限購令是一劑猛藥|上海限購令2018年取消

　　關(guān)于房子的話題很多。今年春節(jié)以后，北京首先開始限購，繼而，不少城市跟進(jìn)限購。這一政策的目的很明確，一定要把房價(jià)降下來，不惜采用行政手段，責(zé)任制、約談制等。但是，它能有效嗎？也許會(huì)有效，也就是說，房價(jià)也許真的會(huì)降，但是，這種下降意義不大，作用有限，反而可能積累更多的爆發(fā)力，在日后推高房價(jià)。因此，限購令是一個(gè)不理想的政策，經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵說，它是一劑退燒針，有副作用，但卻是必須的。這話挺有意思。退燒針也許能退燒，但病根治好了嗎？說不定哪天又燒了�！氨仨毜摹�，又是什么意思呢？
　　從市場經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，用行政手段抑制需求，是一個(gè)不好的辦法，因?yàn)�，抑制需求并沒有消除需求，對房子的需求依然存在，只不過延后了，很可能在未來某個(gè)時(shí)候集中爆發(fā)。而且，戶籍制度正在深入改革之中，限購令以戶籍為劃分對象，似乎又在強(qiáng)化以往的戶籍制度，不利于人才流動(dòng)，也不利于實(shí)現(xiàn)公民平等的社會(huì)價(jià)值觀。與此同時(shí)，限購令的出現(xiàn)，使得房屋租金上漲，令缺錢買不起房子、只能租房子的人，生活壓力更大。從全局上看，嚴(yán)格的限購令實(shí)施后，房價(jià)如果下降，只對政府的政績好處更大，民眾享受到的實(shí)惠不多，最多只有本地戶口的少數(shù)人滿意，卻加劇了戶籍制度下的不平等。因此，如果在限購令下最終房價(jià)下降，相當(dāng)一部分需要住房的人，即使面對房價(jià)下降的局面，也束手無策，只能望價(jià)興嘆。高價(jià)買不起，低價(jià)不能買，房價(jià)高低對于他們又有何意義？政府部門兌現(xiàn)了讓房價(jià)下降的承諾，卻是一個(gè)意義不大的結(jié)果。此外，已有住房的人，面對房價(jià)下降，造成資產(chǎn)縮水。如果下降幅度很大，說不定會(huì)造成一部分停止還貸。所以，從綜合效果上看，限購令如果產(chǎn)生效果，更像是政府部門的一個(gè)面子工程。
　　把以北京為首的限購令與重慶相比，也許能夠看出不同政策的不同預(yù)期結(jié)果。重慶首批公租房于3月2日搖號配租。據(jù)報(bào)道，房源有6萬多套，申請者有2萬多人，也就是說，只要符合申請公租房的條件，基本上都能得到。根據(jù)重慶的相關(guān)規(guī)定，郊縣、外地、農(nóng)村戶口，只要在重慶工作都能參加搖號，因此，重慶沒有像北京這樣以戶籍把人區(qū)分開，而是一視同仁。這一政策的根本效果是，讓相當(dāng)大一部分中低收入者，能夠安心地獲得公租房，政府所收的租金，人們也能承擔(dān)。中低收入者對住房的要求基本得到滿足，而不像北京是通過限購令，把人們的需求推到未來。
　　此外，重慶已經(jīng)開始征收房產(chǎn)稅。有報(bào)道說，重慶房產(chǎn)稅征收一個(gè)月來，對于房價(jià)下降的影響不大。實(shí)際上，在此我們可以看到，不同政策側(cè)重不同的社會(huì)群體，它所預(yù)期的效果也不一樣。公租房針對中低收入者，效果可以預(yù)見，將會(huì)很明顯。房產(chǎn)稅主要針對高收入者，房價(jià)降不降意義不大，只是適當(dāng)抑制一下。事實(shí)上，對于有錢人來說，房價(jià)不降可能是有好處的，至少，他們的資產(chǎn)沒有縮水，保值狀況良好。放貸的銀行也不至于拿到一堆縮水的房產(chǎn)。從另一個(gè)角度說，任志強(qiáng)很多年前說的話，在重慶得到了體現(xiàn)。任志強(qiáng)曾經(jīng)說：他是為有錢人蓋房子，窮人應(yīng)由政府提供保障。既然中低收入者已經(jīng)有了保障，有錢人的房子就讓它漲唄。當(dāng)然，過于兩極分化也不好，所以，房產(chǎn)稅也用來壓一下高檔房。
　　為何能做到這一點(diǎn)？實(shí)際上就是政府觀念的一個(gè)改變。誰都知道，各地房價(jià)構(gòu)成中，地價(jià)是很大一塊。我在四年前就說過，為了給中低收入者提供住房，政府的地價(jià)應(yīng)該倒算，即，按照目標(biāo)對象的平均收入，以及承擔(dān)房租或還貸的合適比例，倒推地價(jià)。而不應(yīng)該清一色地都是拍賣地塊，造成一個(gè)個(gè)的地王。地價(jià)高收入進(jìn)了政府的口袋，再怎么要求房地產(chǎn)商擁有“道德的血液”，也沒用。而重慶的做法其實(shí)很簡單，政府用來蓋公租房的地，是免費(fèi)的。也就是說，政府沒有從公租房的土地使用中賺大錢，政府自己先擁有“道德的血液”，如此，才能給社會(huì)做出榜樣。那么，公租房對于政府來說，是虧本的嗎？也未必。
　　我國現(xiàn)在的土地使用權(quán)一般是70年，拍賣土地是什么概念？就是把70年的使用費(fèi)一次性耗盡。從政府來說，等于是把70年的土地使用費(fèi)，在今天全部收進(jìn)，并且用掉了。這種方式看起來經(jīng)濟(jì)增長很快，但是，它也是寅吃卯糧，還會(huì)承擔(dān)物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。而政府免費(fèi)提供土地建設(shè)公租房的做法則是細(xì)水長流，每年收取租金，這就好比沒有把70年的土地使用費(fèi)一次性收進(jìn)，而是分?jǐn)偟矫總�(gè)年頭，公租房的租金則成為政府每年的固定收入。它避免了一次性賣地的突擊性高收入，除非有更多的地，否則收入以后會(huì)進(jìn)入低谷。因此，大規(guī)模的公租房建設(shè)，雖然在建設(shè)之初，政府沒有多少收入，反而要投入，但是，長期來看，它把公租房變成了年年都能結(jié)果收獲的財(cái)源。老百姓省下的買房子的錢，還可以用于其他消費(fèi)，以幫助實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大內(nèi)需。政府的收入則沒有大起大落，也減少了通脹的壓力。從這個(gè)角度說，我倒情愿看到農(nóng)產(chǎn)品漲點(diǎn)價(jià)，讓農(nóng)民的日子好過點(diǎn)，城里人把買房的錢省下來，多花點(diǎn)錢在農(nóng)副產(chǎn)品上，讓農(nóng)民的生活也能改善。
　　當(dāng)然，公租房政策真正要看到效果，還需要一段時(shí)間。因此，我認(rèn)為，北京等城市的限購令，仿佛是搶先獲得一個(gè)控制房價(jià)的比賽。用李稻葵的話說，這是退燒針，也許一針下去，燒真的退了。但是，病根未除，未來還有可能發(fā)作。而重慶的做法是表里兼治，既要實(shí)現(xiàn)退燒的目標(biāo)，也要實(shí)現(xiàn)拔除病根的目標(biāo)。所以，李稻葵說，限購令是有副作用的，但卻是必須的。這里所謂的必須，按我的理解，就是搶先擁有控制房價(jià)的效果，盡管這一效果意義可能不大，盡管這一效果很可能把房價(jià)上漲的壓力推向未來，但是，對于目前在位的領(lǐng)導(dǎo)來說，可以對自己的政績有一個(gè)交代。
　　編輯/任 涓 woshirenjuan@126.com

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