購房后開發(fā)商【開發(fā)商和購房族的拉鋸戰(zhàn)】

　　一場拉鋸戰(zhàn)。 　　開發(fā)商看似堅(jiān)挺。在全國房地產(chǎn)市場普遍低迷的情況下，SOHO中國董事長潘石屹卻逆勢提價，并且高調(diào)地認(rèn)為，“對中國經(jīng)濟(jì)和奧運(yùn)之后房地產(chǎn)的走勢，已經(jīng)有許多人做了宏觀的分析。我們的結(jié)論是繼續(xù)看好中國經(jīng)濟(jì)和奧運(yùn)后北京房地產(chǎn)市場。”
　　但是，降價還是來臨了。隨著房地產(chǎn)銷售量的不斷下滑，一些地產(chǎn)商最終選擇讓步，開始大幅下調(diào)地產(chǎn)價格。中國最大的上市地產(chǎn)開發(fā)商萬科自8月底率先降價，涉及深圳、上海、杭州、南京、北京等主要城市，降幅最高達(dá)27%。
　　然而，這被業(yè)內(nèi)人士評價為“技巧性降價”，“誠意”太顯單薄�！敖祪r不過意味著開發(fā)商放棄謀求暴利，接受正常利潤水平�！敝袊�房地產(chǎn)企業(yè)利潤率普遍高于30%，許多開發(fā)商尚有降價空間。消費(fèi)者的心理預(yù)期仍然很大，他們?nèi)栽谟^望。
　　這使令市場擔(dān)憂中國房市疲態(tài)延續(xù)。德意志銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿說：“大多數(shù)開發(fā)商預(yù)計市場蕭條將持續(xù)一年甚至更長時間。”
　　
　　越堆越大的泡沫
　　
　　在國際上，有一個衡量是否存在房價泡沫的指標(biāo)，即房價收入比。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。主要用于衡量房價格是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，它直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。
　　對于發(fā)達(dá)國家而言，如果這個比例超過6就被視為存在泡沫，在發(fā)展中國家這個標(biāo)準(zhǔn)會寬泛一些，但超過10則意味著泡沫明顯。但是在房價達(dá)到高峰的2007年，中國一線城市的房價收入比達(dá)到15左右，深圳甚至到了17，房價存在巨大的泡沫已是不容懷疑的事實(shí)。
　　那么，房地產(chǎn)泡沫是如何生的？
　　我們首先可以從中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中尋找答案。許多國家的發(fā)展歷程都表明，房價的走勢與一國經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)正相關(guān)。尤其是在房價中長期快速增長階段，無一例外都處在國家經(jīng)濟(jì)高速增長的宏觀背景下。這一點(diǎn)并不難理解，經(jīng)濟(jì)增長帶動了各個行業(yè)的發(fā)展，增加了社會財富，刺激了需求，房價上漲是題中應(yīng)有之意。尤其是中國在1998年才將房地產(chǎn)推向市場，改革開放以來積累的購買力足以推動房價實(shí)現(xiàn)快速上漲。
　　這可以看作是中國房價的市場邏輯。如果中國房價僅以此邏輯演進(jìn)，房價的漲勢應(yīng)該會隨著經(jīng)濟(jì)的增長而逐步增長，變得溫和而可控。
　　但自從改革開放之后，中國經(jīng)濟(jì)就像一列高速火車一樣不斷前進(jìn)，這列火車一旦啟動，就很難停下來，因?yàn)橘Y金推動型的發(fā)展模式，決定必須不斷地給這列火車增加燃料，使之不斷向前。
　　這個所謂的“燃料”就是資金，或者說是錢。但錢從哪里來？之前國家的財富積累并不足以提供維持這樣的發(fā)展速度。這個難題在1998年房地產(chǎn)市場化之后迎韌而解。要發(fā)展房地產(chǎn)，需要兩項(xiàng)最重要的資源，一是土地，二是資金。
　　于是在此后的10年，政府拍地，開發(fā)商從銀行手中貸款買地，然后建房子賣給購房者，后者也從銀行貸款購買這些房子。政府通過賣地獲得了發(fā)展需要的資金，開發(fā)商獲得暴利，而這些成本則被轉(zhuǎn)嫁給了購房者，他們獲得了越來越高的房價。這種邏輯客觀上推動了中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，但同時也埋下了泡沫的禍根。
　　
　　麻花一樣的資金鏈
　　
　　去年國慶前夕房貸新政出臺以后，房屋價格雖然沒有明顯下降，但消費(fèi)者觀望氣氛更加濃厚，許多城市成交量下降達(dá)30%―50%，讓很多房企的經(jīng)營受到相當(dāng)大的影響，也是房企現(xiàn)金流快速下降的主要原因。
　　房企的現(xiàn)金流下降帶來的首先是土地流拍現(xiàn)象增加。2008年以來，在將近半年的時間里，北京、上海、南京等一線城市已有超過40宗土地流標(biāo)、流拍。更有開發(fā)企業(yè)無奈之下采取了“斷臂自�！钡拇胧┄D―退地。土地屢屢流拍，說明在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷情況下，開發(fā)商普遍遭遇到了資金緊張的問題。即使地價回落，如果開發(fā)商對大勢走向沒有十足的把握，也不敢貿(mào)然拿地。同時，土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓也開始增多。
　　這一切表明，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈相當(dāng)緊張。
　　能印證這一觀點(diǎn)的還有，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈值多為負(fù)值。企業(yè)財務(wù)指標(biāo)的不樂觀，一定程度上反映出房地產(chǎn)企業(yè)資金存在的風(fēng)險和隱患。房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營性現(xiàn)金流較去年同期銳減，已披露的60家上市公司中，44家現(xiàn)金流為負(fù)，顯示在銷售疲軟的情況下，房企“失血”嚴(yán)重，若再不加速回籠資金，就只能通過借新債償舊債，或在股市圈錢的方式來償還到期資金。
　　根據(jù)銀監(jiān)會第二季度的統(tǒng)計，截至6月底，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.2萬億元，同比增長22.5%，比上年同期降低2個百分點(diǎn)，增幅連續(xù)7個月出現(xiàn)回落。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.95萬億元，同比增長17.7%，增幅比上年同期降低8個百分點(diǎn)。
　　國泰君安一份行業(yè)分析報告指出，今年房地產(chǎn)業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于去年行業(yè)最高峰新增房地產(chǎn)中長期貸款的兩倍。平均下來，每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達(dá)1201萬元，相當(dāng)于去年全年銷售收入的24%。
　　
　　誰能笑到最后
　　
　　宏觀調(diào)控的巨大威力確實(shí)讓整個地產(chǎn)行業(yè)感到刺骨的寒意，相應(yīng)地，地產(chǎn)商也從來沒有停止過尋求改變這種狀況的努力。
　　8月27日央行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約用地的通知》，限制銀行向房地產(chǎn)企業(yè)貸款。這項(xiàng)政府減少房地產(chǎn)損失，規(guī)避銀行風(fēng)險的緊急調(diào)控措施，不免有“棄房保銀”之嫌。據(jù)悉，目前北京、上海的部分銀行已經(jīng)開始做壓力測試，考量在房價下跌環(huán)境下銀行能承受多大的風(fēng)險。
　　面對這樣的市場狀況，在接下來被喻為房地產(chǎn)銷售旺季的“金九銀十”這兩個月里，把房子賣掉回籠資金，成為了開發(fā)商們最樸素而遠(yuǎn)大的理想。但現(xiàn)在的情況是，已經(jīng)公布中報的55家房地產(chǎn)上市公司積壓的“存貨”達(dá)3128.91億元，比去年同期增加1446.38億元，增幅達(dá)86%。再加上9、10月份極有可能的出現(xiàn)開發(fā)商集中推盤的現(xiàn)象，將形成房地產(chǎn)市場一個供應(yīng)量的小高峰。市場有限的需求加上供應(yīng)量的大幅增加，前景很難讓開發(fā)商感到光明。
　　當(dāng)然，在市場低迷的狀態(tài)下，也有特立獨(dú)行者。SOHO中國便在9月1日對旗下所有在售項(xiàng)目全面提價5%，董事長潘石屹在解釋提價的原因時說，從2008年初到現(xiàn)在，原材料價格的漲幅很大，提價是想抵消一部分建筑成本的上升。但這樣的提價注定曲高和寡，恐怕很難再找出像潘石屹這樣既沒有資金壓力，也沒有銷售壓力的開發(fā)商。
　　在開發(fā)商和購房者之間發(fā)生的這場博弈，購房者需要付出的是時間，而開發(fā)商則是面對沉重的資金壓力，到底誰能笑道最后，結(jié)果似乎一目了然。
　　
　　The Stalemate between Developers and
　　House Purchasers
　　
　　In the situation of the market downturn of the real estate of the whole country, Pan Shiyi, China’s famous real estate developer reversed the market and raised the price. He said: “Many people made the micro analysis on Chinese economy and the trend of the real estate after the Olympic Games. Our conclusion is that we are still bullish on Chinese economy and the real estate market of Beijing after the Olympic Games.”
　　However, the price reduction did come after all. With the downslide of the sales volume of the real estate, some real estate dealers finally gave in and reduced the price. Wanke Group, the biggest listed estate developer of China firstly reduced the price in the end of August in some main cities such as Shenzhen, Shanghai, Hangzhou, Nanjing, and Beijing. The highest declining rate hit 27%.
　　Nevertheless, this kind of act was called the “skillful act of price reduction” by insiders. “Price deduction only means the developers gave up gaining the supernormal returns and accepted the normal profit level.” The profit rate of the real estate enterprises of China is generally higher than 30%. Many developers still have the space of price deduction. The consumers are still waiting and observing.

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