生活小區(qū)改造中的投資控制與管理_老舊小區(qū)改造

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及科學(xué)技術(shù)的長足進(jìn)步，我國人民的生活水平和生活質(zhì)量都有了巨大的變化，對居住小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求也越來越高，智能小區(qū)的概念已經(jīng)逐漸成型。90年代及以前建造的生活小區(qū)基本上是一種滿足簡單居住和簡單生活需求的生活區(qū)，其建筑結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足當(dāng)代人生活的要求，因此需要投入大量的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行改造。如何在這些小區(qū)改造中搞好投資的控制與管理以達(dá)到高效益的目標(biāo)，這是我們造價工作者需要考慮的問題。
　　隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不段完善和發(fā)展、人民生活質(zhì)量的得到了空前的提高，對生存環(huán)境和生存質(zhì)量的要求也是空前提高。有鑒于此，對小區(qū)的投資也要根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況量力而行，不能盲目地求全求大，而是要本著經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、科學(xué)合理地原則進(jìn)行投資，使其成為一個真正和諧的滿足人們現(xiàn)實(shí)需求的實(shí)用型經(jīng)濟(jì)區(qū)，在此本人希望將自己在從事小區(qū)改造過程中的一些投資管理經(jīng)驗(yàn)，從經(jīng)濟(jì)的角度也分析一下小區(qū)改造中的經(jīng)濟(jì)投資管理問題，希望能在這方面與同業(yè)者一同學(xué)習(xí)提高，也希望得到同業(yè)專家的指導(dǎo)。
　　
　　1. 90年代以前建造的生活小區(qū)狀況分析
　　1.1設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、配套不全、設(shè)備過時老化、管理不善、人文環(huán)境差
　　由于受歷史的局限，這些老舊生活小區(qū)無論在公建配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面，還是在管理模式、運(yùn)作機(jī)制方面，都無法滿足居民日益增長的住房需求。
　　1.2老舊生活小區(qū)管理現(xiàn)狀及綜合整治面臨的問題
　　（1）是房屋本體和基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化，甚至缺失，缺乏系統(tǒng)保養(yǎng)和維修。也就是說老舊小區(qū)都到了“問題階段”， 如房屋外墻粉刷面起殼風(fēng)化；小區(qū)道路老化，路面破損甚至沒有路燈；綠地雜草叢生、布局混亂，有些公共綠地甚至被人用來種菜。消防設(shè)施設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低。
　�。�2）是生活環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重。主要表現(xiàn)在各類違章搭建多，破墻開門多，陽臺改為廚房、廁所以及“房中房”現(xiàn)象多，無證攤點(diǎn)多，車輛亂停亂放多，已成為影響城市容貌的頑癥。
　�。�3）是公共配套設(shè)施缺少、被占用現(xiàn)象嚴(yán)重或者說小區(qū)分布零散，公建配套無人問津。一些老舊住宅小區(qū)，建設(shè)之初，只是為了解決居民住房困難，規(guī)劃方案比較簡單。大多數(shù)小區(qū)原有公建配套設(shè)施規(guī)劃配置比例較低，僅有的一些公建配套設(shè)施有的也被 擠占挪作它用，一些小區(qū)居委會用房已轉(zhuǎn)租或出賣給其他單位，小區(qū)居委會與物業(yè)管理公司之間關(guān)系不和，爭房、爭權(quán)、爭地盤，矛盾重重。
　�。�4）老舊小區(qū)綜合整治的目標(biāo)。首要的不是追求經(jīng)濟(jì)效益，而是努力尋求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。綜合整治的意義不僅在于簡單改善、維持社區(qū)秩序，保障住戶基本的居住條件，還在于可以協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)各方面的關(guān)系，化解各種不平衡、不和諧因素引發(fā)的社會矛盾，維護(hù)社會穩(wěn)定，營造一種和諧的人文環(huán)境。
　　
　　2.小區(qū)改造中的投資控制與管理
　　為了達(dá)到小區(qū)綜合治理的目標(biāo)，我們特制定投資組織設(shè)計，按新的投資體制的管理、設(shè)計、施工和設(shè)備材料供應(yīng)是承包體系的一個有機(jī)整體。制定投資組織設(shè)計的目的，是為了有效地控制投資活動，因此，在內(nèi)容上必須抓住重點(diǎn)，突出以下兩個方面：一是投資各方造價人員的組織關(guān)系，研究投資活動各方必須具備的組織方面的客觀條件，具體指導(dǎo)投資活動工作的實(shí)施；二是規(guī)劃投資活動，研究控制方案的有關(guān)方法和采取快速、便捷地控制任務(wù)的措施。這兩方面內(nèi)容應(yīng)有機(jī)地聯(lián)系在一起，對投資活動實(shí)行科學(xué)管理。在項(xiàng)目建設(shè)階段的投資控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程，根據(jù)國內(nèi)外描述的不同建設(shè)階段影響建設(shè)項(xiàng)目投資的程度看出，影響項(xiàng)目投資最大的階段，是約占工程項(xiàng)目建設(shè)周期四分之一的技術(shù)設(shè)計階段，其對投資的影響度在75%以上，因此，項(xiàng)目造價人員從一開始設(shè)計聯(lián)絡(luò)、方案比選就參與項(xiàng)目的具體投資控制工作，堅持貨比多家，擇優(yōu)擇廉，引進(jìn)成熟可靠、價格適宜的先進(jìn)技術(shù)，使最后確定的最適合投資為我方理想值。按投資組織設(shè)計，投資主體造價控制人員自始至終參與設(shè)計的方案比選和定購方案，提供最新價格信息，控制訂購價格，掌握設(shè)備的外購?fù)顿Y情況。投資控制從過去的被動轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的主動控制，能動地影響設(shè)計，優(yōu)化設(shè)計，使業(yè)主資金得到最有效的利用，使項(xiàng)目投資控制在限額以內(nèi)，使投資從關(guān)鍵的技術(shù)設(shè)計方面得到控制。
　　合同價款的合理確定是項(xiàng)目施工圖完成之后，合同管理 員及時熟悉工藝技術(shù)，計算工程量，深入現(xiàn)場，對照圖紙，了解施工前的工區(qū)實(shí)際情況，同造價人員做出詳盡的施工圖預(yù)算。由業(yè)主方組織施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位各方進(jìn)行預(yù)算會審。在施工開始前，確定詳細(xì)的工程預(yù)算，以此作為工程結(jié)算的一部分，并為簽定合同價款及在施工期間控制 投資和撥款提供依據(jù)。以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)，確定承包合同價，做為施工階段控制建安工程投資的目標(biāo)，它嚴(yán)格限制在投資限額以內(nèi)。
　　在項(xiàng)目施工階段的投資控制在過去的項(xiàng)目投資控制工作中，一般將投資控制重點(diǎn)放在項(xiàng)目實(shí)施階段。在這方面經(jīng)過多年的實(shí)踐已形成了一套可行的措施方案，包括組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施、合同措施。在主體實(shí)施過程中，我們除了加強(qiáng)這四種措施外，還特別加強(qiáng)了參與控制投資人員的管理，即各投資主體部門負(fù)責(zé)控制投資人的管理。
　　項(xiàng)目投資的控制是多方面的，既有橫向控制，也有縱向控制，要達(dá)到控制的最佳效果，在目前這種新舊體制并存的環(huán)境下，用投資組織設(shè)計來規(guī)范各投資主體的投資活動，使投資管理走集約化之路，是項(xiàng)目業(yè)主必須認(rèn)真對待的問題。
　　總之，要通過對油田老舊小區(qū)的綜合整治，并在其改造過程中加強(qiáng)投資管理和控制，從而真正地把老舊小區(qū)建設(shè)成為一個個經(jīng)濟(jì)、各具特色、環(huán)境優(yōu)美、舒適方便、安全文明的和諧社區(qū)，建設(shè)成為油田居民的幸福家園。
　　
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