工業(yè)用地使用權(quán)抵押價格評估研究

　　摘要：工業(yè)用地使用權(quán)抵押在經(jīng)濟生活中具有重要的作用。本文利用基準地價修正系數(shù)法和成本逼近法對通遼市某公司工業(yè)用地使用權(quán)抵押價格進行了估算。結(jié)果表明，在土地市場發(fā)育較不完善的區(qū)域，實際交易案例較少的情況下，選用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行工業(yè)用地使用權(quán)價格評估，二者具有較好的互補作用，是目前比較實用的組合評估方法。
　　關(guān)鍵詞：抵押貸款；工業(yè)用地；土地使用權(quán)；通遼市
　　Study on the Evaluation of Mortgage Price of Industrial Land Use Right
　　Daoriao
　　Inner Mongolia Normal University School of Geography，Hohhot City 010022
　　Abstract：The right to use land for industrial land has an important role in economic life. In this paper，the benchmark land price correction coefficient method and cost approximation method are used to estimate the mortgage price of industrial land use right of a company in Tongliao city. The results show that the price of industrial land use right is evaluated by using the benchmark land price correction method and the cost approaching method in the case of less developed land area and less actual transaction cases. At present，the more practical combination of assessment methods.
　　Key words：Mortgage；Industrial land；Land use rights；Tongliao City
　　1.引言
　　土地是寶貴的自然資源和資產(chǎn)，是人類不能出讓的生存條件和生產(chǎn)條件[1]，作為重要的生產(chǎn)要素，在被人類開發(fā)利用的過程中會形成不同的用途，其中工業(yè)用地作為實體經(jīng)濟的發(fā)展平臺為土地要素創(chuàng)造財富提供了價值載體[2]。根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標準[3]，工業(yè)用地屬于工礦倉儲用地中的二級類，是指工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地。自2006年國家將工業(yè)用地納入市場配置范圍以來，特別是2007年11月1日正式生效的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》（國土資源部令第39號）對工業(yè)用地出讓方式做出了更加明確的規(guī)定，確立了以招標拍賣掛牌方式配置土地資源的制度[2]，工業(yè)用地價格的市場競價模式逐步建立[4]，工業(yè)用地價格問題得到各方關(guān)注，基于工業(yè)用地價格評估的工業(yè)用地使用權(quán)抵押貸款在經(jīng)濟生活中的作用也更加突出。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，內(nèi)蒙古城鎮(zhèn)化、工業(yè)化近十余年來處于高速發(fā)展階段，融資籌款成為工業(yè)企業(yè)發(fā)展資金鏈條中的重要環(huán)節(jié)，從而使得工業(yè)用地使用權(quán)抵押貸款在融資籌款過程中占有了極高的地位。基于此本文以位于內(nèi)蒙古東部的通遼市為研究區(qū)域，圍繞既定評估目的下的工業(yè)用地使用權(quán)抵押價格評估案例，對工業(yè)地價交易案例較少地區(qū)的工業(yè)用地使用權(quán)抵押價格評估問題進行探索性研究。
　　2.價格內(nèi)涵及評估方法
　　2.1價格內(nèi)涵
　　土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔保，當土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔保形式[1]，它是一種物權(quán)擔保，具有變現(xiàn)能力強，擔�？尚哦雀叩奶攸c[5]。土地使用權(quán)抵押作為一種特殊的交易方式其價格類型及評估也具有獨特的技術(shù)要求[6]，從其內(nèi)涵來看，土地使用權(quán)抵押價格是以抵押方式將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔保而設(shè)定抵押權(quán)時正常市場條件下的土地使用權(quán)價格[7]。因此，可以通過類推的方式得出工業(yè)用地使用權(quán)抵押價格是以抵押方式將工業(yè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔保而設(shè)定抵押權(quán)時正常市場條件下的工業(yè)用地使用權(quán)價格。
　　2.2影響因素
　　綜合國內(nèi)外相關(guān)研究，影響工業(yè)用地價格的因素主要集中在地質(zhì)地形條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、集聚因素和交通條件等方面[8-13]。但從國內(nèi)工業(yè)用地價格的變化過程來看，2006年以前，在投資企業(yè)成為稀缺資源的狀況下，工業(yè)用地的出讓方式主要以協(xié)議為主，從而形成較低的工業(yè)用地出讓地價，甚至容易出現(xiàn)非產(chǎn)業(yè)政策型的“同地不同價”現(xiàn)象。在2006年9月《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》和2006年12月《全國工業(yè)用地最低出讓價標準》出臺后，規(guī)定了工業(yè)用地出讓價格的下限。隨著土地市場的逐步完善，在市場機制的作用下，土地使用權(quán)的取得逐漸從過去的協(xié)議出讓向招標、拍賣、掛牌過度，實現(xiàn)了土地價值的顯性化和土地利用的最優(yōu)化[14-16]，因此，工業(yè)用地價格取決于成本費用，包括征地補償安置和拆遷費用、前期開發(fā)成本與政府收益；區(qū)位條件導致的級差地價；土地稀缺程度與供求關(guān)系及政策因素等。
　　2.3評估方法
　　在實際工業(yè)用地價格評估中，主要包括基準地價修正法、收益還原法、市場比較法和成本逼近法等評估方法[17]。本文根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和當?shù)氐禺a(chǎn)市場的發(fā)育狀況，結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的，經(jīng)實地勘察和調(diào)查研究，待估宗地所在區(qū)域位于通遼市基準地價覆蓋范圍內(nèi)且待估宗地區(qū)域土地取得及開發(fā)費用等資料易于通過調(diào)查和比較得以確定，因此采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法兩種方法測算該工業(yè)用地使用權(quán)抵押價格。

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