劉山鷹：基本住房?jī)r(jià)格應(yīng)該降40％

　　一、農(nóng)民與市民的不平等

　　《物權(quán)法》（草案）已經(jīng)公布，向全社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。聯(lián)系到居高不下、呈膠著狀態(tài)的房?jī)r(jià)，我認(rèn)為該草案存在一個(gè)重大疏忽，而且該疏忽有可能涉嫌違憲。

　　在此，有必要引用該草案的兩條規(guī)定：

　　第一百四十條 建設(shè)用地使用權(quán)人依法享有對(duì)國(guó)家所有的土地占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

　　第一百五十八條 宅基地使用權(quán)人依法享有對(duì)集體所有的土地占有和使用的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施。

　　先請(qǐng)讀者仔細(xì)看第一百五十八條。其中的規(guī)定表明，集體所有的土地可以設(shè)立宅基地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)憲法規(guī)定，農(nóng)村的土地屬于集體所有，城市的土地屬于國(guó)家所有即全民所有。也就是說(shuō)，農(nóng)民可以在集體所有的土地上擁有宅基地。

　　問(wèn)題來(lái)了：既然《物權(quán)法》（草案）規(guī)定了農(nóng)民可以在集體所有的土地上擁有一塊屬于自己的宅基地，那么城市居民是否可以在全民所有的城市土地上擁有一塊屬于自己的宅基地呢？

　　而且，在一般情況下，農(nóng)民享有宅基地使用權(quán)是不需要支付費(fèi)用的，屬于分配性質(zhì)。那么問(wèn)題就演變?yōu)椋杭热晦r(nóng)民可以在集體土地上無(wú)償擁有一塊屬于自己的宅基地，那么城市居民是否可以在全民所有的城市土地上無(wú)償擁有一塊屬于自己的宅基地呢？

　　答案是不可以。再請(qǐng)讀者看上面的第一百四十條，其中的規(guī)定表明，“建設(shè)用地使用權(quán)人”是可以享受類(lèi)似于農(nóng)民的那種權(quán)利的。但是，我們知道，“建設(shè)用地使用權(quán)人”不等同于城市居民，因?yàn)槿魏我粋�(gè)城市居民都不可能到土地部門(mén)申請(qǐng)到“依法享有對(duì)國(guó)家所有的土地占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”。其實(shí)，聯(lián)系居民的住房問(wèn)題，這里的“建設(shè)用地使用權(quán)人”就是指開(kāi)發(fā)商。

　　開(kāi)發(fā)商可以，城市居民不可以；
農(nóng)民可以，城市居民不可以。

　　《憲法》第三十三條第二款規(guī)定：“中華人民共和國(guó)公民在法律面前一律平等�！蹦敲�，在《物權(quán)法》（草案）面前，為什么城市居民與農(nóng)民不是“一律平等”？該草案在這個(gè)問(wèn)題上是否涉嫌違憲？

　　二、探討土地全民所有的具體含義

　　法律上有一個(gè)問(wèn)題需要弄清楚：為什么農(nóng)民可以無(wú)償取得宅基地而城市居民不可以？城市居民無(wú)權(quán)獲得宅基地使用權(quán)是否正當(dāng)？為什么農(nóng)民可以在集體所有的土地上設(shè)立宅基地使用權(quán)，而城市居民卻不可以在全民所有土地上設(shè)立宅基地使用權(quán)？面對(duì)公民的居住要求，土地的集體所有制與全民所有制是否具有不同的功能？

　　事實(shí)上，到目前為止，法學(xué)界對(duì)此沒(méi)有深入系統(tǒng)的研究，各級(jí)政府的土地政策也因?yàn)槿狈�學(xué)理支撐而在正當(dāng)性上面臨質(zhì)疑�！段餀�(quán)法》(草案)作這樣的規(guī)定有什么理論依據(jù)呢？顯然，該草案疏忽了（或者說(shuō)回避了）一個(gè)實(shí)質(zhì)問(wèn)題，它只是對(duì)現(xiàn)有不明晰的土地政策進(jìn)行了簡(jiǎn)單敘述，沒(méi)有起到正本清源的作用。那么，我們是因?yàn)橐�解決問(wèn)題而制定《物權(quán)法》，還是因?yàn)橐�回避�?wèn)題而制定《物權(quán)法》？

　　第一個(gè)問(wèn)題：土地為什么要公有？

　　我國(guó)的公有制分為集體所有制和國(guó)家所有制（即全民所有制）。眾所周知，在上世紀(jì)50年代土地改革以前，農(nóng)村土地是私有的。土地改革以后，農(nóng)村土地便歸集體所有，比如說(shuō)歸村級(jí)經(jīng)濟(jì)組織所有。至于城市土地是什么時(shí)候收歸全民所有，筆者不了解詳情。筆者翻閱了建國(guó)后的四部憲法，發(fā)現(xiàn)1954、1975、1978年三部憲法都沒(méi)有規(guī)定城市土地的全民所有制。也就是說(shuō)，只是1982年憲法即現(xiàn)行憲法規(guī)定才規(guī)定城市土地歸全民所有。這個(gè)問(wèn)題有待學(xué)者們進(jìn)一步研究。

　　土地公有已是事實(shí)，沒(méi)必要過(guò)多糾纏細(xì)節(jié)。關(guān)鍵是，土地公有要回答一個(gè)問(wèn)題：土地公有的目的是什么？

　　理由或許很多，學(xué)者們可以寫(xiě)出很長(zhǎng)的論文來(lái)。其中一個(gè)重要理由是，土地公有有利于解決土地私有所造成的貧富分化，以實(shí)現(xiàn)耕者有其田，居者有其屋。對(duì)于農(nóng)民而言，既要保證他們耕者有其田，又要保證他們居者有其屋；
對(duì)于城市居民而言，因?yàn)樗麄儾灰苑N田為業(yè)，所以是保證他們居者有其屋。

　　也就是說(shuō)，土地公有是為了保證一國(guó)公民的最基本的生存權(quán)利：食和住。

　　對(duì)照現(xiàn)實(shí)，土地的集體所有基本有效的解決了農(nóng)民的居住問(wèn)題，但是，土地的全民所有卻沒(méi)有能有效解決城市居民的居住問(wèn)題。而且，土地的全民所有不僅沒(méi)有解決城市居民的居住問(wèn)題，相反卻制造了更多的貧富不均。一方面是一些人在房地產(chǎn)行業(yè)中攫取了超額利潤(rùn)，另一方面是大量市民望著動(dòng)輒一萬(wàn)、兩萬(wàn)、三萬(wàn)的房?jī)r(jià)而慨嘆。

　　土地的全民所有因?yàn)榫痈卟幌碌姆績(jī)r(jià)而面臨正當(dāng)性危機(jī)。那么——

　　第二個(gè)問(wèn)題：全民所有是誰(shuí)所有？

　　按照傳統(tǒng)理論，全民所有是比集體所有更高一層次的公有制形式，理應(yīng)能夠更好地解決市民的基本生存權(quán)要求。但現(xiàn)實(shí)為什么是這樣？

　　不管土地全民所有制在現(xiàn)實(shí)中的具體情況如何，面對(duì)城市居民的住房要求，對(duì)土地的全民所有制都應(yīng)該這樣理解：人人所有。即在一個(gè)城市中，組成全民的每一個(gè)市民都擁有一份用于滿(mǎn)足其基本住房要求的土地，他在這塊土地上蓋房，除了支付設(shè)計(jì)、材料和必要的稅收費(fèi)用外，他不需要支付土地出讓費(fèi)用。如果他必須支付土地出讓費(fèi)用，那么證明這塊土地不屬于他，因?yàn)橐粋�(gè)人不應(yīng)該為他本來(lái)?yè)碛械奈餀?quán)支付費(fèi)用。推而廣之，如果組成“全民”的每一個(gè)人都必須支付土地出讓費(fèi)用，那么證明城市的土地不屬于由每一個(gè)人所組成的“全民”。既然“全民”都要為滿(mǎn)足其基本住房要求的土地支付出讓費(fèi)用，那就證明，土地不存在“全民所有”。土地的全民所有究竟是誰(shuí)所有呢？

　　如果不能保證居民的基本住房要求，那么當(dāng)初把土地收歸國(guó)有的正當(dāng)性就大打折扣�！段餀�(quán)法》（草案）對(duì)這個(gè)關(guān)涉億萬(wàn)人、如此重要的物權(quán)視而不見(jiàn)，是大大的不該。

　　三、落實(shí)城市土地全民所有制：降價(jià)40％

　　重要的問(wèn)題是如何落實(shí)城市土地的全民所有，如何從全民所有入手，將居高不下的房?jī)r(jià)降下來(lái)。

　　城市土地屬于全民所有，它應(yīng)該保證每一個(gè)人擁有一塊屬于自己的安身立命的土地。不過(guò)，全民所有制不可能由每一個(gè)人自行其是地主張，必須由政府出面才能得以貫徹實(shí)施。但應(yīng)該明確的，城市土地的全民所有制絕對(duì)不等于地方政府所有制，則是毫無(wú)疑問(wèn)的。奇怪的是，城市土地的全民所有權(quán)實(shí)際上是由各級(jí)地方政府在行使，賣(mài)地的錢(qián)都裝進(jìn)了政府的口袋。

　　在房地產(chǎn)問(wèn)題上，政府不過(guò)是實(shí)現(xiàn)土地全民所有制的工具，而不是越俎代庖，搖身一變，自己成為了土地的主人。但事實(shí)上，幾乎所有城市的政府都把自己當(dāng)作土地的所有權(quán)人，都在有償轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)供居民普通住宅使用的土地。

　　因此，在土地全民所有的體制下，向購(gòu)買(mǎi)基本住房的居民收取土地出讓金是不合理的。這無(wú)異于說(shuō)，一個(gè)人若使用他本來(lái)?yè)碛兴�有�?quán)的物品（土地），必須向第三人支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)。這根本違反物權(quán)法的基本原理。

　　土地全民所有的必然要求是，如果居民購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)足其基本居住要求的住房，不應(yīng)該支付土地出讓金。如果以人均30平米計(jì)算，一個(gè)三口之家購(gòu)買(mǎi)90平米以?xún)?nèi)的住房，不應(yīng)該支付土地出讓金。如果大于90平米，則要支付超出90平米以外部分的土地出讓金。

　　政府是不是在任何情況下都不可以收取土地出讓金呢？不是。如果房子是賣(mài)給外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人，應(yīng)該收，因?yàn)樗麄儾皇侵袊?guó)“全民”中的成員；
如果純粹是從事商業(yè)性開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，比如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、飯店等，應(yīng)該收；
如果是滿(mǎn)足基本居住要求以外的別墅、高檔公寓、超大戶(hù)型，應(yīng)該收。

　　《物權(quán)法》，這部被稱(chēng)之為財(cái)產(chǎn)基本法的法律，這個(gè)力圖明晰財(cái)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系、定分止?fàn)幍姆�律，是不是�?yīng)該對(duì)此作出回應(yīng)呢？

　　如果是這樣，那么各個(gè)城市的房?jī)r(jià)都會(huì)沒(méi)有懸念的降下來(lái)，降價(jià)的幅度大約是40％。為什么是40％？

　　據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房?jī)r(jià)的構(gòu)成比例為：地價(jià)占40％，建造成本占30％，建筑材料占20％，稅費(fèi)占10％，地價(jià)在房?jī)r(jià)中起主導(dǎo)作用。

　　為了兌現(xiàn)公有制的承諾，為了讓市民享有和農(nóng)民平等的權(quán)利，為了滿(mǎn)足公民基本的居住權(quán)，這40％應(yīng)不應(yīng)該降呢？

相關(guān)熱詞搜索：山鷹 住房?jī)r(jià)格