地王_地王爭(zhēng)霸戰(zhàn)

　　甲流成為今年流行病的頭號(hào)魔頭,它已經(jīng)在世界范圍內(nèi)帶走至少5712人的性命,確診病例已超過(guò)44萬(wàn)例。由于大多數(shù)國(guó)家并沒(méi)有詳細(xì)統(tǒng)計(jì)因甲流致死的人數(shù),所以這個(gè)數(shù)字在很大程度上低估了甲流的致死能力。世界銀行專家估計(jì),甲
　　
　　陳果有個(gè)電影名字叫《去年煙花特別多》,如果放在2009年的樓市上,可以說(shuō)是“今年地王特別多”――蟄伏一年之后,遍地開(kāi)花的“地王”可謂2009年地產(chǎn)新聞里最爛的字眼,央企、民企合力譜奏了一個(gè)個(gè)地王詠嘆調(diào)。
　　開(kāi)發(fā)商們說(shuō),“地王是被迫的,沒(méi)有誰(shuí)愿意當(dāng)?shù)赝酢?但地王之戰(zhàn)依舊愈演愈烈,黑馬從斜剌里殺出,大佬們急流勇進(jìn),四處出擊,。
　　在這場(chǎng)貼身肉搏的戰(zhàn)役中,拿不到地,就意味著退出。地王爭(zhēng)霸,催生出樓市的陣陣熱浪,也顯示出行業(yè)格局的深刻調(diào)整。
　　
　　黑馬殺出
　　
　　有這樣一群人,他們并未被地產(chǎn)圈所熟悉,但他們對(duì)這個(gè)圈子中的知名開(kāi)發(fā)商實(shí)施了狙擊,并一戰(zhàn)成名。
　　央企中化方興就是他們的典型代表。這匹黑馬參與的狙擊戰(zhàn)已經(jīng)廣為人知――發(fā)生在6月30日對(duì)北京廣渠路15號(hào)地的爭(zhēng)奪中。廣渠路15號(hào)地塊位于北京三至四環(huán)間,地理位置優(yōu)越,規(guī)劃建筑面積達(dá)28萬(wàn)平方米,一經(jīng)推出就引起多家地產(chǎn)大鱷的興趣。
　　號(hào)稱手握百億拿地的SOHO中國(guó),此前已經(jīng)明確表示對(duì)這塊地的興趣。6月30日,正是競(jìng)拍當(dāng)日,潘石屹和夫人張欣都親赴現(xiàn)場(chǎng)。萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、中信、首開(kāi)、華潤(rùn)等龍頭房企也悉數(shù)到場(chǎng)。入座時(shí),潘石屹留意到他的位子后面坐著一位生面孔,于是向他們打招呼并詢問(wèn)是哪家公司,對(duì)方的回答低調(diào)且簡(jiǎn)單:“小公司�！�
　　這家異常低調(diào)的小公司正是中化方興,也正是它,打碎了潘石屹的拿地夢(mèng)想。在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng),要數(shù)中化方興的表現(xiàn)最為活躍,只要SOHO中國(guó)和保利地產(chǎn)舉牌,它就立刻跟進(jìn),全場(chǎng)舉牌高達(dá)22次。當(dāng)中化方興叫價(jià)40億時(shí),潘石屹甚至站起來(lái)對(duì)這家小公司激動(dòng)地喊了一聲“你�！�!最終,中化方興以40.6億元價(jià)格擊敗了保利地產(chǎn),成為北京“新地王”,一戰(zhàn)揚(yáng)名。
　　“后來(lái),我們才知道中化方興的戰(zhàn)略是不算帳,他們說(shuō),潘石屹把賬都算好了�！迸耸�屹的語(yǔ)氣頗為無(wú)奈。
　　事實(shí)上,就在中化方興拿下廣渠門15號(hào)地的四天前,中國(guó)電子下屬的成都中澤置業(yè)剛剛以19.6億元打敗萬(wàn)科等知名企業(yè)奪取了北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊。
　　這些國(guó)資背景的“非著名”房企,在土地市場(chǎng)上出手闊綽,叫價(jià)毫不手軟,成交價(jià)高出起價(jià)一倍或兩倍也絲毫不眨眼。它們憑什么?
　　在復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成看來(lái),答案很簡(jiǎn)單,因?yàn)樗麄兪菄?guó)企。“國(guó)企不用害怕風(fēng)險(xiǎn)。在高價(jià)爭(zhēng)地中,他們賭的是未來(lái)房?jī)r(jià)一定還會(huì)大漲,即使目前房?jī)r(jià)已高得驚人,但中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化還會(huì)使商品房需求大幅度增加,而未來(lái)的通貨膨脹預(yù)期又會(huì)催生房市投資需求源源不斷推高房?jī)r(jià)。至于將來(lái)是否會(huì)這樣,不要緊,成功了我有功勞,失敗了反正由全國(guó)納稅人埋單,風(fēng)險(xiǎn)不用自己承擔(dān)�！�
　　此外,國(guó)企不但自有資金雄厚,而且在獲得信貸、政府幫助以及各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。尹伯成分析,“今年以來(lái)。國(guó)家拿出大量資金實(shí)施積極財(cái)政政策和寬松貨幣政策,在這個(gè)過(guò)程中,國(guó)企首先得到優(yōu)惠。它們手中有大把錢,怎么辦?搞實(shí)業(yè)可不那么容易,先流入股市和房市再說(shuō),而且房市風(fēng)險(xiǎn)小得多,于是,大手筆圈地就成了必然選擇�！�
　　潘石屹則是在市場(chǎng)上真正領(lǐng)教了國(guó)企的財(cái)大氣粗。在與中化方興對(duì)廣渠路15號(hào)地的競(jìng)爭(zhēng)中,潘石屹每次舉牌前都要計(jì)算一下成本和效益,但是每當(dāng)他剛舉牌,不差一秒,中化方興就舉得更高,最后SOHO中國(guó)只能黯然退出。
　　在潘石屹看來(lái),除了這些黑馬們有錢且看好地產(chǎn)業(yè)外,它們身處的行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩也是重要原因。
　　以中化方興為例,其母公司中化集團(tuán)公司是國(guó)務(wù)院國(guó)資委監(jiān)管的國(guó)有重要骨干企業(yè),已經(jīng)18次進(jìn)入《財(cái)富》全球500強(qiáng),2008年全年?duì)I業(yè)收入突破3000億元,利潤(rùn)總額突破87億元,雄厚實(shí)力可見(jiàn)一斑。
　　同時(shí),中化集團(tuán)也是國(guó)資委圈定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的大型央企之一。近半年來(lái),中化集團(tuán)的其他幾項(xiàng)主業(yè)農(nóng)業(yè)、能源、化工等均面臨著行業(yè)不景氣的局面。由于資本的逐利性,主攻房地產(chǎn)業(yè)就成了必然選擇。
　　
　　大佬出擊
　　
　　他們是央企,也是業(yè)內(nèi)大佬,如中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等;他們是地方國(guó)企,可江湖地位絲毫不比前者遜色,如綠地集團(tuán)、棲霞建設(shè)等;他們是民營(yíng)企業(yè),卻也是手握重金的上市公司,如SOHO中國(guó)、富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)等。
　　他們是地產(chǎn)圈的大佬和主力,面對(duì)黑馬的挑釁,他們整裝待發(fā)、急流勇進(jìn),再次證明了自身的江湖地位。
　　事實(shí)上,在中國(guó)電子、中化方興等黑馬殺出之前,土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪已經(jīng)日趨激烈。在上海,4月30日,金地集團(tuán)以5.6 億元,溢價(jià)82%的價(jià)格擊敗10 余家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)得上海徐涇鎮(zhèn)地塊;在北京,5月21日,富力地產(chǎn)以10.22億元的天價(jià)拿下廣渠門10號(hào)地,超出掛牌起始價(jià)近4倍。
　　“隨著3、4月份銷售市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)暖到進(jìn)入5月份,市場(chǎng)都沒(méi)有冷下來(lái)的趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)商意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)開(kāi)始復(fù)蘇了�！标愒品逭f(shuō)。作為華業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備和營(yíng)銷工作的副總經(jīng)理,今年5月份后,陳云峰突然感到忙碌起來(lái),平均每一個(gè)星期都要參加兩、三場(chǎng)北京土地市場(chǎng)舉行的土地競(jìng)拍活動(dòng)。“在這樣的大背景下,我們趕緊調(diào)整策略,將土地儲(chǔ)備提上日程。”
　　當(dāng)中國(guó)電子、中化方興等這些黑馬在六月份集中涌現(xiàn)后,大佬們愈加坐不住了。從7月份開(kāi)始,隨著住宅銷售持續(xù)火爆使開(kāi)發(fā)商資金回籠迅速,再加上各地政府加大推地力度,大佬們成為了土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)的主角,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)頓時(shí)硝煙彌漫,地王也頻頻出現(xiàn)。
　　在上海,9月10日,中海地產(chǎn)以70.06億元的天價(jià)擊退綠城、仁恒等企業(yè)摘下上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)地塊,比底價(jià)高出129%;9月30日,上海國(guó)企綠地集團(tuán)以72.45億元的價(jià)格摘下徐匯龍華路地塊,刷新二十天前由中海地產(chǎn)創(chuàng)造的長(zhǎng)風(fēng)地塊紀(jì)錄。
　　在深圳,9月11日,深圳土地市場(chǎng)啟動(dòng)已停用近3年的拍賣方式,出讓位于豪宅片區(qū)的寶安尖崗山居住用地。最終,深圳招商華僑城投資有限公司經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)以5.3億元的總價(jià)拿下該地。該地塊樓面地價(jià)達(dá)18874.64元/平方米,再次刷新深圳土地出讓單價(jià)紀(jì)錄。
　　在慘烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,除了手握重金之外,如何“聰明”得拿下地塊,也考驗(yàn)著這些大佬們。
　　9月3日,潘石屹戰(zhàn)勝首開(kāi)、城開(kāi)等房企,以40億人民幣拍得了北京望京一塊建筑面積近50萬(wàn)平方米的商業(yè)金融用地。興奮之余,潘石屹向本刊記者總結(jié)了兩條拿地心得:一是不要告訴媒體準(zhǔn)備拿什么地;二是不要親自去拍賣現(xiàn)場(chǎng)。潘石屹的心得聽(tīng)上去頗有幾分戲謔,仔細(xì)推敲一下,話里行間卻流露出了激烈爭(zhēng)奪中的幾分無(wú)奈。
　　在吸取了廣渠門15號(hào)地塊爭(zhēng)奪中“高調(diào)亮相”的教訓(xùn)后,潘石屹進(jìn)行了拿地策略的調(diào)整。以望京地塊為例,在這場(chǎng)拿地過(guò)程中,潘石屹?gòu)奈磳?duì)媒體透露半點(diǎn)風(fēng)聲,也一改親自到場(chǎng)拿地的習(xí)慣,甚至沒(méi)有用SOHO中國(guó)的名字掛牌,代之以新幕世紀(jì)投資管理有限公司與和星潤(rùn)實(shí)業(yè)有限公司的聯(lián)合體,而這兩家公司都是SOHO中國(guó)的全資子公司。最終,“偷襲”成功。
　　陳云峰也計(jì)劃在這場(chǎng)白熱化的競(jìng)爭(zhēng)中能夠拿到幾塊地。但是,他發(fā)現(xiàn)土地交易市場(chǎng)的招拍掛地塊已經(jīng)變得很不理性,“本來(lái)有一塊地,底價(jià)是1.2個(gè)億,有開(kāi)發(fā)商第一次報(bào)價(jià)就直接報(bào)兩億,全場(chǎng)啞然,氣氛一下就緊張起來(lái)了。我覺(jué)得還是要理性一些,不能這樣瘋狂,否則對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)很不利�！�
　　不過(guò),在對(duì)招拍掛地塊的競(jìng)爭(zhēng)中,陳云峰清晰地掌握了目前土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度以及北京相關(guān)區(qū)域的地價(jià),依靠這些鮮活的經(jīng)驗(yàn),他能夠判斷一些二手地的價(jià)格是否值得。8月,華業(yè)地產(chǎn)通過(guò)收購(gòu)的方式,獲得了位于北京通州梨園南街一幅80萬(wàn)平米地塊�！拔覀兊哪玫胤绞胶莒`活,不理性的地肯定不拿。”陳云峰說(shuō)。
　　
　　地王還將持續(xù)
　　
　　慘烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,還有一群人的身影在漸漸消失,他們是一些中小型規(guī)模的民營(yíng)企業(yè)。行業(yè)中關(guān)于“國(guó)進(jìn)民退”的種種爭(zhēng)論或許與他們有關(guān),但在這場(chǎng)金錢游戲中,他們的黯然離場(chǎng)則直接源于缺乏融資能力。
　　陳云峰還有一個(gè)身份是中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng),這一身份使他與同行有更多的接觸和交流。在他看來(lái),目前在土地市場(chǎng)活躍的公司都有著強(qiáng)大的融資能力�！拔�、六月份時(shí),中國(guó)電子等中字頭企業(yè)由于受國(guó)家政策上的恩惠,所以當(dāng)時(shí)特別有錢。到了第三季度后,中字頭企業(yè)的優(yōu)勢(shì)就不是很明顯了,因?yàn)榘�括民營(yíng)企業(yè)在內(nèi)的上市公司經(jīng)過(guò)了新一輪融資潮后也有錢了。”
　　在陳云峰看來(lái),今年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)真正的淘汰和整合。是否具備強(qiáng)大的融資能力,是能否繼續(xù)留在這個(gè)行業(yè)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。
　　而土地市場(chǎng)的瘋狂還將繼續(xù)。11月16日,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布首份《住房綠皮書》,預(yù)測(cè)下一階段土地市場(chǎng)需求將會(huì)延續(xù)回升態(tài)勢(shì)。
　　“在宏觀經(jīng)濟(jì)趨好、房地產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策放寬、發(fā)展規(guī)劃大量推出、地方政府出臺(tái)大量?jī)?yōu)惠條件積極推地、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回暖的背景下,伴隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的樂(lè)觀市場(chǎng)預(yù)期及其資金壓力的緩解、購(gòu)地能力和購(gòu)地意愿的提升,下一階段土地市場(chǎng)需求回升的態(tài)勢(shì)應(yīng)會(huì)得到延續(xù)。供給方面,由于地方政府追求土地收入,寄希望于通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),以及完成土地供給計(jì)劃的壓力,下一階段各地土地供給的力度應(yīng)會(huì)進(jìn)一步加大。在上述土地市場(chǎng)供給與需求兩方面都趨升的力量作用下,土地市場(chǎng)的交易面積會(huì)有所增加,土地價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的上升�！薄蹲》烤G皮書》如是預(yù)測(cè)。
　　據(jù)最近出臺(tái)的中國(guó)指數(shù)研究院10月土地交易報(bào)告顯示,地王的產(chǎn)生也由一線城市開(kāi)始向二線、三線城市蔓延。該報(bào)告顯示,在10月全國(guó)成交地塊總價(jià)排行榜中,除了雅居樂(lè)拿下的廣州科學(xué)城地塊外,其余九幅都位于重慶、杭州、武漢、合肥、無(wú)錫等二、三線城市。
　　值得一提的是,10月29日,中海地產(chǎn)與九龍倉(cāng)聯(lián)合以總價(jià)41億元奪得重慶江北一地塊,成為重慶的新總價(jià)“地王”,該價(jià)格超出了此前中化方興競(jìng)得北京廣渠路15號(hào)地40.6億元的地王記錄。在與開(kāi)發(fā)商的交流中,他們也普遍認(rèn)為“二三線城市會(huì)成為下一輪主要的市場(chǎng)機(jī)會(huì)”。
　　這場(chǎng)處處開(kāi)花的地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)直接引發(fā)的問(wèn)題是:土地市場(chǎng)地價(jià)頻頻高企,樓市房?jī)r(jià)是否隨之節(jié)節(jié)高升?
　　“地王不會(huì)影響整體房?jī)r(jià)的走勢(shì),房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)不是唯成本論,否則就不會(huì)有退地的事情發(fā)生了�！痹诳藸柸鹬袊�(guó)總裁丁祖昱看來(lái),做地王不僅得資金力量雄厚,而且還要能夠通過(guò)專業(yè)水準(zhǔn)把面粉變成蛋糕而不是面包,只有這樣才能賣出更好的價(jià)錢。
　　不過(guò),市場(chǎng)的信號(hào)也許是最為直白和靈敏的。上海中原地產(chǎn)普陀板塊一位負(fù)責(zé)人告訴記者,自從長(zhǎng)風(fēng)地王誕生后,周邊二手房業(yè)主便普遍開(kāi)始漲價(jià),幅度高達(dá)每平方米1000元左右。
　　事實(shí)上,隨著土地市場(chǎng)的持續(xù)瘋狂,近期樓市持續(xù)上演“恐慌性購(gòu)房”一幕。以上海外灘區(qū)域的華潤(rùn)外灘九里項(xiàng)目為例,10月31日開(kāi)盤前,盛傳開(kāi)盤單價(jià)為5萬(wàn)元,開(kāi)盤當(dāng)天已升至均價(jià)7至8萬(wàn)元/平方米,首期開(kāi)出的92套房源更有近400人認(rèn)購(gòu)。
　　樓市的熱度也仍將傳導(dǎo)給土地市場(chǎng)�！伴_(kāi)發(fā)商追逐土地,就像狼在追逐兔子一樣,誰(shuí)也回避不了�！标愒品逡谎员沃�。

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