2010房產(chǎn)調(diào)控背水一戰(zhàn)_背水一戰(zhàn)的意思

　　2010年版的房地產(chǎn)新政狠而準，如果執(zhí)行力夠強，房地產(chǎn)炒房時代將宣告終結(jié)。 　　 　　房地產(chǎn)市場目前仍是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)混亂的象征。從痼疾叢生的房地產(chǎn)市場生發(fā)出去，有公共財政體制的不健全，有稅費體制的不合理，有收入分配與尋租現(xiàn)象的泛濫。既然中央政府下定決心革除房地產(chǎn)宿弊，勢必將纏繞在房地產(chǎn)市場上的血管剝離，否則房地產(chǎn)市場必然進入調(diào)整、松動、反彈、再調(diào)整的惡性循環(huán)。
　　
　　工具性調(diào)控難逃惡性循環(huán)
　　
　　中國房地產(chǎn)市場大致經(jīng)歷五次大調(diào)整，但結(jié)局異曲同工，越調(diào)控房價越漲，唯一的區(qū)別是上漲周期的長短。
　　2003年8月12日發(fā)布的《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號)，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，而經(jīng)濟適用房由“住房供應主體”被改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”；“住房供應主體”被商品房所替代。絕大部分城市居民成為商品房的潛在購買對象。
　　2004年，由于宏觀經(jīng)濟過熱，房地產(chǎn)遭到緊縮性調(diào)控。2005年，被市場稱為“老國八條”與“新國八條”的調(diào)控政策出臺，各個城市反應不同，即使是房價略有下降的城市如上海，也在2006、2007年經(jīng)歷了房地產(chǎn)價格的報復性上漲。
　　2006年國六條出臺，結(jié)果是給房地產(chǎn)市場加了一把柴；2007年出臺的24號文，則收到了房價下降的效果，2008年房地產(chǎn)市場遍地哀鴻。但隨著金融危機在2008年下半年蔓延到全球，救市成為主旋律。在寬松信貸與鼓勵房地產(chǎn)消費政策的刺激下，2009年房地產(chǎn)價格上升到歷史新高位；近在眼前的調(diào)整，是2009年年末開始、2010年火燒連營的2010年版房地產(chǎn)調(diào)控新政。
　　
　　背水一戰(zhàn)的2010版房產(chǎn)政策
　　
　　2010年版的房地產(chǎn)調(diào)控政策很有可能獲得成功。
　　首先，此次調(diào)控與以往歷次調(diào)控不同，在理念上有所改進。以往的調(diào)控治標不治本，調(diào)控房地產(chǎn)只是作為抑制經(jīng)濟過熱的輔助手段，而正在進行的調(diào)整是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型至關(guān)重要的一環(huán)。
　　面臨外部貨幣升值與貿(mào)易磨擦壓力，內(nèi)部經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型壓力，中國今年的改革幾乎在全方位推進，我們將再次進入改革陣痛期，所有的人只有迎頭而上。
　　就宏觀經(jīng)濟趨勢而言，通脹壓力進一步上升，資源價格上漲已成定勢。今年征收資源稅如箭在弦上，這也將進一步推動資源價格上漲。勞動力成本也將進一步上升。4月10日，為起草收入分配改革方案，國家發(fā)改委就業(yè)和收入分配司司長張東生組織相關(guān)人士召開閉門會。張東生表示：“不管怎么樣，今年必須拿出東西來，收入分配不能總是空談�！睋�(jù)已披露的消息，壟斷行業(yè)的工資改革、央企股權(quán)收益進一步劃歸社保等成為重點議題。
　　稅費改革前兩年拉開序幕，今年進一步深化。房地產(chǎn)的消費稅與保有稅如箭在弦，可能在重慶或者上海先行試射。可以預見。未來房產(chǎn)、證券資本利得稅將嚴格征管，研究加強對高額財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅收調(diào)節(jié)，適時開征遺產(chǎn)和贈與稅，以彌補工薪收入階層個稅收入下行的缺口。
　　其次，此次調(diào)控的力度與專業(yè)程度遠遠超過以往歷次調(diào)控，如果說以往是雷聲大雨點小，而此次是雷聲大雨點也大。
　　保障房用地得到保障。中國國土資源部4月15日公布2010年度全國住房用地供應計劃，擬供應住房用地總量18萬公頃，是去年實際供應量的約2.35倍，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房占比達77％。僅中小套型商品房計劃供地總量就超過去年全年全國實際住房用地總量。政府正試圖逐漸回歸到公共產(chǎn)品提供人的正常角色，而以往只以大地主的面目示人。
　　在收緊銀根方面，央行與銀監(jiān)會要求銀行縮短房地產(chǎn)金融杠桿，增加融資成本，相當于單獨給房地產(chǎn)市場大幅加息。
　　購房貸款比例是有史以來最嚴厲的：購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；購買二套房的家庭，必須準備好一半的房款，資金杠桿率只有一倍。對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，甚至有可能達到百分百的首付比例，杠桿率為零。而以往20％的首付款意味著杠桿比例達到五倍，許多人通過貸款購買兩套住房的辦法，以投資收益空手套白狼。杠桿比例急劇縮小，政府迫切希望銀行從高風險的房地產(chǎn)泡沫中抽身。
　　融資成本大幅提高。二套房貸不得低于基準比例的1.1倍是舊政策，但三套房利率將大幅上浮。那些希望通過低息貸款獲得投資收益者，已無巨大的操作空間。
　　新政對于投資者的打擊史無前例。政策允許地方政府采取臨時性調(diào)控政策，強力抑制房價。具有殺傷力的是，4月17日發(fā)布的《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(俗稱國十條)中，明確提出，“對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”，該政策出臺，對于溫州炒房團、對于山西炒房團，對于海南房產(chǎn)泡沫，將起到釜底抽薪的效果。
　　如果縮短金融杠桿的政策不能收到明顯效果，將倒逼政府加快推出住房持有稅，直到最終房地產(chǎn)的交易、持有成本對于投資者毫無吸引力。一旦推出住房保有稅或者物業(yè)稅，將對房地產(chǎn)投資品構(gòu)成嚴重打擊。目前豪宅持有者不必繳納保有稅，而炒房者不必從幾個月就翻番的投資收益中繳納資本利得稅，是對稅收公平政策的最大嘲諷。物業(yè)稅空轉(zhuǎn)六七年，最新消息稱，財稅部門擬將第三套房及三套以上住房定性為經(jīng)營性住房，開征房產(chǎn)稅。根據(jù)1986年出臺的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％－30％后的余值計算繳納，稅率為1.2％，沒有房產(chǎn)原值作依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12％。開征物業(yè)稅不僅能夠扼制房地產(chǎn)投資，還能使地方政府獲得穩(wěn)定的財政收入，把喝醉酒的地方財政嘴巴上的土地酒瓶拿開，是中國房地產(chǎn)市場走向健康的第一步。
　　新政出爐，市場已有產(chǎn)生下行預期。杭州一手房簽約量9天降30％，二手房交易量一周降50％；北京近日的二手房源增加40％，且房屋退購率上升。截至4月23日的一周，上海局部地區(qū)二手房已出現(xiàn)15％左右的跌幅，新房出售也出現(xiàn)10％左右的折扣。
　　
　　堅持才有未來
　　
　　毫無疑問，房地產(chǎn)調(diào)控是背水一戰(zhàn)，調(diào)控成功，中國內(nèi)需經(jīng)濟拓展出廣闊空間；調(diào)控失敗，中國經(jīng)濟將在泡沫泥潭中沉淪。只要房地產(chǎn)新政持之以恒，輔以貨幣與實體經(jīng)濟調(diào)整，成功可能性極大。
　　房地產(chǎn)調(diào)控失敗的可能原因是，在巨大的壓力下半途而廢。為了GDP、為了銀行生計、為了地方政府的財政壓力，對房地產(chǎn)市場重開方便之門，政府哪怕做出半句話的暗示，房地產(chǎn)價格就會出現(xiàn)報復性反彈。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、泡沫風險將比調(diào)控之前更加惡化。2009年房地產(chǎn)市場與資產(chǎn)品泡沫說明了一切。
　　另一個被人忽視的重要原因是，房地產(chǎn)調(diào)控操之過急，使得銀行與實體經(jīng)濟缺乏消化周期，無法培育出新的利潤增長點，不得不回到老路上去，以房地產(chǎn)贏利麻痹中國經(jīng)濟的神經(jīng)。

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