上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的“�！迸c“機(jī)”

　　企業(yè)承受著來(lái)自金融危機(jī)的壓力，甲級(jí)寫(xiě)字樓業(yè)主方承受著來(lái)自企業(yè)退租的壓力，市場(chǎng)則承受著來(lái)自不斷失衡的供需壓力。 　　 　　 　　從浦西到浦東，一度滿(mǎn)滿(mǎn)當(dāng)當(dāng)?shù)膶?xiě)字樓卻出現(xiàn)鮮有的空格。2009年的上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，略顯料峭寒意。
　　上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的冬天開(kāi)始于去年。2008年全年，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)共有9個(gè)項(xiàng)目竣工上市，新增辦公面積75.85萬(wàn)平方米。至2008年底，全市空置率上升至13.8%，租金下調(diào)至8.5元/平方米。數(shù)字表面的起伏背后，是上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)所面臨的一次大逆轉(zhuǎn)。
　　2008年上半年，大好形勢(shì)之下，市場(chǎng)一片晴朗。全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金繼續(xù)上行，雖然空置率因大面積的新增供應(yīng)上市而有小幅上升，但也在合理浮動(dòng)范圍之內(nèi)。外資收購(gòu)案例和跨國(guó)企業(yè)的大面積租賃時(shí)有發(fā)生，各方對(duì)市場(chǎng)前景滿(mǎn)懷信心。
　　轉(zhuǎn)眼間，到了2008年下半年，金融危機(jī)突襲，市場(chǎng)頓顯陰霾。為控制經(jīng)營(yíng)成本，許多公司大規(guī)模裁員，并重新調(diào)整了業(yè)務(wù)拓展速度，原本的辦公擴(kuò)租計(jì)劃被擱置一邊。在上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，跨國(guó)公司占據(jù)了半壁江山，受此影響，市場(chǎng)需求量大幅下降，持續(xù)增長(zhǎng)了5年之久的租金在2008年第三季度首次出現(xiàn)下跌，供大于求的大環(huán)境使得整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。
　　雖然來(lái)自外企的辦公租賃業(yè)務(wù)受到金融危機(jī)影響較大，國(guó)內(nèi)大型企業(yè)尤其是內(nèi)資銀行成了諸多甲級(jí)寫(xiě)字樓的新住戶(hù)，中海發(fā)展以6.58億元整購(gòu)上海港國(guó)際客運(yùn)中心商業(yè)配套辦公項(xiàng)目5號(hào)辦公樓，單價(jià)達(dá)65800元/平方米。與此同時(shí)，銷(xiāo)售型甲級(jí)寫(xiě)字樓以其稀缺性，依然受到高度關(guān)注，例如靜安寺核心地區(qū)的萬(wàn)泰國(guó)際，目前售價(jià)約35000元/平方米，而其周邊寫(xiě)字樓的租金普遍在9-12元/平方米。在央行大幅調(diào)低利率的政策背景下，將極大調(diào)動(dòng)投資需求。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，資金鏈的問(wèn)題也能迎刃而解。
　　為了能維持現(xiàn)有租戶(hù)的租賃關(guān)系，又能在充滿(mǎn)競(jìng)爭(zhēng)的有限市場(chǎng)上贏得新租戶(hù)，多個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓都提出人性化的“彈性條款”，但即便有豐富的優(yōu)惠條件，依然有企業(yè)選擇外遷，到租金更為低廉的虹口、楊浦等非中心商務(wù)區(qū)內(nèi)辦公，甚至是更遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，因?yàn)檫@些區(qū)域在租金和生態(tài)環(huán)境上有優(yōu)勢(shì)，交通條件也在逐步改善。這無(wú)疑加速了上海辦公格局的外延進(jìn)程，對(duì)于上海非中心區(qū)域的商務(wù)區(qū)發(fā)展也不失為一個(gè)機(jī)會(huì)。例如，磁懸浮延伸規(guī)劃中的上海南站站，將打造成一個(gè)80萬(wàn)平方米的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)，這無(wú)疑是2009年最搶眼的區(qū)域。
　　企業(yè)承受著來(lái)自金融危機(jī)的壓力，甲級(jí)寫(xiě)字樓業(yè)主方承受著來(lái)自企業(yè)退租的壓力，市場(chǎng)則承受著來(lái)自不斷失衡的供需壓力。面對(duì)未來(lái)供應(yīng)的繼續(xù)放大，正確的項(xiàng)目定位和客戶(hù)鎖定非常關(guān)鍵。在危機(jī)中幸存的就是贏家，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的春天總會(huì)到來(lái)。（作者為基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國(guó))有限公司董事總經(jīng)理）

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