笑非：我們還要為開(kāi)發(fā)商暴利的盛宴買單嗎？

　　房地產(chǎn)巨頭任志強(qiáng)曾針對(duì)國(guó)務(wù)院為穩(wěn)定房?jī)r(jià)而出臺(tái)的“八條意見(jiàn)”，專門撰寫了一篇長(zhǎng)達(dá)40多頁(yè)、題為《對(duì)形勢(shì)的判斷與對(duì)策》的文章，并以全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)報(bào)告的名義，遞交到了權(quán)威部門。他在文中稱：“低收入家庭的住房問(wèn)題應(yīng)該由政府承擔(dān)，而中高收入家庭的住房問(wèn)題則應(yīng)交給市場(chǎng)。這樣，市場(chǎng)中的調(diào)控問(wèn)題就會(huì)簡(jiǎn)單得多了�！�

　　問(wèn)題真的是這么簡(jiǎn)單嗎？

　　筆者以為這種說(shuō)法似是而非，它巧妙地回避了目前市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，暴利從何而來(lái)以及是否合理的問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個(gè)利潤(rùn)平均化規(guī)律，是說(shuō)一個(gè)部門如果存在超額利潤(rùn)，就能吸引更多的廠商進(jìn)入，增大供給量，降低價(jià)格，使利潤(rùn)率趨向社會(huì)平均利潤(rùn)率。然而這一規(guī)律在中國(guó)眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)發(fā)生作用，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前還是一個(gè)進(jìn)入門坎高，開(kāi)發(fā)商處于壟斷地位的行業(yè)，他們牟取的是壟斷暴利。這樣的暴利使社會(huì)承擔(dān)了巨額成本，加劇了社會(huì)分配的不公，也擴(kuò)大了政府住房保障支出的負(fù)擔(dān)——高價(jià)和暴利之下買不起房的家庭數(shù)量大大多于正常利潤(rùn)率之下的數(shù)量，使住房保障支出超過(guò)了正常水平。開(kāi)發(fā)商的“一家之言”，實(shí)則是為暴利辯護(hù)，是要脅政府為其暴利推波助瀾。

　　房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率究竟有多高？雖然現(xiàn)在還找不到權(quán)威數(shù)據(jù)，但有一點(diǎn)是業(yè)內(nèi)外都認(rèn)可的，那就是開(kāi)發(fā)商賺取了超額利潤(rùn)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)：如果是在土地“招拍掛”實(shí)施前買的地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率可達(dá)50—70%，高的能達(dá)到100%。這兩年通過(guò)土地市場(chǎng)買地的項(xiàng)目，利潤(rùn)率均在30%左右。這里所說(shuō)的利潤(rùn)率是利潤(rùn)與銷售成本之比，即成本利潤(rùn)率。某銀行行長(zhǎng)亦曾在媒體披露：北京朝陽(yáng)區(qū)某樓盤商鋪綜合成本每平方米1.2萬(wàn)元，售價(jià)卻高達(dá)3.8萬(wàn)元，同樣按成本利潤(rùn)率這個(gè)口徑計(jì)算，這處樓盤利潤(rùn)率達(dá)到217%。如果把上述指標(biāo)換算成通用的凈資產(chǎn)利潤(rùn)率（利潤(rùn)與開(kāi)發(fā)商投入的自有資本之比），就更容易比較出房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)超額到了什么程度。假定房地產(chǎn)項(xiàng)目平均開(kāi)發(fā)周期為三年，平均資金占用率為銷售成本的一半（因?yàn)榻ㄔO(shè)期間資金是逐步投入的，銷售期間資金又在逐步回收），開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率取較保守的指標(biāo)60%。則一處銷售成本為1000萬(wàn)元的樓盤，開(kāi)發(fā)商投入資金平均占用量500萬(wàn)元，其中自有資金（凈資產(chǎn)投入）為200萬(wàn)元。如果成本利潤(rùn)率為30%，這個(gè)項(xiàng)目總利潤(rùn)為300萬(wàn)，開(kāi)發(fā)周期內(nèi)每年獲利100萬(wàn)，年凈資產(chǎn)利潤(rùn)率為50%；
如果成本利潤(rùn)率為50%—70%，則總利潤(rùn)為500萬(wàn)—700萬(wàn)。開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，每年獲利167－233萬(wàn)，年凈資產(chǎn)利潤(rùn)率約為83%－116％。上述朝陽(yáng)區(qū)的那處樓盤，開(kāi)發(fā)商投入自有資金200萬(wàn)，可得到的總利潤(rùn)為2170萬(wàn)，年獲利達(dá)723萬(wàn)，年凈資產(chǎn)利潤(rùn)率竟高達(dá)341%！對(duì)照一年期定期存款利率和社會(huì)平均利潤(rùn)率，就不難看出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暴利達(dá)到了什么程度。正因如此，才會(huì)有開(kāi)發(fā)商坦言：搞過(guò)房地產(chǎn)，再干什么行業(yè)都覺(jué)得沒(méi)意思了。

　　問(wèn)題是他開(kāi)發(fā)商有“意思”了，我們廣大消費(fèi)者卻被敲骨吸髓如牛負(fù)重。開(kāi)發(fā)商在暴利的盛宴中開(kāi)懷暢飲樂(lè)不思蜀，社會(huì)為此付出的代價(jià)十分巨大。壟斷暴利帶來(lái)的壟斷高價(jià)迫使老百姓為居住消費(fèi)付出太多，從而大大縮小了生活方式的選擇空間，在別的消費(fèi)方面不得不勒緊褲帶，這實(shí)際上造成了民眾福利的重大損失。開(kāi)發(fā)商攫取的暴利越多，就意味著買不起房的人越多，意味著更多人失去了基本的居住權(quán)利。從宏觀意義上看，消費(fèi)者為住房付出過(guò)多，實(shí)際上就減少了對(duì)其它產(chǎn)業(yè)的需求。而其它產(chǎn)業(yè)需求不足，又造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不平衡發(fā)展，最終對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是不利的。而且暴利之下，必然會(huì)掩蓋經(jīng)濟(jì)資源的巨大浪費(fèi)。利潤(rùn)率如此之高，提高管理水平和降低成本的動(dòng)力就不大。一些開(kāi)發(fā)商拿地后往往不及時(shí)開(kāi)發(fā)，銷售時(shí)也故意控制進(jìn)度，他們并不在乎因此增加的資金積壓成本和人力的浪費(fèi)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)越走越高，利潤(rùn)越來(lái)越厚，這一點(diǎn)點(diǎn)浪費(fèi)開(kāi)發(fā)商足以承受。暴利也帶來(lái)了土地、資金等資源向低素質(zhì)開(kāi)發(fā)商逆向配置，利潤(rùn)如此之高，只要進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，就有錢可賺，一些資質(zhì)不夠，經(jīng)營(yíng)管理能力不高的商人，也拼命擠進(jìn)這個(gè)行業(yè)，導(dǎo)致資源低效率使用。

　　正因?yàn)橛斜├�支撐，下注博取更大的暴利就有了本錢。為了進(jìn)入這市場(chǎng)上分肥，不計(jì)尋租成本，利用不正常手段取得牌照、拿地、貸款；
為了操縱市場(chǎng)，房地產(chǎn)商們可以付出更大的費(fèi)用，調(diào)動(dòng)所謂的專家、學(xué)者和媒體為自己代言。近幾個(gè)月來(lái)，價(jià)格壓力增大，很多地方商品房銷售明顯放緩，但是房地產(chǎn)商們就是能硬撐著不降價(jià)促銷，房?jī)r(jià)不降反升。沒(méi)有暴利墊底，他們敢如此逆市場(chǎng)而動(dòng)嗎？

　　因此，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，必須對(duì)壟斷者進(jìn)行有效的規(guī)制。調(diào)控壟斷高價(jià)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，向開(kāi)發(fā)商暴利開(kāi)刀是政府義不容辭的責(zé)任和不能回避的選擇。否則，愈演愈烈的房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，后果必將不堪設(shè)想。

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