孫立平：家庭結構與房價飛漲

　　中國的房價，特別是大城市的房價，尤其是北京上海這些特大城市房價的飛漲，是整個社會最矚目的話題之一。在以往的文章中，我們曾對這當中的因素進行過分析，如投機者的炒作，官商聯(lián)手的推動，價格壟斷的作用，城市化的助力，以及失衡社會導致的資源集中等。但除此之外，一個重要的因素是不能忽視的，這就是家庭結構。

　　在分析中國大城市房價的時候，有一個值得注意的現(xiàn)象，就是影響房價的相關因素，如房價收入比、租金收入比等常用的指標往往都失去了意義。

　　以房價收入比為例。所謂房價收入比，據(jù)說是20世紀90年代初時世界銀行專家黑馬先生（Andrew Hamer）在研究中國住房制度改革時提出的，是指世界銀行公認的一個“比較理想”的收入和房價之間的比例關系。通常人們認為，這個比例理想的狀態(tài)是4至6倍。與國際上的一般水平相比，我國的房價收入比無疑是明顯偏高的。更重要的是，近些年來，我國大中城市中的房價扶搖直上，但居民收入的增長卻極為有限。以至于“靠工資是買不起房的”這句話，成為人們基本的共識。但令人不解的是，高房價和低收入的強烈反差，卻并沒有房地產(chǎn)市場的冷清，相反，在房地產(chǎn)市場中，居民的購買力卻表現(xiàn)得非常旺盛。有人說，這是由于投機性資金炒房或富人投資性購房，這個因素的作用當然是不容忽視的，但如果完全用這個因素解釋我國房地產(chǎn)市場中的旺盛購買力，顯然是說不過去的。因為事實是，購房者中一個重要的組成部分顯然是一般的工薪階層。

　　與房價直接相關的另一個因素是租金。如果有一部分房產(chǎn)被投資者購得，購房者要考慮的基本問題是投資收益率。這個投資收益率主要由兩個部分組成，一是將來出售房子的差價，二是出售前的租金。有專家認為，按照國際慣例，房價一般是月租金的100—200倍，一旦超出這個標準，兩者會相應做出調整。在我國房地產(chǎn)市場中一個值得注意的現(xiàn)象是，在房價扶搖直上的同時，許多城市的房租卻在不斷下降，至少是沒有同步上升。比如，在北京，除了中關村、中央商務區(qū)等少數(shù)地區(qū)房屋的租金比較堅挺之外，許多地方的租金，包括房源非常稀缺的老城區(qū)，房租是在不斷下降的，有的地方甚至比90年代初期的水平還要低。上海也是如此，在房地產(chǎn)熱中，上海出現(xiàn)了一大批每平米萬元以上的房子，由于這些中高檔物業(yè)供應量在不斷加大，租金也在回落，甚至租不出去。

　　由于這兩個指標全部失靈，一些依據(jù)這些指標做出的房價走勢預測，特別是關于房地產(chǎn)泡沫及其破滅的預測，便往往成為笑柄。去年，索羅斯認為，美國的房地產(chǎn)泡沫一兩年內(nèi)會破裂，中國也挺不過三年。索羅斯雖然是著名的投資家，但對于中國房地產(chǎn)的預測卻可能會讓人們大跌眼鏡。最尷尬的是一些真心站在購房者的立場，呼吁將房價降下來，而且不斷做出房價可能下跌預測的學者，他們往往成為房地產(chǎn)商奚落的對象：看吧，凡是聽信了他們預測的，到頭來只能用更高的價格來買房。

　　問題出在什么地方？中國人超出學者們預測的旺盛購房能力來自哪里？我認為除了人們談論較多的那些因素之外，有兩個因素是最值得注意的。一個因素是我在《失衡的社會與畸形的房市》一文中討論過的，“在一個失衡的社會里，社會中各個角落的資源都會以極快的速度向有限的大城市中積聚”。比如北京上海的購房者當中，除了外部的購房者之外，還包括為數(shù)可觀的新移民們，因為中國的大部分機會和資源被過度集中到有限的幾個特大城市，有較強競爭能力的人只能到這有限的幾個特大城市尋找發(fā)展的機會，于是又進一步帶來資源向這些特大城市的積聚，從而推升房價的上漲。另一個因素則是由于幾十年中計劃生育政策的實施，特別是城市中一孩化政策的推行，所形成的獨生子女家庭結構。事實上我們?nèi)绻�仔細分析一下，就會發(fā)現(xiàn)，這個因素對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，會比個人收入每月增加幾百元要大得多。

　　北京九力營銷顧問公司公布的2005年北京住宅市場需求預測調查顯示，25至28歲的年輕人是北京購房的中堅力量。北京市建委網(wǎng)站今年早期公布的一項調查也表明，北京商品住宅購房對象正趨年輕化，20至30歲群體是商品房購房主力，去年第四季度其占總體比重又有大幅增長，目前占近四成。這種狀況與國外的情形形成鮮明對照。有專家指出，在歐美一些國家，年輕人一般畢業(yè)大概十年以后才進房地產(chǎn)市場買房子，購房的主力是35歲以上的人。而我國買房的不但大多是25歲到30歲的年輕人，而且是一畢業(yè)就買房子，買房就要買大房子。對于20至30歲的購房群體，我們至少可以認定兩點。第一，他們主要是為結婚安家而購房。第二，就其中的大部分人來說，即使考慮到按揭的因素，并不具有這樣的購房能力。

　　那么他們的購房能力來自哪里？一篇相關報道這樣描述購房現(xiàn)場的情景：買房的人越來越年輕，很多年輕人身后都跟著年邁的父母。當然，最熱鬧的場景就是小兩口帶著雙方的父母一起看房。這樣的情景象征性地揭示出我國目前房地產(chǎn)購買力的來源：前面的一對小兩口，加上后面的雙方的4個父母。于是，在許多地方，實際上是形成了這樣的一種標準購房模式：首付由一方或雙方的父母來出，小兩口承擔按揭。有的小兩口實際上是連按揭也無法承擔，一方或雙方的父母親仍然要幫助他們支付按揭款。這樣我們就看到我國社會中的一種獨特購房模式：三個家庭，或六個勞動力在共同購買或供養(yǎng)一套房子�？梢哉f，正是這個因素使得收入房價比徹底失去了意義。因為收入房價比計算的是一個家庭收入與房價的比例關系，而現(xiàn)實卻是三個家庭在購買或供養(yǎng)一套房子。在這種情況下，如果一定要勉強使用收入房價比這樣的指標的話，也需要在家庭收入的后面乘以2或3。

　　而這種三個家庭支撐一套房子的模式，只有在獨生子女家庭結構中才會成為可能。在分析中國人購房行為特征時，有人喜歡強調文化觀念的作用，如新婚一定要住新房，盲目追求一步到位，有了錢就要置房子置地等。其實，在現(xiàn)實生活中，特別是在購房這種動輒百八十萬的消費行為中，觀念所能起到的作用是相當有限的。如果住房能一步到位，相信沒有人會選擇多步到位。關鍵的問題是家庭結構。無論是在國外，還是在我國沒有實行計劃生育政策的時代，一個家庭往往有多個孩子，孩子多達三四個的不在少數(shù)。試想，在那樣的家庭結構中，父母要幫每一個結婚的孩子解決住房問題，是不可想象的。從這個意義上可以說，獨生子女家庭結構，是支撐中國房市的重要因素。這個因素在短時間內(nèi)不會消失。

　　但問題是，必須要看到事情的另一面。當三個家庭來共同支撐一套住房的時候，高企的訪價事實上也就抽干了三個家庭的積蓄或未來的儲蓄能力。這對于父母一輩的兩個家庭來說，含義就尤為嚴重。父母一輩的人，生活在低工資低收入的年代，其中的大部分人積蓄非常有限。從許多有關的報道可以看出，許多父母在為孩子購房的時候，已經(jīng)是傾盡了一生的積蓄。由此構成的問題將是長遠的。

　　必須意識到的是，我國是一個正在迅速老齡化的社會。獨生子女與人口老齡化是互相聯(lián)系的兩個方面。我國的老齡化主要是50年代的生育高峰與70、80年代的計劃生育急剎車兩個因素結合在一起的產(chǎn)物。在50年代的時候，由于戰(zhàn)爭結束，經(jīng)濟增長，中國出現(xiàn)了一次明顯的生育高峰。這個時期出生的人口，已經(jīng)開始陸續(xù)進入50歲。另一方面，從70年代初起，中國開始對生育實行計劃控制。1970年至1980年，人口出生率從33.4‰降至18.2‰。1979年，人口自然增長率降低到11.2‰的低水平。進入90年代，人口出生率和總和生育率降到更低水平。這兩個因素結合到一起的結果，就是人口老齡化的提前到來。從80年代以來，我國老年人口平均每年以3.2％的速度增長，截止至1999年底，我國60-65 歲的人口占到社會總人口的10%；
65歲以上的人口占7%，已經(jīng)達到或超過了國際上公認的老齡化社會的臨界點，開始步入老齡化社會。2000年，我國65歲以上的人口達到9000萬人，約占世界老年人口的1/5，占亞洲老年人口總數(shù)的1/2。而且，在未來的一段時間里，我國無論是老年人口的絕對數(shù)，還是老年人口在總人口中的比例，仍然會迅速增長。預計2010年老年人口將達到11000萬人，2035年達到27000萬人，到2040年，中國的老年人口將達到37400萬人，占全國總人口的24.5%，到本世紀中葉，我國老年人口有可能達到4億左右，屆時平均每四個人中就有一位老人。

　　與世界上發(fā)達國家相比，我們老齡化的特征之一是未富先老。世界上65歲以上老人占7%的國家和地區(qū)，人均國民生產(chǎn)總值均在5000美元以上。而上個世紀末我國進入老齡社會時，人均國民收入僅為800美元左右。這一差異將在養(yǎng)老社會保障上突出表現(xiàn)出來。美國是1935年建立社會保障體系，當時還沒有進入老年社會。而當我國進入老齡社會的時候，社會保障特別是養(yǎng)老保障則處于高度不健全的狀態(tài)。即使是在不久將來就會相當普遍的“四二一家庭”中，自我養(yǎng)老或家庭養(yǎng)老，仍會是養(yǎng)老的主要模式。在這樣的情況下，以現(xiàn)在的購房模式吸干老年自籌的養(yǎng)老金，將會產(chǎn)生嚴重的后果。當然，對于將來有能力自己解決住房問題的年輕人來說，現(xiàn)在父母在住房上的投入也可以視之為將養(yǎng)老金用于投資。但這既要取決于年輕一代的經(jīng)濟狀況，也取決于老齡化社會中的房地產(chǎn)市場。

　　人們經(jīng)常說，房地產(chǎn)熱是一種財富的再分配過程。本文想要表明的是，這種財富的再分配，不僅發(fā)生在共時性的橫向關系上，也發(fā)生在歷時性的縱向關系上。

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