淺析住區(qū)地下車庫建筑設計中的成本控制

　　摘 要：以住區(qū)地下車庫為例，探討前期建筑設計中的三個成本控制要點：經(jīng)濟技術指標的控制，限額設計，以及優(yōu)化前期建筑設計中各設計要素，以提高地庫停車效率，有效減少地庫的成本投入，具有很重要的現(xiàn)實意義。
　　關鍵詞：地下車庫；指標控制；限額設計；設計要素
　　隨著房地產(chǎn)宏觀調控力度不斷加大以及土地成本的不斷上升，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率在逐步下降。合理地控制成本，意味著提高項目的利潤。根據(jù)項目經(jīng)驗，地下室在整個項目中約占25%以上的面積比例，占到工程總造價的30%左右，因此，地下室成本是項目成本控制中的重要內容和方向。而這一成本在項目的前期設計階段就需要考慮，建筑設計將起到?jīng)Q定性作用。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目中，作為住宅小區(qū)配建的地下室有兩個鮮明的特點：一是以機動車停車庫為主，其他功能較少且相對固定明確，易于在設計前期綜合考慮功能布局，優(yōu)化停車效率。二是地下可售停車位銷售利潤低，除此以外均為非可租售及非可經(jīng)營用房，為單純的建設投入成本，在項目總成本中占比較大�？紤]這兩個特點，本文希望以住區(qū)地下車庫為切入點，結合項目設計中的經(jīng)驗，探討前期建筑設計中的成本控制要點。
　　第一個成本控制要點：經(jīng)濟技術指標的控制。
　　從經(jīng)濟性角度出發(fā)，對項目規(guī)劃層面的指標進行合理解讀，在建筑方案設計階段進行有效把控。通常住區(qū)地下車庫設計應關注以下三個關鍵性指標：
　　1）機動車停車位配建指標，這直接決定了地下室的建筑面積。為了減少地庫停車數(shù)量，最大程度縮減地庫面積，可以按照指標下限確定配建停車位的數(shù)量，并合理利用可配建的地面停車位上限指標規(guī)定進行整體規(guī)劃。
　　2）人防配建指標。了解項目結建民防工程配建要求和標準，確定人防配建面積及等級。住區(qū)配建的防空地下室功能以人員掩蔽所為主，當配建總建筑面積大于1萬平方米，爭取申請修建功能要求相對較低的人防物資庫，有效減少地庫人防配建部分建設成本。結合項目所在地實際情況，在低于建設成本的前提下，也可考慮申請繳納民防易地建設費。
　　3）綠地率指標的計算要求。了解綠地率指標中最小覆土要求，結合室外綜合管線埋設深度要求，控制地庫頂板覆土層厚度。一方面可以減小頂板荷載，從而減小結構構件尺寸，優(yōu)化建筑層高，節(jié)約土建成本；另一方面也可減小地庫埋深，降低土方量和基坑造價、且利于結構抗浮設計，降低基礎造價。
　　第二個成本控制要點：限額設計。
　　控制地下車庫的建筑指標，提出限額設計要求，量化成本控制要求。目前主流房地產(chǎn)開發(fā)公司一般采用控制地下車庫單車平均停車面積這一關鍵性指標，來加強住區(qū)地庫在前期建筑設計中的成本控制。地下車庫單車平均停車面積是指，地下車庫總建筑面積除以地下車庫總停車數(shù)量的值，可以直觀地體現(xiàn)出地庫停車效率。其中地下車庫總建筑面積通常指住區(qū)整個地下室的總建筑面積，包含了機動車庫區(qū)域、非機動車庫區(qū)域、塔樓投影下區(qū)域、設備及人防區(qū)域等。如果塔樓下為住宅可贈送面積，可考慮扣除此部分面積。下表為標桿房企對于地下車庫單車平均停車面積控制的參考值（2）：
　　第三個成本控制要點：優(yōu)化前期建筑設計中各設計要素，以提高地下車庫停車效率。
　　通常住區(qū)地庫功能較明確，主要包含機動車停車區(qū)、非機動車停車區(qū)、設備用房區(qū)及人防用房區(qū)。其中非機動車停車區(qū)一般布置在住宅塔樓下層或者夾層內，與機動車停車區(qū)分開設置，對停車效率沒有影響。其他部分的建筑設計優(yōu)化內容主要有：
　　第一，總圖布局與地下車庫的關系，及地下室范圍確定。
　　考慮上部塔樓結構落入地下室，優(yōu)化總圖布局對地庫有直接的影響。首先，總圖布置應盡量避免塔樓彎折，使地庫形成斜邊、銳角等無法使用的空間。其次，地庫車道與地上塔樓應平行布置，總圖樓棟間距盡量滿足雙邊停車距離的倍數(shù)。雙邊停車距離即一個車道加兩側垂直式后退停車位。在不影響總圖布局的前提下，可以微調樓棟間距以滿足上述要求。如無法調整總圖，也可考慮利用塔樓南側房間的開間尺寸布置停車位，調整局部結構柱位，避免形成單邊停車，影響停車效率。
　　住區(qū)地下車庫層數(shù)應以一層為主，如無法滿足停車位規(guī)劃配建指標，優(yōu)先考慮局部布置機械停車位。地庫平面應規(guī)整，可有效控制地下室外輪廓周長，以減少地庫側壁的土建成本，也能減少地下室支護的施工難度。
　　第二，機動車停車區(qū)設計。
　　1）坡道設置及車庫流線。住區(qū)地庫車輛出入口寬度，雙向行駛時不應小于7米，單向行駛時不應小于4米，（3）坡道數(shù)量根據(jù)設計規(guī)范要求設置。坡道宜直接通向車庫主要流線，大型車庫主要流線宜設置為環(huán)形，流線清晰；中小型車庫主要流線可設置成魚骨形，可設置盡端停車位，減少車道面積。
　　2）柱網(wǎng)及標準停車單元。車庫首選垂直式后退停車位的停車方式，避免水平停車位或斜向停車位。根據(jù)國標，小型機動車垂直式后退停車位標準尺寸為5.3米*2.4米，雙向行車道尺寸為5.5米寬，以三輛車為一組、垂直式后退停車位的雙邊停車的標準停車單元凈尺寸為7.2米×16.1米。柱網(wǎng)的尺寸結合標準停車單元確定，如柱子平面尺寸按照500～600考慮，通常建議大、小兩種經(jīng)濟型柱網(wǎng)尺寸，如右圖。
　　3）防火分區(qū)及疏散樓梯。設置自動滅火系統(tǒng)的普通地庫防火分區(qū)為4000㎡，機械地庫防火分區(qū)按此要求減少35%（4）。防火分區(qū)劃分應充分利用住宅塔樓樓梯作為疏散樓梯，防火分區(qū)交界處考慮共用疏散樓梯，避免在塔樓以外高效停車區(qū)域設置疏散樓梯。
　　4）選擇合理的結構形式，做好管線綜合排布，優(yōu)化地下車庫層高。車庫層高的控制和減小，可以使地庫埋深相應減小，同時減少地庫外墻面積，節(jié)約土建成本；還可相應減少汽車坡道的長度，節(jié)約用地，利于總圖布置。
　　決定車庫層高的三個主要因素：車庫凈高要求、結構高度及設備占用高度。（1）車庫凈高要求。根據(jù)規(guī)范要求，住區(qū)普通地庫應滿足微、小型車通行使用要求，即凈高應滿足2.2米。（2）結構高度。常用的結構形式有梁板式和無梁樓蓋。（5）無梁樓蓋的結構形式或者在梁板式結構中通過增加次梁來減少主梁高度，可以優(yōu)化結構層總高度。（3）設備占用高度，即暖通、給排水、電氣專業(yè)的設備管道。主要包含有：機械防排煙風管、消防噴淋管道及噴淋頭、電氣橋架，其中機械防排煙風管是尺寸最大的管道。在設計過程中，通過管線綜合來優(yōu)化設備占用高度：綜合布線，減少管線交叉，如果遇到交叉時，遵循小管避讓大管的原則。在梁板式結構體系中，風管通常貼梁底布置，噴淋管道及電氣橋架遇到風管平面交叉時，向上彎折翻過風管，在梁格內通過。在無梁樓蓋結構體系中，風管貼板底布置，遇到交叉時，其他管線從風管下方繞行。

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