上�！巴朔俊�:上海寶山長灘值不值

　　天有不測風(fēng)云，曾經(jīng)通宵達(dá)旦“排隊團(tuán)購”的上海樓市遭遇了“排隊團(tuán)退”。2005年11月23日，位列上海地產(chǎn)十強(qiáng)的大華集團(tuán)開發(fā)的樓盤“水岸藍(lán)橋”的51名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約書遞交給開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司，強(qiáng)烈要求退房，并聲明集體停止償還房貸的那一刻起，“達(dá)安春之聲”、“金沙雅苑”、中邦風(fēng)雅頌、萬科藍(lán)山小城也將采取如許措施……“退房風(fēng)潮”此起彼伏，上海越來越多的預(yù)售房買房人開始采取群體性退房或拒收行動――而其中的主力，就是去年3月份前已有房產(chǎn)售出、3月份后仍有后續(xù)供應(yīng)――橫跨樓市調(diào)控周期的項目。
　　與此相對，開發(fā)商們卻大多不肯割肉，一個房主賠10萬，100個房主那可就是1000萬，這可不是每個開發(fā)商，尤其是原先那些沒有資本墊底、只靠預(yù)售款來周轉(zhuǎn)的開發(fā)商們吃得消的。更何況，雙方是簽了購房合同的。“水岸藍(lán)橋”的業(yè)主還算是幸運的，其補(bǔ)充條款第三條有如下內(nèi)容：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的3％，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費用�！爆F(xiàn)在這51名業(yè)主就是按照這一條款要求退房，而對于其他一些項目的購房者，簽訂的合同里卻沒有這一條，于是憤怒的業(yè)主們開始尋找小區(qū)布局不合理，房屋質(zhì)量等問題要求退房，開發(fā)商自然可以以合同為由拒絕退房，于是這些退房者們的要求就變得合情，但不合理。不少開發(fā)商在遭遇索賠之后，悄然提高了違約金比例，如達(dá)安春之聲就把比例從5％上調(diào)到了10％。而越來越多的開發(fā)商開始延請法律顧問完善預(yù)售條款，規(guī)避退房紛擾。
　　老百姓頭疼，開發(fā)商頭疼，銀行自然也得頭疼，由于銀行貸款利率與民間貸款利率相差懸殊，開發(fā)商和老百姓大都從銀行那里貸款。僅是截至2004年4月，投資到中國房地產(chǎn)開發(fā)中的8800億元，銀行貸款就占了7200億。而在全國金融機(jī)構(gòu)的17萬億人民幣貸款中，超過50％以上的貸款都是以房產(chǎn)作抵押的�，F(xiàn)在房價一跌，不少人家徒四壁，就剩下了跌破底價的房子能賠給銀行。說起來這房子，只要不再賣出去換成錢，留在身邊還可以等升值，那也就罷了，可還有些人當(dāng)初鉆了貸款某些環(huán)節(jié)的空子，拿了別人的身份證去申貸，現(xiàn)在虧了，人就跑了，銀行可不管這些，就找合同上寫的人要錢，換成你，你會還么?上海某律師行律師表示，銀行壞賬率節(jié)節(jié)高升的同時，事務(wù)所受理的有關(guān)房地產(chǎn)的糾紛也日漸增多。
　　人人都坐不住，政府也開始“感到不安”。據(jù)悉，一份旨在化解“未來一段時間內(nèi)可能出現(xiàn)”的社會性風(fēng)險的報告――《上海市房地產(chǎn)行業(yè)法律風(fēng)險實證研究報告》，已于近日由上海市政府法制辦、上海市高級人民法院、上海市仲裁委員會三方起草完畢。這份報告將被送到有關(guān)部門，對未來可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)風(fēng)險提供法律分析和建議。
　　
　　地產(chǎn)泡沫：“紙上富翁”
　　
　　一直飆升著的房價，怎么說跌就跌了?又怎么一跌就跌得那么慘呢?
　　“不幸”而又“幸運”的周先生怎么也想不通：“我有個朋友專門炒房產(chǎn)的，炒了好幾年了，車啊房啊的一樣不缺，幾年前我終于耐不住，在他的建議下買了一塊鄉(xiāng)下的地皮，才5萬，聽說再以前才3萬，看著便宜，我就買了，這是一小塊湖，要造房得打樁什么的，所以加了3萬，就是一塊地8萬，房子造起來了，還沒裝修，花了30多萬吧。結(jié)果這兩年行情看漲，眼瞅著我這棟房價錢日升月漲，最高的時候到了130萬，錢雖然沒到手，可我心里那個樂啊，即便是個‘紙上富翁’，那也是個富翁啊。于是我再接再厲，以這棟房子作抵押，貸款買了間門面搞出租，誰知道上海房價突然就開始跌了，我忙不迭的出手，門面房這一筆就賺了3000，而鄉(xiāng)下那棟房子，一下子降到了60萬，我就是想不通，怎么能的跌那么多呢?”
　　這一切源于2005年5月11日國務(wù)院辦公廳向有關(guān)部門轉(zhuǎn)發(fā)了由中央七部委聯(lián)合出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》。國家要求各地區(qū)、各部門把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。
　　由此，一度高燒不退的上海樓市終于開始了自1998年來勢頭最為迅猛的下挫和調(diào)整。
　　百姓、開發(fā)商、銀行、投資客……在房價下跌之前誰都覺得樓市還要景氣很久：上海的土地越來越少，房價沒那么容易跌。這個時候，如果有人能夠回頭看看，看看中國房改25年來經(jīng)歷的風(fēng)風(fēng)雨雨，也許就能得到些許警示：
　　1992年，國家的土地批租審批權(quán)下放后，一陣短暫而高漲的房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮席卷中國，當(dāng)年全國房地產(chǎn)投資的增速達(dá)到了117．6％，商品房的銷售面積增速也達(dá)到了50％以上；而全國商品房的開發(fā)投資額同比增長143．5％，新開工面積同比增長136％，房地產(chǎn)開發(fā)公司接近兩萬家。
　　1993年，全國出現(xiàn)嚴(yán)重通貨膨脹，與前次因工業(yè)消費品價格放開而產(chǎn)生的通貨膨脹不同，這次的成因是價格的市場化改革。而糧食、石油、電力、鋼材、鐵路運費等產(chǎn)品價格猛烈上調(diào)的根源就在于1992年至1993年內(nèi)地異乎尋常的房地產(chǎn)投資熱潮。
　　而1997年對內(nèi)地二百多個大中小城市的調(diào)查顯示，平均的房價收入比為6．4倍，與國際上公認(rèn)的衡量購房承受能力指標(biāo)的正常值――3至6倍相差懸殊，顯然，房改在某種意義上已然誤人歧途。
　　上海房市從2001年開始就急驟上揚，2002年每平方米均價4010元，到了2003年已為5118元，漲幅為21％。經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始擔(dān)心地產(chǎn)泡沫的來臨，但是對這樣的擔(dān)心無人過問。
　　2003年，上海首度超越北京成為中國內(nèi)地房價最貴的城市，并且以24．2％的速度迅猛上漲。
　　2003年至今，上海相對其它城市更快的發(fā)展步伐開始讓越來越多的土地升值，房價一路上揚的同時有越來越多的人前來投資，開發(fā)商開始囤積居奇，或者單純炒賣地皮。而銀行在貸款方面則開始放松審批、降低首付，甚至虛假貸款。一手房最高貸款額從7成升至8成，優(yōu)惠措施多多――信貸政策過度支撐了開發(fā)商囤地囤房的能力，也支撐了購房者的支付能力。由于沒有出臺房地產(chǎn)稅及調(diào)節(jié)炒房利潤的稅制，持房成本太低，炒房利潤太大，縱容了投機(jī)和囤積房地產(chǎn)的行為。
　　炒房客們則普遍有一種“紙上富翁”的心態(tài)，總覺得房子那是實實在在的，買了房，眼看著行情一天天看漲，今天30萬，明天就60萬了，房價即便是跌，能跌到哪里去呢?于是就想方設(shè)法弄錢買房，滿足了自己住的要求，還要滿足自己賺的要求，上海就有人一下子貸款7000萬，買了128套房，留著，不賣，等升值。可以說，除了那些囤積居奇的開發(fā)商，炒房客們也在房價飛升的過程中“出錢出力”。
　　結(jié)果就是，人人都在幫忙把泡沫吹大，卻沒有多少人意識到自己正在 泡沫里邊打滾。
　　
　　如何擠掉泡沫?
　　
　　歸結(jié)這次的退房風(fēng)波，無疑要歸結(jié)到房地產(chǎn)過熱，而歸結(jié)房地產(chǎn)過熱的原因，除去中國特殊的國情(房改25年卻成果甚微，積弊重重)，離不開以下幾點：
　　首先，政府方面，土地調(diào)控不力，緊縮銀根，造成房源偏緊。
　　其次，投資者盲目跟風(fēng)，房產(chǎn)商囤積居奇。
　　最后，銀行在貸款方面放松審批，降低首付，也做高房價，甚至虛假貸款，違規(guī)操作。
　　那么要擠掉泡沫，就是要嚴(yán)防以上情況的發(fā)生么?事實卻要復(fù)雜得多。
　　最簡單直接的方法無非是增加土地供應(yīng)量，物以稀為貴，物不稀自然也就不貴了，可是這卻不是你我可以說了算的。中國的人均土地?fù)碛辛可�，那是眾所周知，而相對于房價偏高，政府更怕的是房款收不回。所以土地供應(yīng)量只會少不會多。一位上海市市民李先生向記者表示，現(xiàn)在政府原則上已經(jīng)不允許建造單棟小別墅了，因為太浪費土地資源，要造也只能造聯(lián)體或者復(fù)合式的了。
　　打擊投機(jī)這一塊也不好操作。上海一買房者曾一天跑了5個樓盤卻都被告知無房可售，后監(jiān)察部門發(fā)現(xiàn)不少樓盤都有一些“大戶”一次買進(jìn)幾十套甚至上百套房，而向開發(fā)商要求看文件時卻發(fā)現(xiàn)不少個人信息欄明顯是隨意填之，比如身份證號是123456789等等，包括后來還有人專門雇傭民工排隊買房，加上一些炒房客的加入，這一切都造成了上海樓市有價無市。正所謂無奸不商，打擊投機(jī)只能治標(biāo)，不能治本。那么就得靠宏觀調(diào)控，緊縮銀根了。
　　然而這一招其實不能常用。宏觀調(diào)控和銀根緊縮，這是一把雙刃劍，現(xiàn)在的市場受到房價下跌，退房風(fēng)波的影響還沒有完全顯現(xiàn)，但是裝潢類產(chǎn)品銷售已經(jīng)明顯變清淡了，也就是說，房價下調(diào)之后，生產(chǎn)品的價格也會下調(diào)，這對于規(guī)范國內(nèi)市場是件好事。但房價一下跌，必然會引起不少社會問題，尤其對于那些在房價巔峰之時，從投資者手中接過代表著最多風(fēng)險的最后一棒的買房者而言，他們顯然是最大的受害者也是最沒有能力承受經(jīng)濟(jì)壓力的群體。而對于銀行，前期的大規(guī)模放貸過后很快將要面臨的就是越來越多的不良貸款。這一切都需要時間來慢慢消化，而究竟需要多少時間?實在難以估計。
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容先生指出：“中國的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)要挾著整個中國經(jīng)濟(jì)。一方面，如果大陸房地產(chǎn)崩盤，整個國家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。如20世紀(jì)90年代的日本與臺灣，1997年后的香港，房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，整個經(jīng)濟(jì)都進(jìn)入了衰退期。另一方面，如果大陸房地產(chǎn)業(yè)不調(diào)整，同樣面臨著巨大的金融風(fēng)險。因為就目前來看，基本上整個風(fēng)險都?xì)w結(jié)在國內(nèi)銀行體系上，無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是個人住房消費信貸都是如此。如果讓房地產(chǎn)泡沫任意吹大，破滅不可避免，而最后承擔(dān)泡沫破滅的只能是國內(nèi)各銀行及整個社會。”
　　所以現(xiàn)在政府要做的，應(yīng)該是借上海退樓，房價下調(diào)這個契機(jī)，進(jìn)行全國范圍的真正本質(zhì)上的房改，最根本的就是土地交易公開化。2002年7月，國土資源部就曾有明文規(guī)定：“經(jīng)營性土地必須掛牌拍賣，不能采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式”，這樣的規(guī)定雖然出臺，但是執(zhí)行的力度顯然不夠。
　　因此，政府應(yīng)該加強(qiáng)規(guī)定的實施力度，并開放民間投資渠道，讓民間資本更多地參與國家壟斷行業(yè)，推行有利于土地市場化的政策。比如，使得土地更多地通過公開拍賣而不是協(xié)議轉(zhuǎn)讓出售。
　　其次，政府除了提供相應(yīng)的市場規(guī)則，還要向社會與民眾提供更多更科學(xué)更權(quán)威的信息。就這次房地產(chǎn)風(fēng)波而言，為什么最后接手的是最沒有經(jīng)濟(jì)承受能力的民眾而不是開發(fā)商?關(guān)鍵就在于大家在同樣的市場中不能得到同樣的信息，這種情況下，民間資本要真正參與市場顯然阻力重重。
　　而在宏觀上，政府需要對地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行一定的規(guī)劃，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”一一為低收入階層制定優(yōu)惠政策，保證合理的廉租房用地，這是一個為民辦事的政府必須保證的事，也是整個房市，乃至整個社會安定的前提。
　　誠如美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家奧爾森所言：一個市場擴(kuò)展型的政府，它的基本職能是為市場提供制度規(guī)則，清楚地界定產(chǎn)權(quán)、保證合約有效履行及保護(hù)個人財產(chǎn)不受到掠奪。這是整個社會繁榮的關(guān)鍵一一而中國政府現(xiàn)在要做的，就是努力向市場擴(kuò)展型政府轉(zhuǎn)變。

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