余鐘夫：中國房市：何救之有？

　　從去年以來，圍繞中國房地產(chǎn)市場的相對萎靡，有關(guān)中國房市需救的言論不絕于耳，先有中國房市不救將陷中國宏觀經(jīng)濟(jì)大壞之聳聽；
繼有地方諸侯擬出利好房市政策以迫中央政府就范之傳聞；
并伴有“買房愛國論”的出籠，中有一些城市也的確存在借權(quán)力托市之疑；
現(xiàn)又有房屋券、買房入戶等各種奇妙藥方的不斷問市；
更有所謂的業(yè)內(nèi)人士驚呼，房市不救，禍連銀行，殃及全民。如此這般，中國的房地產(chǎn)市場到底怎么了？中國的房市真的到了崩市邊緣、非救不可的地步嗎？果真如此，又該怎么救呢？

　　中國的房地產(chǎn)市場到底怎么了？

　　自1998年全國實(shí)行房改，各級(jí)政府放棄營建國民住宅的義務(wù)，并把土地資源和相關(guān)機(jī)會(huì)讓與市場以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)借助世界歷史上前所未有的城市化勢頭，如火山噴發(fā)般發(fā)展，短短十年間，各地開發(fā)商營建了數(shù)以幾十萬、甚至百萬計(jì)的各種樓堂館所，大獲其利。與此同時(shí)，也將中國的房價(jià)抬到了全社會(huì)詬病的價(jià)位。特別是2005年至2007年，房價(jià)一路飚漲，許多城市房價(jià)翻番、甚至兩番三番。試以京城為例，其間最高時(shí)，五環(huán)以里，每平米萬元以下幾乎買不到房。在如此短的時(shí)間之內(nèi)，漲到如此高的價(jià)位，中國的房價(jià)招致了社會(huì)輿論和消費(fèi)者的強(qiáng)烈不滿。

　　經(jīng)過中央政府的強(qiáng)力調(diào)控，在中國社會(huì)輿論的一片討伐聲中，恰又遭遇全球金融危機(jī)，2008年中國的房市終于低下了高昂的頭顱，房價(jià)漲幅逐漸回落。2008年8月開始全國70個(gè)大中城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，到08年底，全國70個(gè)大中城市新建住房銷售價(jià)格環(huán)比價(jià)格下降的城市有50個(gè)，二手住房銷售價(jià)格環(huán)比價(jià)格下降的城市有52個(gè)。同時(shí)，成交量急劇萎縮，同比下降19.7%，其中商品住宅銷售面積下降20.3%。房屋銷售量與銷售額大幅下挫，商品住宅銷售額下降20.1%，大中城市尤為嚴(yán)重，同比降幅甚至超過50%。截至2008年12月末，全國商品房空置面積同比增長21.8%，其中，空置商品住宅同比增長32.3%。與此相應(yīng)，居民購房愈取謹(jǐn)慎態(tài)度，整個(gè)房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，個(gè)人按揭貸款下降29.7%，消費(fèi)者的實(shí)際購房行為已經(jīng)大幅下挫。

　　從同比、環(huán)比、成交量任何一個(gè)參數(shù)來看，毫無疑問，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入調(diào)整期。開發(fā)企業(yè)的銷售和資金壓力明顯增加，中國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場開始面臨著巨大的壓力和考驗(yàn)，特別是一些資金實(shí)力不強(qiáng)的中小地產(chǎn)商壓力更大，過去只要能夠拿到地、貸到款、蓋好樓，就有暴利的好日子遇到了危機(jī)。在死扛了半年以后，現(xiàn)在房地產(chǎn)商真切地感到了市場的寒冷。市場行情有好有壞，商品銷售有暢有滯，獲取利潤有多有寡，這是任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)、任何商品銷售都會(huì)遭遇的問題，本不足怪！況且全球的房地產(chǎn)業(yè)都在降價(jià)，中國的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該也可以降價(jià)銷售。但是，面對市場不景氣，為何中國的房地產(chǎn)業(yè)反映如此過度？汽車滯銷，有人喊救嗎？沒有。鋼材落價(jià)有人喊救嗎？沒有。惟獨(dú)房地產(chǎn)業(yè)例外，為什么？原因之一是中國的房地產(chǎn)業(yè)被中國的市場嬌寵得有些過了頭，把暴利當(dāng)成常態(tài)，預(yù)期過高；
其二是中國的房地產(chǎn)業(yè)綁架了政府的權(quán)力部門，裹挾了城市化的進(jìn)程，已經(jīng)形成一個(gè)特殊的利益群體，欲罷不能。君不見，中國的媒體上常見那些時(shí)髦地產(chǎn)商及其利益有關(guān)人的身影，常聞他們的大嘴巧言，他們明明是賺取高額利潤的王婆，卻象個(gè)公正的社會(huì)人物在喋喋不休的指導(dǎo)著市場，誘引著公眾，更有一群利益鏈條上的螞蚱，一起哄喊。問題并沒有那么嚴(yán)重，中國的房地產(chǎn)市場原無特殊病癥，如果說有問題的話只是價(jià)格危機(jī)，房價(jià)升降本屬平常事，但經(jīng)不斷鼓噪，似乎華夏大廈將因會(huì)房地產(chǎn)商不支而要傾覆，很不正常。既然如此，何救之有？

　　中國的房市真的需要救嗎？

　　在討論這個(gè)問題之前，我們有必要先討論討論，一個(gè)社會(huì)，為什么要救一個(gè)產(chǎn)業(yè)，救一個(gè)利益群體？確定一個(gè)社會(huì)某個(gè)產(chǎn)業(yè)、某個(gè)利益群體要不要救的標(biāo)準(zhǔn)是什么？這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，依我看，只有兩條：一是經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)；
二是道德標(biāo)準(zhǔn)。先說經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)，只有當(dāng)某一個(gè)產(chǎn)業(yè)之危機(jī)會(huì)嚴(yán)重危及國民經(jīng)濟(jì)并確證發(fā)生危機(jī)，此產(chǎn)業(yè)當(dāng)救；
二是某產(chǎn)業(yè)之危機(jī)會(huì)嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)廣大普通民眾的利益福祉，此產(chǎn)業(yè)也該救。

　　我們來看中國房地產(chǎn)業(yè)，兩條標(biāo)準(zhǔn)都不符。首先，中國房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高成長的行業(yè)，過去若干年來，一直在賺取高額利潤，培育了一個(gè)暴富群體。2008年8月以來，房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)主要指標(biāo)只是環(huán)比增長速度有所下降，總體投資仍然龐大，總體房價(jià)相對居民收入仍然高企不下，住房有效需求仍然旺盛，房地產(chǎn)業(yè)不是危機(jī)行業(yè)。當(dāng)前一些城市降價(jià)其實(shí)各有隱情，有些是沖高后回落，有些是尾房清理，有些是促銷回籠資金御寒過冬，也有是戰(zhàn)略性降價(jià)布局。同時(shí)須看到，也有西部城市房價(jià)還在逆市上揚(yáng)，至今未聞房價(jià)跳水，亦未聞?dòng)袔准曳康禺a(chǎn)企業(yè)倒閉，更未聞房地產(chǎn)老板跳樓，可見房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)日子并不象傳言那樣難過，更遑論房市有崩盤之憂。充其量只是房價(jià)漲得慢了點(diǎn)，銷售少了點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商的利潤薄了點(diǎn)。這算什么事？難道房地產(chǎn)商任何時(shí)候都要賺個(gè)盆缽滿地不是嗎？難道房地產(chǎn)價(jià)格永遠(yuǎn)是一條正斜率線不是嗎？世間無此道理�？梢姡�拯救房市有些危言聳聽，大可不必。

　　其二，房地產(chǎn)業(yè)救市，救誰？買房者不須救，他們更不希望救市，他們等著降價(jià)，期盼獲取市場機(jī)制帶來的些許收益。既然如此，那么，救市實(shí)際就是救房地產(chǎn)商。如果是救地產(chǎn)商，不合理。眼下房子不好賣，那就應(yīng)該賤些賣，月有陰晴圓缺，買賣有贏有虧，千古市場法則，毋庸置疑。既然有賺的時(shí)候，該賠就要賠，過去賺了高額利潤，現(xiàn)在不得以回吐一些，有何不可？為何房地產(chǎn)商只能賺不能賠呢？這是那門子的邏輯？況且只是小賺，還未到虧，更未大虧。反觀一些地方政府采取的各種救市措施，有明顯保護(hù)房地產(chǎn)商利益之嫌，有失公平。在房地產(chǎn)市場上，存在著兩個(gè)對立的利益集團(tuán)，一方是購房者，另一方是房地產(chǎn)商。救房地產(chǎn)商，維護(hù)現(xiàn)價(jià)，有違市場規(guī)律，這是對購房者利益的侵犯，是對社會(huì)公義的違背，也是政府自身職責(zé)的失卻。

　　中國的房市不存在救的問題，其實(shí)質(zhì)是購房者不滿房價(jià)高企不下，與開發(fā)商進(jìn)行著一場博奕和心理較量，進(jìn)行著一場特殊的討價(jià)還價(jià)，這是一個(gè)正常不過的市場現(xiàn)象。中國的房價(jià)漲幅暫時(shí)下調(diào)，房價(jià)有所回落，與房價(jià)短期內(nèi)漲幅過快和國民的平均收入水平有關(guān)，也與住房供給結(jié)構(gòu)和方式不合理有關(guān)，而與金融危機(jī)并無多大關(guān)系。從長期來看，中國的房地產(chǎn)還會(huì)漲價(jià)。但是，漲當(dāng)該漲，跌當(dāng)該跌，不可讓房地產(chǎn)利益集團(tuán)利用金融危機(jī)之機(jī)，嚇唬政府，借助權(quán)力之手，保全不當(dāng)利益，連應(yīng)該的降價(jià)都不愿，實(shí)在有違公義，有背公德，也不合市場規(guī)律。

　　如何救市？

　　在現(xiàn)階段的中國，在房地產(chǎn)有效需求仍旺，只是價(jià)格存在爭議的情況下，政府如果說要救市，最好的救市就是遵從市場機(jī)制本身的作用，遵從價(jià)格定律，維護(hù)公平交易，維護(hù)公平價(jià)格，讓該落的價(jià)落下，不該落的價(jià)自然不會(huì)落，保護(hù)民眾與房地產(chǎn)商的博奕，使買價(jià)、賣價(jià)匹配，盡量實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場出清。

　　同時(shí)政府要坐正、做正。各種利益的博奕是社會(huì)正�，F(xiàn)象，政府除了道義需要有時(shí)候應(yīng)扶弱抑強(qiáng)之外，更多時(shí)候是公正中立，確保各方合理獲取利益。而不是反其道而行之，人為幫助強(qiáng)勢方維持房地產(chǎn)交易價(jià)格，造成一頭重，一頭輕，重頭是房地產(chǎn)企業(yè)利益，輕頭是民眾利益，不妥。政府更不能因懼怕有些房地產(chǎn)企業(yè)虧損甚至倒閉，采取救市措施讓老百姓接受一個(gè)不愿接受的市場定價(jià)，不適當(dāng)?shù)臓奚�民眾的利益。該倒閉的就要倒閉，沒有企業(yè)倒閉、老板破產(chǎn)虧損的市場經(jīng)濟(jì)是荒誕的市場經(jīng)濟(jì)，無視民利的政府是失德的政府，也是短視的政府。長此以往，恐怕醞釀更大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

　　房價(jià)永遠(yuǎn)是消費(fèi)者最為關(guān)注的話題。中國的房地產(chǎn)業(yè)獲得了讓中國社會(huì)難以釋懷的超額利潤，造成了社會(huì)心理的失衡。房地產(chǎn)企業(yè)必須明白，社會(huì)從來都是政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，中國的房地產(chǎn)業(yè)，該脫去眩目外衣的時(shí)候了，厘去被房地產(chǎn)業(yè)綁架的各種利益，特別是附著于其上的政府的直接利益，只有這樣，才能還房地產(chǎn)業(yè)之本來面目，才能使政府有可能真正回歸社會(huì)管理者和經(jīng)濟(jì)調(diào)控者的公正立場，而不夾帶有任何私心，才能使房地產(chǎn)業(yè)有健康的發(fā)展環(huán)境。任何旨在單方保護(hù)房地產(chǎn)商利益的政策動(dòng)念，都不具有道義上的合法性，只能加劇社會(huì)心理的失衡和市場道德的敗壞。

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