【奧運閉幕，地產(chǎn)拐點】地產(chǎn)周期大拐點的投資策略

　　“房地產(chǎn)市場在奧運后將出現(xiàn)拐點”，北京房地產(chǎn)市場上一直有這樣的說法。但事實上，無論是對于“拐點說”還是“非拐點說”，我們都需要有理性的認識：奧運會本身和支撐北京房地產(chǎn)市場增長的供求之間并無直接的關聯(lián)。進入2008年以來，北京住宅市場雖然面臨短期調整，但是決定房地產(chǎn)市場走勢的主要決定因素――市場供求關系并未發(fā)生顯著變化。
　　奧運閉幕，不是北京住宅市場的拐點。而奧運，將會促進北京房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。北京舉辦奧運，隨著大量資金的投入，城市的基礎設施、交通狀況以及居民的居住環(huán)境都將大大改善；其作為中國中心城市的吸引力、影響力也會大大增加。這些都將為北京房地產(chǎn)市場帶來長期、積極的影響。
　　
　　供銷比1.43平穩(wěn)回落
　　
　　從戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，2008年1―5月，北京住宅市場的新增供應及銷售面積分別為503.8萬平方米和351.7萬平方，米，供銷比達到1.43，供銷態(tài)勢發(fā)生了變化。而對比2004年至2007年，北京住宅市場供銷比在2007年達到0.85，出現(xiàn)的是“供不應求”的局面，銷售均價也從2004年的4467元／平方米大幅漲至2007年的10225.6元／平方米(圖①)。
　　
　　這種總體平穩(wěn)回落現(xiàn)象，是否是市場“供過于求”的表現(xiàn)?我認為，這并不能作為從供不應求到供過于求的“市場拐點”的佐證。相反，這種平穩(wěn)回落，正是高速上漲的價格對于市場需求抑制作用的反映，這種抑制作用在2008年上半年的住宅市場中得到了呈現(xiàn)。
　　以市場規(guī)律而言，市場供求會影響價格的高低起伏，同樣，價格高低亦會在一定程度上影響市場的供求。2007年高速增長的房產(chǎn)價格，極大地影響了購買群體的心理預期；而國家出臺的緊縮的調控政策細則的規(guī)范作用，雪災、洪災、地震等災害以及股市下滑等因素，對于購買群體心理同樣有著很大的影響作用。這些因素綜合在一起，使住宅市場短期內(nèi)會形成“觀望氛圍”，對于目前的需求產(chǎn)生了一定的抑制作用。但是從長遠角度看，這些短期效應并不會影響住宅市場的供求結構。北京住宅市場在奧運后會朝著更加規(guī)范、良性的方向發(fā)展。
　　
　　購房需求多元化
　　
　　北京市宏觀經(jīng)濟發(fā)展目前仍然呈現(xiàn)快速良好運行的態(tài)勢。2008年第一季度的GDP，總值為2148.3億元，GDP增速以兩位數(shù)的速度實現(xiàn)增長。2008年第一季度同比增長11.3％，雖然同比回落了0.6計百分點，但仍然屬于快速增長。北京市居民收入也隨著經(jīng)濟發(fā)展有所增加。這些因素都激發(fā)了北京市居民較多的購房主動需求。
　　同時，近年來隨著北京城市化程度不斷提高，國際化、現(xiàn)代化進程加快，以及奧運的促進作用，北京市的房地產(chǎn)市場也進一步出現(xiàn)多種需求(圖②)。且據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，北京市的居住需求中主動需求約占52％～56％，因拆遷等造成的被動需求約占9％～13％，外來需求則占31％～35％。這些多元化的需求也都將促進房地產(chǎn)市場在奧運會后的進一步發(fā)展。北京整體住宅價格上升速度將放緩，高檔住宅仍然樂觀。
　　總體來看，奧運之后，北京的住宅市場仍然蘊含巨大的需求，支撐整個市場的發(fā)展。
　　
　　6100公頃土地供應繼續(xù)調整
　　
　　北京市今年土地供應總量達6100公頃，其中住宅用地1700公頃，比去年增加100公頃。但是，商品房用地計劃則從去年的1200公頃減少到1000公頃，土地供給更側重于經(jīng)濟適用房、“兩限房”等政策性用地。由此也可以看出，雖然供求結構并沒有發(fā)生顯著變化，但商品房用地的供給順應市場需求在進行調整。
　　而在舉辦奧運的2008年里，政府將會限制土地市場的囤積現(xiàn)象，這些調控政策將會促使房地產(chǎn)市場對存量土地的消化，滿足市場需求，促使房地產(chǎn)市場向著積極、健康的方向發(fā)展。

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