與其“救市”，不如“正心”|救市

　　 　　我們的政策立足點應是遏制公款投資和公款消費，鼓勵民間投資和私人消費，因為后者是支持國民經濟持續(xù)健康發(fā)展的原動力。 　　 　　據(jù)報道，中央決策層近期正組織對房地產行業(yè)進行一次全面調研，調研的結果或將作為“是否救市”的最終依據(jù)。雖然大家還在爭論我國樓市是否已經陷入危機，政府是否應該像干預股市那樣有所行動。決策層不妨先“正心”――調整某些思路和對策。
　　首先，造成房地產投資規(guī)模失控、房價暴漲的原因，是由體制性弊病造成的，即“公款投資饑渴”。地方政府投資沖動，過多地投入開發(fā)區(qū)、園區(qū)和形象工程開發(fā)；國有壟斷行業(yè)將大量壟斷利潤投入多元化經營，大規(guī)模圈地搞房地產開發(fā)；國有大型房地產企業(yè)集團和上市公司借助于政府背景和融資優(yōu)勢高價拿地，經過包裝再上市融資圈錢；境外資本則借助于國際資本市場的有力支撐，瞄準城市化提速的一、二線城市作戰(zhàn)略擴張。
　　公款投資盲目擴張的后果，是“無效供給過大與有效供給不足同時并存”。而作為一般的內資民營企業(yè)尤其是中小企業(yè)，以及廣大群眾對房市的投資和消費，并不會導致房地產市場的盲目擴張，因為他們用的是自己的錢。所以，我們的政策立足點應是遏制公款投資和公款消費，鼓勵民間投資和私人消費，因為后者是支持國民經濟持續(xù)健康發(fā)展的原動力。
　　其次，房地產屬于部門經濟，房地產市場屬于地產地銷地用的區(qū)域性市場，各地有各地的具體情況。因此，房地產調控不屬于宏觀調控，應由地方政府結合當?shù)鼐唧w情況進行適當調控，不能全國各地“一刀切”。為了有效抑制房價漲速過快、漲幅過大，應當采用“擴大有效供給，疏導過度需求，降低成本稅費，壓縮利潤空間”的思路來調整對策。與“打壓投機、抑制投資、限制消費”的做法相比，“抑制投機、規(guī)范投資、滿足消費”的做法更切合實際。
　　再者，應盡快調整與房地產有關的稅種、稅目和稅率，減輕投資者、經營者、購房與租房的消費者的稅費負擔，降低開發(fā)成本、購房成本、交易成本和租賃成本，鼓勵大、中、小企業(yè)錯位競爭，二、三級市場相輔相成，合法投資與合理消費良性互動。目前企業(yè)和民眾負擔都過重。
　　理想的稅收制度應當是建房、買房時負擔輕一些，以鼓勵擴大有效供給和民眾長期投資和自住消費；在流通環(huán)節(jié)，對房屋出租和為買而賣的二手房出售也應減輕稅負，以鼓勵通過流通實現(xiàn)資源合理配置、要素優(yōu)化組合和居住條件的梯度改善，而對短期（兩年）內的炒賣行為則可征以重稅。而對房產持有階段，則可按照合理分類，分別開征或減免新的不動產保有稅。
　　此外，關于房貸政策，決策思路也要調整。商業(yè)銀行并非政策性銀行，銀行吸存放貸是做生意賺利差，既然是做生意就必然有風險，銀行防范風險就要選擇優(yōu)質客戶，對其可以下浮利率，降低首付，而對缺乏償還能力又無足夠優(yōu)質抵押物者則可提高首付，上浮利率甚至拒貸。我們現(xiàn)在的政策要求銀行反其道而行之，將商業(yè)行為同政策調控捆在一起，這是政企不分�，F(xiàn)在規(guī)定第二套房的定義也有問題，前邊的貸款已經還清了，為什么不可以再賣舊換新、賣小換大梯度改善呢？現(xiàn)在年輕一代大多數(shù)是獨生子女，雙方父母退休后想和小輩住一起，或在附近買一套房子，但因年老退休不能再供房貸，不得不用子女的名義借房貸，這有什么不可以呢？（本文根據(jù)上海財經大學房地產經濟研究中心教授、財華金融地產研究院名譽院長、上海威斯頓不動產管理學院院長印?華的觀點整理而成）

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