　　1.城市綜合體的概念
　　城市綜合體是集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會(huì)展中心和公寓等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施。
　　城市綜合體具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)城市綜合體通過街區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。
　　而在我國城市綜合體一般具備3個(gè)要素：:1）城市的中心和副中心地段；2）公共交通的樞紐；3）獨(dú)享和兼具城市的自然景觀或公共資源。
　　2.城市綜合體發(fā)展?fàn)顩r
　　美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家，諾貝爾獎(jiǎng)獲得者斯蒂格利茨曾說，“21世紀(jì)初期影響世界的2件大事：1）新技術(shù)的革命；2）中國城市化。”我國的城市化率從改革開放的15.82%提高到2010年的47.7%，且在未來很長的一段時(shí)間將唱響主旋律。
　　城市綜合體是從美國傳來的，最早的成功案例是一直經(jīng)久不衰的美國曼哈頓都市綜合體，亞洲最經(jīng)典的就是號(hào)稱規(guī)劃建造了18年的東京六本木，我國目前最成熟的是位于北京市中心的中國國際貿(mào)易中心，歷經(jīng)20年，國貿(mào)三期已于2007年建成。
　�。�1）紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。匯集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會(huì)藝術(shù)博物館、大都會(huì)歌劇院等。這里還是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)，僅華爾街而言，長1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內(nèi)，就集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口。克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名都市綜合體建筑造就了曼哈頓“世界中心”的美名。
　　（2）東京的六本木新城都市綜合體：該項(xiàng)目總建筑面積為76萬平方米，總投資達(dá)到2700億日元。其建筑要素中集住宅、辦公、酒店、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施等功能于一體。同時(shí)由于其在規(guī)劃和開發(fā)過程中，考慮到工作、居住和生活的多重功能，在建設(shè)中融入了文化、生活以及休閑等建筑元素，因此六本木新城在一定程度上也是日本東京的一個(gè)具有文化品位的城中城，而事實(shí)上也正是其能夠在規(guī)劃建設(shè)中合理地考慮并加入了其他建筑功能和元素，使得該項(xiàng)目從2003年4月開業(yè)，不到2年的時(shí)間內(nèi)，成長為日本東京著名的購物中心和旅游中心。同時(shí)也成為目前日本新都市主義居住空間的范本，被稱為“城中城”、“立體城”、“藝術(shù)城”，無可爭議地成為東京新地標(biāo)。
　�。�3）中國國際貿(mào)易中心：國貿(mào)大廈、國貿(mào)展覽中心、國貿(mào)商城、中國大飯店及國貿(mào)飯店、國貿(mào)公寓共同構(gòu)成總建筑面積達(dá)五十六萬平方米的中國國際貿(mào)易中心。以國貿(mào)大廈為核心，集辦公、酒店、會(huì)展、居住及文化娛樂為一體，現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識(shí)、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢，并實(shí)現(xiàn)了用地與區(qū)域的完美嫁接，極大限度的發(fā)揮了用地的價(jià)值潛力，也極大限度的促進(jìn)了商務(wù)中心區(qū)域的發(fā)展。成為真正的中央商務(wù)區(qū)。
　　城市綜合體逐步成為了政府推動(dòng)城市化進(jìn)程的標(biāo)志性的商業(yè)模型，也成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資的主流商業(yè)模式，同時(shí)也成為了消費(fèi)者和投資者投資的一個(gè)主要產(chǎn)品的類型。
　　3.綜合體的多重價(jià)值
　　一個(gè)城市綜合體應(yīng)該具備以下幾個(gè)方面的價(jià)值：1）通過銷售住宅、酒店式公寓、寫字樓、商鋪等所得的現(xiàn)金；2）酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營和租金的回報(bào)；3）隨著城市化進(jìn)程加快，交通的改善，消費(fèi)力的提高。尤其人氣帶來的效益的增加，這些綜合要素組合對(duì)物業(yè)（資產(chǎn)）評(píng)估的價(jià)值的翻倍，抵押貸款或并購的價(jià)值；四是附加值，一個(gè)好的綜合體，不但使項(xiàng)目自身的地塊價(jià)值提高，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊土地和建筑價(jià)值和價(jià)格的大幅提高，上海的新天地就是最經(jīng)典的案例。
　　如何將一個(gè)核心地塊的價(jià)值最大化并實(shí)現(xiàn)長短期的良性循環(huán)，將政府、開發(fā)商、商家、消費(fèi)者等多重資源整合好，既創(chuàng)造一個(gè)微觀的有效商業(yè)模型，同時(shí)是一個(gè)宏觀的復(fù)雜城市發(fā)展工程中的重要環(huán)節(jié)。尤其是產(chǎn)品的組合比例、業(yè)態(tài)的優(yōu)化選擇，特別是投資回報(bào)的多重空間包括實(shí)際開發(fā)的節(jié)奏都與一個(gè)城市的發(fā)展思路、規(guī)劃方向、人口構(gòu)成和消費(fèi)水平乃至風(fēng)俗習(xí)慣等要素相關(guān)聯(lián)，更與投資商的資金實(shí)力、團(tuán)隊(duì)能力、管理水平和資源程度密不可分。
　　4.綜合體的作用和意義
　　對(duì)于政府來說，綜合體是城市標(biāo)志和名片，可以極大地提升城市的想象，滿足政績工程的需求；拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展。
　　對(duì)于開發(fā)商來說，綜合體不僅是一個(gè)集約的產(chǎn)品模型更是一個(gè)合理的投資模型，尤其在我國商業(yè)地產(chǎn)金融體系和金融產(chǎn)品缺失的情況下，可以通過銷售與持有類型產(chǎn)品的比例和組合、開發(fā)順序和周期的調(diào)整，完成資金的長短結(jié)合和良性循環(huán)，有效地解決變現(xiàn)和運(yùn)營的的矛盾。
　　對(duì)于投資者和消費(fèi)者來說，綜合體的多種屬性決定了它價(jià)值最大化的可能和空間。
　　城市綜合體一定是我國城市化建成的標(biāo)志，開發(fā)商投資的最佳模型，也會(huì)成為城市居民生活提升的一個(gè)最好的引領(lǐng)性場所。
　�。ㄗ髡邌挝唬汉贾菔绣X江新城建設(shè)管理委員會(huì)310016）

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