鞏勝利：2009：房地產(chǎn)“骰子”還轉(zhuǎn)碼？

　　賭場(chǎng)里千年不變：當(dāng)一枚骰子拋出之后，幾乎所有的人都盯著它在嘩啦啦的在轉(zhuǎn)，不管你象預(yù)謀已久的一場(chǎng)戰(zhàn)役那樣絕對(duì)有勝券在握，還是在自己心算在胸而沒有額外的天變預(yù)料，但只要你“押寶”投出了“斛子”參加了這場(chǎng)戰(zhàn)役，這場(chǎng)結(jié)果的成敗總要到來、終局已為時(shí)不遠(yuǎn)……

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就是這枚“骰子”超常突進(jìn)、盛極而衰的重要標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)。以全球第一強(qiáng)大的美國(guó)及發(fā)達(dá)國(guó)家為例，在全球500強(qiáng)的最大企業(yè)中，幾乎沒有一例房地產(chǎn)企業(yè)為例之中。但中國(guó)改革開放30年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從無到有，至今卻成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的砥柱中流，中國(guó)的一些房地產(chǎn)企業(yè)一舉崛起，成為中國(guó)企業(yè)界的龍頭老大，這不能不格外令到中國(guó)政府格外思考，為什么中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)兀立而起？

　　中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的龍頭老大、進(jìn)入前排行榜的派頭霸主，只說明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展被偏頗極力放大了。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)萬科企業(yè)、SOHO中國(guó)、合生創(chuàng)展集團(tuán)、保利房地產(chǎn)、廣州恒大實(shí)業(yè)等等，就是這樣“大躍進(jìn)”的結(jié)果，但“金融海嘯”對(duì)這些缺乏牢固強(qiáng)大基礎(chǔ)的房企，則迎來巨大生死考驗(yàn)，無奈只有賭一把吧，等待著命運(yùn)宣判的最新時(shí)刻。

　　廣州恒大地產(chǎn)，就是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的“大躍進(jìn)”的典型代表。十多年突發(fā)崛起的恒大集團(tuán)，2008年由于實(shí)力有限、造成資金斷裂而險(xiǎn)象環(huán)生。2008年上半年違反了4.32億美元（約25億中元）貸款合約，違約行為很可能在下半年再次發(fā)生，于是恒達(dá)拆東墻、補(bǔ)西強(qiáng)，千方百計(jì)的回籠資金，這令到其本身發(fā)展備受困擾、無米下鍋；
上市融資又?jǐn)R淺，無奈只得孤注一投：拋出2008年的骰子，恒大30多億資本鏈斷裂，去哪里把這些錢繼續(xù)來回的運(yùn)轉(zhuǎn)起來？

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年恒大由于未能履行至少70%的息稅折舊攤銷前利潤(rùn)（EBITDA，投行慣用衡量現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)工具）造成違約事實(shí)。其息稅折舊攤銷前利潤(rùn)為12.4億中元，只是30. 8億目標(biāo)的40%。恒大這一尷尬，使其年初雄心勃勃的恒大集團(tuán)董事局主席許家印和其背后的投行推手無法預(yù)料的——2008是恒大爆發(fā)性危局最嚴(yán)峻的一年，屋漏偏逢連雨天，接著“金融海嘯”，讓恒大在2009年更加突兀。

　　恒大地產(chǎn)的上市保薦人瑞信和美林為恒大出具的評(píng)估報(bào)告顯示：恒大地產(chǎn)的估值高達(dá)1300余億港元，董事局主席許家印持有的股權(quán)上市后將超過750億港元，有望成為新的“中國(guó)首富”。但因香港資本市場(chǎng)的徹底、整體低迷，以及投資者對(duì)恒大舉債1年內(nèi)土地規(guī)模擴(kuò)張8倍的憂慮，上市與當(dāng)月底被迫中止。恒大為上市的土地儲(chǔ)備背負(fù)了100多億元的短期負(fù)債，至少50億以上的土地出讓金。

　　現(xiàn)在恒大還有一個(gè)齊天的莫大希望、或稱“救命”的稻草，在江蘇啟東的一片汪洋大海中填海6平方公里，這一涉嫌違規(guī)的超級(jí)大盤現(xiàn)在仍是一片沼澤中飄忽，卻被估值超過300多億人民幣，一旦上市成功，恒大還將在河南、云南等地克隆若干超級(jí)大反盤，恒大才有可能咸魚翻身、繼續(xù)向前走（見《環(huán)球企業(yè)家》雜志2008年5月上《恒大地產(chǎn)危機(jī)調(diào)查》一文）。

　　恒大在香港上市前夕，在瑞信和美林的幫助下，恒大經(jīng)過3輪私募、舉債，共從外資投資者手中募集資金10億美元，其中的債務(wù)占恒大整體負(fù)債的三分之一。而此次發(fā)生的違約貸款，即2007年8月，瑞信安排的一輪融資共計(jì)4.32億美元。當(dāng)時(shí)，雙方約定，恒大將以IPO募集資金的9%來償還該筆債務(wù)（IPO后來落空）。

　　而現(xiàn)在，在2008年已去、2009年到來之際，恒大的流動(dòng)資金為40億、以及私募債務(wù)合共約300多億元。私募的黑洞則時(shí)時(shí)作痛、一直不停的在流血，資金鏈怎樣再連起來，再往復(fù)良性生長(zhǎng)？原本以為煮熟上市的“金鴨子”卻突然飛去，恒大只有走上反反復(fù)復(fù)的私募資金之路，這反復(fù)“私募”像是吸足了“毒品”而不能自拔，現(xiàn)在“恒大”的資本“癮”在每每作痛、已經(jīng)沒有任何人能阻擋了，但手上的“骰子”只能無限制的往外拋，一直拋到前面“骰子”停下來……但結(jié)局是：“骰子”就是再大、再有分量、再是賭場(chǎng)里的“勝徒”，可永遠(yuǎn)無法讓“骰子”大過恒大地產(chǎn)的上1000多億資本，甚至連撫平300億債務(wù)也無濟(jì)于事。這就是恒大連續(xù)每每吸納了私募資金的未來。

　　據(jù)恒大地產(chǎn)上市招股說明書披露，恒大地產(chǎn)若在2008年之前實(shí)現(xiàn)上市，其回報(bào)將不少于股票發(fā)行總價(jià)值的30%：若在2008年6月6日前完成上市，其回報(bào)則不少于40%；
若至2009年方完成上市，則承諾回報(bào)將上漲至不少于70%。現(xiàn)在，恒大只有中國(guó)典故里“華山最后一條路”——2009年已經(jīng)到來了……

　　恒大2009年上市？香港股市已經(jīng)到了最最“極艱難時(shí)刻”，恒生指數(shù)由一年前的三萬多點(diǎn)已經(jīng)勢(shì)不可擋的跌到了一萬多點(diǎn)。2008年以來，香港股市幾乎停止了所有的新股融資，也幾乎停止了所有的新上市計(jì)劃。

　　莫大慶幸的是，恒大不務(wù)正業(yè)拋出的“骰子”依然在旋轉(zhuǎn)，已經(jīng)不停的轉(zhuǎn)到了2009年。而在去年，恒大被迫中止上市后，數(shù)次選擇了百般無奈的開啟了私募資本，美林、德意志銀行、科威特投資局、新世界發(fā)展有限公司共計(jì)投資6億美元來救命，當(dāng)家人許家印本人的股權(quán)從原來超過70%被稀釋到超過了現(xiàn)在的50%。而這個(gè)時(shí)候的私募資本絕不是省油的燈，卻是催命的鬼，特別是2008年9月之后“金融海嘯”又直逼而下，2009年的恒大集團(tuán)將比任何時(shí)期都更為艱難。據(jù)一位接近恒大高層人士披露，私募融資的條件非常苛刻，外資入股價(jià)格為凈資產(chǎn)的2折以下，簡(jiǎn)直就如同趁火打劫。而新世界額外針對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目的融資利息堪比高利貸。投行在恒大所占比率及賭注越來越大，但“金融海嘯”之下的危急則可能讓二者最后翻盤的夢(mèng)想徹底破滅……

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