碧桂園:如山湖城涅?九子,發(fā)力皖江_碧桂園·如山湖城

　　一次小小的插曲，并沒有打亂碧桂園控股有限公司(02007.HK)布局皖江的戰(zhàn)略。碧桂園主席楊國強(qiáng)曾經(jīng)說過，通過幫助加快地方城鎮(zhèn)化速度，提供更多人買得起的好房子，才是碧桂園的生存之道。
　　十余年來，碧桂園以戰(zhàn)略家視野進(jìn)行前瞻性布局，以區(qū)域發(fā)展為契機(jī)，把振興區(qū)域經(jīng)濟(jì)和做強(qiáng)自身產(chǎn)業(yè)結(jié)合到一起，實(shí)現(xiàn)合作共贏。2010年，皖江城市帶開發(fā)規(guī)劃獲批，在此前后，碧桂園就緊隨“中部崛起”的政策導(dǎo)向，在安徽前矚性地布局了9個(gè)項(xiàng)目。
　　然而未曾料想，如山湖城，因陷入“圈地萬畝”的輿論漩渦，也因政府土地違法案件而被迫停工。在風(fēng)波發(fā)生1年多之后，今年3月，如山湖城再次獲準(zhǔn)開工。如山湖城的“鳳凰涅?”再次給了碧桂園加快地方城鎮(zhèn)化速度，做好城市運(yùn)營商的信心與決心。
　　低地價(jià)不等于暴利
　　今年4月，國土資源部公開通報(bào)，事實(shí)大白于天下。
　　根據(jù)國土資源部通報(bào)，2007年6月至2008年7月，安徽省和縣政府違法批準(zhǔn)征收集體土地5043.83畝，違規(guī)收儲國有農(nóng)用地1239.9畝。2007年6月和2009年8月，和縣政府將其中的3034.89畝集體土地分兩期違規(guī)出讓給安徽和縣碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和安徽和縣碧桂園鳳凰酒店有限公司。
　　此案受到關(guān)注的焦點(diǎn)是，當(dāng)?shù)?3名官員因在發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)過程中操之過急的“變通”違法用地行為遭處分。
　　盡管事件的本質(zhì)已經(jīng)明白無誤地澄清，然而碧桂園在此事中，蒙受了不白之冤。如山湖城項(xiàng)目受到的責(zé)難一是“低價(jià)”。一直活躍在二、三、四線城鎮(zhèn)的碧桂園，近年來也有其他幾個(gè)地塊被描述為“低價(jià)”甚至“零地價(jià)”。
　　碧桂園如山湖城原來的兩次摘牌分別在2007年和2009年，原一期2653.34畝土地于2007年的摘牌價(jià)為底價(jià)2.6613億元，原二期1248.32畝土地于2009年的摘牌價(jià)為底價(jià)1.25207億元。兩次出讓的土地單價(jià)均約10萬元/畝，合150元/平方米。
　　而且據(jù)了解，碧桂園如山湖城所處地塊多為山坡、灘涂等不毛之地。同時(shí)期當(dāng)?shù)氐牡貕K出讓價(jià)格普遍為5萬元/畝左右。今年3月1日，和縣如山湖城項(xiàng)目已建設(shè)工程所占土地重新掛牌出讓，出讓面積2130.5畝，碧桂園掛牌價(jià)格為35931.15萬元，折合16.87萬/畝，252.98元/平方米。三次公開掛牌出讓的起始價(jià)，都是在經(jīng)過政府的合法程序嚴(yán)格評估后確定的，招拍掛流程也是和縣國土資源局向全社會公開組織的。
　　碧桂園方面在接受記者采訪時(shí)解釋：由于原地塊其實(shí)是荒蕪的生地，后期土地“熟化”的投入成本非常高。加上公建配套等費(fèi)用，實(shí)際的土地成本約為35萬/畝(折合成每平方米525元)。
　　造成誤解的原因在于，外界只知“低地價(jià)”的噱頭，卻忽略了碧桂園在參與土地開發(fā)中的投入、沉淀大量現(xiàn)金的機(jī)會成本，以及較低的銷售均價(jià)。總之，低地價(jià)不等于暴利。另外，碧桂園被誤解為“違規(guī)”的所謂“萬畝規(guī)劃”，其實(shí)是項(xiàng)目所在鎮(zhèn)對如山湖區(qū)域的一個(gè)整體規(guī)劃，并不專指碧桂園房產(chǎn)項(xiàng)目。事實(shí)上，碧桂園“如山湖城”只是區(qū)域內(nèi)的一個(gè)居住社區(qū)。在因果關(guān)系上，碧桂園在此事件中也是受害者。
　　風(fēng)波之后默默升級產(chǎn)品
　　今年河北香河某樓盤也因土地問題而遭遇風(fēng)波。最終政府退地、企業(yè)退房，留下一系列賠付糾紛。一場源于政府失職的事件，最終只能由購房者及開發(fā)商來承擔(dān)后果。
　　近年來各地土地違法問題尤為突出，被卷入漩渦的地產(chǎn)企業(yè)也遠(yuǎn)不止碧桂園一家。據(jù)悉，為了妥善解決如山湖城的問題，碧桂園僅在退樓賠付方面的損失就逾億元。
　　在土地查處后補(bǔ)辦手續(xù)重新掛牌時(shí)，碧桂園也是在沒有其他公司愿意競買的情況下，出于對購房業(yè)主負(fù)責(zé)，重新摘牌土地。碧桂園集團(tuán)對于因停工導(dǎo)致的延期交房采取了一系列切實(shí)措施，以提供更高品質(zhì)產(chǎn)品的形式維護(hù)企業(yè)及項(xiàng)目品牌。
　　如對項(xiàng)目綠化景觀進(jìn)行全面升級，包括沿路的行道樹、交付苑區(qū)的綠化、入口處景觀、增加名貴的樹種打造等。僅綠化升級所增加的投資就達(dá)2000萬元。另外，原計(jì)劃水泥路面交付的苑區(qū)道路也升級為瀝青路面，截至目前的道路改造支出已達(dá)1000萬元。此外，國慶期間如山湖城五星級標(biāo)準(zhǔn)鳳凰酒店將迎來盛大試業(yè)，這將填補(bǔ)當(dāng)?shù)貨]有五星級酒店的空白。
　　值得一提的是，所有的升級改造投資和新增服務(wù)項(xiàng)目都是在原有合同之外，由碧桂園集團(tuán)“自掏腰包”進(jìn)行的。停工直接導(dǎo)致了項(xiàng)目工程進(jìn)度的延遲，原定于2010年11月30日收樓的煙波環(huán)玉和山湖翠柳苑區(qū)，最終推遲到了2011年3月17日才交付使用。其間，碧桂園認(rèn)真配合相關(guān)部門調(diào)查，積極與業(yè)主溝通協(xié)商。
　　對于項(xiàng)目的延遲交付，部分業(yè)主提出了退樓要求，碧桂園也積極作出響應(yīng)，多次與業(yè)主協(xié)商，最終給予了高出合同規(guī)定的退樓賠償額。
　　碧桂園一方面與提出退樓要求的業(yè)主積極協(xié)商，另一方面對選擇不退樓的業(yè)主也進(jìn)行了相應(yīng)的延期交樓賠付。如山湖城項(xiàng)目總經(jīng)理李總表示：“由于項(xiàng)目停工導(dǎo)致的延期交付我們深表歉意，碧桂園也完全依照購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠付。目前對于已收樓業(yè)主的補(bǔ)償金也已經(jīng)全部給到了業(yè)主手中�！�
　　據(jù)悉，目前如山湖城項(xiàng)目的五個(gè)苑區(qū)：煙波環(huán)玉、山湖翠柳、觀瀾竹韻、鳳棲三山和碧嶺清溪已經(jīng)全部交付使用，剩下西山秀色苑區(qū)也將于10月底交付使用。7個(gè)月的停工時(shí)間或許不長，但對于一直以“快速開發(fā)、快速銷售”模式的碧桂園來說，7個(gè)月足以讓碧桂園損失很多很多。然而碧桂園并沒有過多地渲染自己承受的損失，相反地，這家低調(diào)踏實(shí)的企業(yè)，默默地將項(xiàng)目全面升級，再次推向市場。
　　布局皖江助推區(qū)域發(fā)展
　　碧桂園•如山湖城項(xiàng)目的鳳凰涅?，給和縣石楊鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)再次注入了活力。對縣域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)推動，也日益顯現(xiàn)。和縣作為安徽的東大門，區(qū)位優(yōu)越，水陸空交通便捷。加上自然資源優(yōu)越，人文歷史悠久，政府計(jì)劃以溫泉開發(fā)為核心，以香泉湖、半月湖、如山湖旅游開發(fā)為重點(diǎn)，加快建設(shè)北部山區(qū)特色旅游度假區(qū)。碧桂園的項(xiàng)目正好緊鄰如山湖，因此也吸引了大批南京和長三角的高端人群置業(yè)落戶，到如山湖城旅游、休閑和度假。
　　同時(shí)，如山湖城項(xiàng)目正處于皖江城市帶“一軸”區(qū)域，為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要示范區(qū)。項(xiàng)目的開發(fā)，配套的逐步投入使用，將極大提升和縣旅游度假產(chǎn)業(yè)的接待功能，吸引長三角更多旅游、度假、休閑人士落戶，使安徽加速融入長三角，同時(shí)項(xiàng)目在稅收、就業(yè)等方面也將進(jìn)一步加快當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化進(jìn)程。巢湖拆分后，另外兩個(gè)項(xiàng)目碧桂園•濱湖城和巢湖碧桂園也順理成章歸入合肥。在新版圖中，兩個(gè)項(xiàng)目正好處于未來大合肥主力發(fā)展的濱湖新區(qū)。安徽大學(xué)金融系教授徐亞平直言“濱湖區(qū)成為最大贏家”。碧桂園兩個(gè)項(xiàng)目，將繼續(xù)為當(dāng)?shù)厥袌鎏峁┐罅课锍�所值的高品質(zhì)人居產(chǎn)品，并持續(xù)為當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)和稅收做貢獻(xiàn)。
　　8月22日，安徽省宣布拆分巢湖市后，合肥、蕪湖、馬鞍山市實(shí)現(xiàn)了無縫對接。此番整合將帶動基礎(chǔ)設(shè)施完善，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)動更加便捷，促使整個(gè)城市帶良性發(fā)展。在這次行政改革中，碧桂園三盤直接受益，足見其遠(yuǎn)見卓識。放眼安徽，從2007年起，碧桂園便以戰(zhàn)略家視野布局九子，正是看好“皖江城市帶”的發(fā)展?jié)摿�和無限空間。
　　碧桂園的9個(gè)項(xiàng)目，基本沿著“一軸雙核兩翼”分布，“一軸”包括安慶(安慶碧桂園)、池州(池州碧桂園)、銅陵、蕪湖(蕪湖碧桂園)、馬鞍山(碧桂園•如山湖城)5個(gè)沿江市，這是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主軸線；“雙核”指合肥(巢湖碧桂園、碧桂園•濱湖城)、蕪湖(蕪湖碧桂園)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力和潛力的兩大增長極；“兩翼”包括滁州(碧桂園•歐洲城、碧桂園•城市花園)和宣城市，著力打造承接沿海地區(qū)特別是長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿地帶。
　　與其他開發(fā)商不同的是，碧桂園在安徽的9個(gè)項(xiàng)目，選址并不在城市中心區(qū)，而是位于二、三線城市的新城區(qū)。這也正符合碧桂園多年的布局思路：選址二、三、四線城市具有發(fā)展?jié)摿Φ男鲁菂^(qū)。其郊區(qū)化大盤模式，起到了分流中心區(qū)人口、降低市民生活成本、貢獻(xiàn)地方政府稅收、解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)問題、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等作用。
　　在剛召開的2011年中國城市規(guī)劃年會上，國家住建部副部長仇保興表示：中國城市化進(jìn)程要堅(jiān)持鞏固緊湊型城鎮(zhèn)、警惕大城市的盲目擴(kuò)張、鼓勵發(fā)展綠色小城鎮(zhèn)的原則。這恰好與碧桂園堅(jiān)持多年的發(fā)展模式不謀而合。
　　隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，特別在當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控日趨嚴(yán)厲的情況下，碧桂園與所布局區(qū)域合作共贏的發(fā)展模式，其前瞻性和合理性，將被不斷證明。

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