房貸優(yōu)惠：遲到的愛

　　想方設(shè)法與客戶爭利，付出些許優(yōu)惠就扭扭捏捏，推三阻四，透出的是一股短視的小家子氣。 　　 　　自去年10月下旬央行出臺七折房貸利率優(yōu)惠政策以來，各銀行遲遲未能公布房貸優(yōu)惠細(xì)則，存量房貸的優(yōu)惠政策更是“猶抱琵琶半遮面”，直到1月中旬才塵埃落定。雖說各個銀行的最終方案還不算太離譜，但這段漫長的等待，還是讓許多客戶頗感寒心。存量房貸利率優(yōu)惠政策堪稱一塊試金石，讓中國銀行業(yè)露了怯。想方設(shè)法與客戶爭利，付出些許優(yōu)惠就扭扭捏捏，推三阻四，透出的是一股短視的小家子氣。
　　
　　折騰
　　
　　“既然國家有規(guī)定，我符合享受條件，可執(zhí)行起來怎么就那么難呢？”小林的話道出了廣大房貸客戶的心聲。這個28歲的福建人2006年4月和妻子在上海買了一套119平方米的商品房作為結(jié)婚用房。當(dāng)時房產(chǎn)中介推薦一家小型商業(yè)銀行提供貸款，小林沒有多加考慮，就辦了20年期的商業(yè)貸款25萬元。雖然對這家銀行平素的服務(wù)并不滿意，小林也沒有按揭搬家的念頭，從來沒有找銀行的“茬”。
　　2008年10月22日，作為改善民生、刺激內(nèi)需的配套政策，央行明確自10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%，同時下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點(diǎn)。對于存量房，央行表示金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素在利率空間內(nèi)自主定價。央行同時要求，商業(yè)銀行在10月27日前完成細(xì)則的制定。
　　當(dāng)商業(yè)銀行還在研究實(shí)施細(xì)則時，10月24日，銀監(jiān)會一則關(guān)于加強(qiáng)住房貸款風(fēng)險管理的通知，將“新政”范圍明確界定為“首次利用貸款購買自住房者”。相比央行的規(guī)定，這一限制顯然把許多人攔在線外。
　　此后，各大銀行的存量房貸七折優(yōu)惠細(xì)則卻是一拖再拖，直到2009年元旦后也未見動靜。對此，全國人大財經(jīng)委副主任委員、前央行副行長吳曉靈表示：“現(xiàn)在之所以各家商業(yè)銀行不肯出手細(xì)則，是因?yàn)榕鲁雠_嚴(yán)格的細(xì)則后，把客戶擠走，如果細(xì)則太松，又不符合新政策規(guī)定�！�
　　元旦一過，各大商業(yè)銀行的客服電話差點(diǎn)給打爆，符合條件的房貸客戶們急著想知道自己的每月還款額能否從2009年開始真正下調(diào)。小林也按耐不住，給貸款銀行打了好幾次電話�！拔业脑鹿┎欢�，打七折后只比原來八五折每月少還80多元。但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不景氣，能省則省嘛�！毙×终f，雖然銀行對外宣稱“首套住房，無逾期”都可以享受房貸利率七折優(yōu)惠，但具體執(zhí)行起來卻有很多內(nèi)部要求，譬如要看客戶在這家銀行還有沒有其他業(yè)務(wù)（存款、理財、基金、信用卡等）。
　　幾次打電話都沒有確切結(jié)果，1月7日，小林專門請假去了貸款銀行。對方工作人員讓小林先辦一張信用卡，才能提供房貸七折優(yōu)惠。小林無奈只能答應(yīng)，雖然他和妻子都已有了其他銀行的信用卡。沒想到，小林的存量房貸利率打七折的申請還在受理之中，反倒是信用卡很快就辦下來了。“現(xiàn)在偽鈔盛行，刷卡消費(fèi)也不錯�！毙×秩绱俗猿啊�
　　
　　雙刃劍
　　
　　其實(shí)說穿了，銀行此次對存量貸款利率優(yōu)惠政策的消極態(tài)度，源于一個“利”字。
　　如今，5年期存款利息3.60厘，5年以上的按揭貸款利息5.94厘，優(yōu)惠住房按揭貸款利息為4.158厘(基準(zhǔn)利率的七折)。因此，5年期優(yōu)惠按揭貸款利息與5年期存款利息兩者的利差為0.558厘。這樣的利差水平可能讓一些銀行無法承擔(dān)包括營銷費(fèi)用、準(zhǔn)備金成本、日常經(jīng)營成本（房租、人工費(fèi)用等）在內(nèi)的銀行資金運(yùn)營成本。因此，不輕易打開存量房貸利率七折的“閘門”，是銀行之間心照不宣的默契和共識。
　　例如一家大型商業(yè)銀行，采取“不申請，不受理”的方式，不對外公布具體存量房貸利率下調(diào)細(xì)則，客戶主動申請才可辦理。通常季度日均金融資產(chǎn)大于3萬或住房貸款合同超過10萬的客戶，就有資格申請房貸利率打七折的優(yōu)惠。這樣既執(zhí)行了央行的要求，又盡可能減少銀行的盈利損失，還可以防止一些小銀行趁機(jī)搶客戶。
　　有人說，此次存量房貸利率優(yōu)惠政策是政府犧牲銀行利潤補(bǔ)貼房地產(chǎn)市場，進(jìn)而刺激經(jīng)濟(jì)。對銀行而言，此舉能否拯救樓市尚不明了，直接的損失卻清晰可見。目前，個人住房按揭貸款占中國銀行業(yè)貸款總額15%左右。中金公司的報告預(yù)測，存量按揭貸款利率調(diào)整放開后，會嚴(yán)重擠壓銀行房貸業(yè)務(wù)的利潤空間，影響幅度在3%－15%左右。即使銀行不下調(diào)存量房貸利率，原有貸款客戶還可以通過轉(zhuǎn)按揭的方式重新貸款，享受更多下浮的利率。
　　為了享受優(yōu)惠，客戶當(dāng)然會考慮換家銀行還貸。因此，著力爭奪客源的小銀行這次表現(xiàn)相對積極。但也有分析人士指出，積極主動下調(diào)房貸利率只是中小銀行為了留住和挖取客戶的權(quán)宜之計，它們比大銀行更難承擔(dān)成本壓力，“硬著頭皮上”，可能只能暫時贏得良好口碑。
　　
　　冬天
　　
　　2006年12月11日，中國結(jié)束加入WTO的五年過渡期，完全兌現(xiàn)入世承諾。但中國的銀行業(yè)直到今天尚未真正完全符合WTO標(biāo)準(zhǔn)，如果沒有政策的一再庇護(hù)，很難與外資銀行直接抗衡。
　　英國《金融時報》中文網(wǎng)經(jīng)濟(jì)事務(wù)評論員吳錚指出，中國銀行業(yè)在完成政府注資――上市的股份制改革后，資產(chǎn)規(guī)模和盈利水平均大幅提高，但這都是在2003以來宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好期間實(shí)現(xiàn)的。目前，主要上市銀行的資產(chǎn)負(fù)債表還沒有經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)不景氣周期的考驗(yàn)。事實(shí)上，1998年亞洲金融危機(jī)后，面對通貨緊縮和增長乏力，中國也曾通過增加財政赤字拉動經(jīng)濟(jì)。這段時間內(nèi)，中國商業(yè)銀行體系積累了至少2萬億元的不良資產(chǎn)。
　　而2009年的中國銀行業(yè)，將面臨更為殘酷的嚴(yán)冬。
　　國家發(fā)改委日前表示，由于企業(yè)虧損增加、利潤減少，銀行體系經(jīng)營壓力加大，潛伏著資產(chǎn)質(zhì)量下降的風(fēng)險。截至2008年9月末，工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行和交通銀行的不良貸款率分別為2.4%、2.6%、2.2%和1.8%。這一比例已經(jīng)接近當(dāng)前形勢下銀行風(fēng)險控制的底線。
　　今年企業(yè)的盈利狀況更加不容樂觀。截至2008年底，中國境內(nèi)商業(yè)銀行(包括國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行和外資銀行)不良貸款余額為5600余億元人民幣，較年初大幅減少逾7000億元；不良貸款率降至2.45%，較年初大幅下降3.71%。面對整個經(jīng)濟(jì)存在的通貨緊縮風(fēng)險，銀行的不良資產(chǎn)規(guī)�？赡茉�2009年大幅攀升。
　　此外，由于市場低迷，銀行投資收益也在降低�；�金銷售和信用卡消費(fèi)也難有起色。因此，銀行的中間業(yè)務(wù)收入在今年注定不會有增長。已有券商預(yù)測2009年的中國國內(nèi)銀行業(yè)績可能為負(fù)增長，這個冬天將很漫長。

相關(guān)熱詞搜索：房貸 遲到 優(yōu)惠 房貸優(yōu)惠：遲到的愛 房貸優(yōu)惠政策 房貸有優(yōu)惠嗎