房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與評(píng)價(jià)

　　摘要：由于美國(guó)次貸危機(jī)的影響，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，在個(gè)別國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)甚至倒退、萎縮的，這就使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨很大的不確定局面，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)內(nèi)的一項(xiàng)主要的投資和消費(fèi)型產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然也沒(méi)能避免金融危機(jī)的突襲。
　　關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)，資金周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)金流量
　　改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開(kāi)發(fā)、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機(jī)，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得以迅速恢復(fù)、發(fā)展和壯大，并顯示出勃勃生機(jī)和旺盛活力。房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大等特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年來(lái)，國(guó)家調(diào)控的力度明顯加大，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)制度、開(kāi)發(fā)模式以及監(jiān)管制度都在逐步完善。
　　一、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念
　　狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來(lái)說(shuō)指企業(yè)因負(fù)債增加使償債能力減弱或減少企業(yè)利潤(rùn)的可能性，通常也稱為籌資風(fēng)險(xiǎn)。一般資本的來(lái)源有兩個(gè)方面：企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)及各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種無(wú)法預(yù)計(jì)或不可控因素的存在，及財(cái)務(wù)狀況的不確定性，使企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)綜合性極強(qiáng)的概念。
　　二、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征
　　2.1 資金周轉(zhuǎn)率比較低
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要包括項(xiàng)目的征地、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、竣工和物業(yè)階段，在這些階段之中，每個(gè)階段都有資金的投入，在項(xiàng)目建設(shè)階段有條件的企業(yè)開(kāi)始預(yù)售，部分資金得到回籠，而到竣工和物業(yè)階段才可以回收全部資金。與此同時(shí)，地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格都比較高，銷售大多采取分期付款的形勢(shì)，使得資金在短期內(nèi)不能得到有效的回收，需要一段很長(zhǎng)的時(shí)間才會(huì)得到全部回收，增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的資金壓力。
　　.2.2 過(guò)度使用財(cái)務(wù)杠桿
　　房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作需要大量的資金，很多房地產(chǎn)企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)的形式，這就導(dǎo)致財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度，財(cái)務(wù)杠桿的使用一方面可以使公司股東使用少量自由資本并很好的利用外來(lái)資本，產(chǎn)生稅盾效應(yīng)，提高企業(yè)股東的權(quán)益收益率，但是過(guò)高財(cái)務(wù)杠桿意味著高度資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)面臨巨大還款壓力，企業(yè)股東權(quán)益收益率變得不大穩(wěn)定。
　　2.3 資產(chǎn)期限不匹配
　　越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇借債來(lái)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這就對(duì)企業(yè)的資金變現(xiàn)能力提出更高的要求，企業(yè)借債必須有足額的資產(chǎn)進(jìn)行匹配，否則很容易造成資金不足的困境。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)以房地產(chǎn)完工商品房、在建項(xiàng)目、出租項(xiàng)目和土地構(gòu)成，還有原材料、庫(kù)存、消耗品等，尤其是存貨很難變現(xiàn)，流動(dòng)性很差，導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債不夠匹配，償債壓力十分巨大。
　　2.4 現(xiàn)金流入期限不夠均衡
　　良好的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)作的根本保證，但是很多房地產(chǎn)上是現(xiàn)金流入不夠穩(wěn)定。一方面房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售的辦法在項(xiàng)目開(kāi)展階段獲得資金流入，但是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售期和銷售期的匹配不夠造成主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定。另外一方面房地產(chǎn)企業(yè)投資收益的現(xiàn)金流入也不均衡，這樣就導(dǎo)致了有時(shí)現(xiàn)金流入過(guò)多造成現(xiàn)金冗余，而有時(shí)現(xiàn)金流入不足導(dǎo)致短期償債風(fēng)險(xiǎn)。
　　三、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型
　　3.1 償債風(fēng)險(xiǎn)
　　償債風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)無(wú)法按期償還到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。通常企業(yè)都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的，負(fù)債在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中有一些正面作用，可以利用稅盾效應(yīng)合理避稅，也可以利用杠桿作用加倍擴(kuò)大企業(yè)的盈利能力。但是負(fù)債有固定償還期限，必須到期償還，否則企業(yè)可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。此外負(fù)債需要每期按時(shí)償還利息，這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是經(jīng)營(yíng)成本，會(huì)影響企業(yè)的盈利。
　　3.2 營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)
　　營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的復(fù)雜變化和企業(yè)自身的內(nèi)部控制而導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)正常的循環(huán)和周轉(zhuǎn)或者資產(chǎn)周轉(zhuǎn)困難的可能性及其可能造成的損失。如存貨周轉(zhuǎn)不暢，存貨滯銷，這些屬于企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況與供、產(chǎn)、銷各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)密切相關(guān)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響到企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。
　　3.3 盈利風(fēng)險(xiǎn)
　　盈利風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)無(wú)法順利開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，無(wú)法賺取可以保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)支出的利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　盈利是企業(yè)的重要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，他不僅關(guān)系到企業(yè)所有者的投資收益，也是企業(yè)償還債務(wù)的重要保障。盈利是各個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)相互協(xié)調(diào)相互貫穿的結(jié)果。
　　3.4 發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)
　　發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的變化或者自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念的變化而使企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)減緩甚至倒退的可能性。
　　企業(yè)的發(fā)展是指企業(yè)通過(guò)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不斷擴(kuò)大積累擴(kuò)大規(guī)模。如規(guī)模的擴(kuò)大、盈利的持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的增長(zhǎng)等。企業(yè)的發(fā)展指的是企業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展，而不是未來(lái)追求眼下的利益而不顧企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的發(fā)展。企業(yè)能否健康發(fā)展取決于多種因素，包括外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境，企業(yè)內(nèi)在素質(zhì)及資源條件等，這些因素的變化都有可能給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。
　　3.5 現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)
　　現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在時(shí)間上不一致所形成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)金凈流量不穩(wěn)定，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)陷入困境、收益下降，也可能給企業(yè)帶來(lái)信用危機(jī)，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭受嚴(yán)重?fù)p失，最終陷入財(cái)務(wù)困境，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)�，F(xiàn)金循環(huán)要經(jīng)歷采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售、分配等諸多環(huán)節(jié)，不論某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
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